商用物業(yè)·發(fā)展路上的雙刃劍

　　“商業(yè)地產(chǎn)這部分物業(yè)為其業(yè)績(jì)提供了很好的保障�！币晃皇袌�(chǎng)分析人士如是說(shuō)。2004年至今，富力地產(chǎn)在珠江新城已拿下16個(gè)項目。同時(shí)，富力地產(chǎn)還與凱悅集團、萬(wàn)豪集團、洲際集團三大國際頂級酒店管理公司合作，共同打造星級酒店旗艦。

　　據上述富力內部人士透露，未來(lái)5年時(shí)間，富力地產(chǎn)旗下將有20家五星級酒店在全國各地陸續落成，商用物業(yè)形態(tài)更為豐富。

　　“商用物業(yè)比重之大，這也給富力的資金帶來(lái)壓力，相比其他幾家，資金抗風(fēng)險能力弱�！表n世同認為，目前富力手上的商用物業(yè)租賃和出售并行，遭遇2008年的全球金融危機，其商業(yè)沉淀資金較大，只能快速地銷(xiāo)售寫(xiě)字樓。

　　“在富力這么多年，最大的感受就是老板拿地眼光獨到，總會(huì )以低成本的地塊來(lái)競爭�！备涣�集團營(yíng)銷(xiāo)副總監朱文婷感嘆道。她認為每個(gè)公司有自身的發(fā)展目標，外面的世界進(jìn)步很快，公司自身也需要一定的擴張速度，最終房企應是多元化的發(fā)展。

　　商業(yè)地產(chǎn)的持有，使得上市后的富力在業(yè)績(jì)上保持著(zhù)一定的市場(chǎng)競爭力。

　　她認為，富力目前的產(chǎn)品以住宅為主，同時(shí)有寫(xiě)字樓、旅游等多元化的發(fā)展方向，其中住宅和酒店是強項，在當下激烈的市場(chǎng)競爭中，惟有多元化的產(chǎn)品，才能提升公司的市場(chǎng)競爭力。

　　對于目前商住發(fā)展的模式，是否真能成功？朱文婷認為，各家公司有不同的發(fā)展方向，也有判斷問(wèn)題的不同角度。

　　如今富力僅在廣州珠江新城就已擁有16幅商業(yè)地塊。韓世同認為，富力全國布點(diǎn)不多，其中商業(yè)地產(chǎn)項目比重過(guò)大，造成相對風(fēng)險較大，目前國內商業(yè)地產(chǎn)還不太成熟，下注商業(yè)地產(chǎn)能夠撐多久，也要看整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況。一旦短期債務(wù)到期，不能償還，就會(huì )影響企業(yè)的資金鏈情況。一般來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)的成熟需要較長(cháng)時(shí)間，有些甚至需要10年、20年的回收才能開(kāi)始盈利。

　　【雅居樂(lè )、合生】

　　調控沖擊快慢間的艱難抉擇

　　自廣東中山發(fā)家的雅居樂(lè )，早在1992年時(shí)已涉足房地產(chǎn)業(yè)，截至2010年6月30日，雅居樂(lè )全國的土地儲備已達3257萬(wàn)平方米，陸續開(kāi)發(fā)66個(gè)項目，但目前僅有5個(gè)項目完成開(kāi)發(fā)，剩余61個(gè)項目仍在陸續的開(kāi)發(fā)中。

　　曾有一段時(shí)間，不少業(yè)內人士質(zhì)疑其囤地的行為。

　　“其實(shí)雅居樂(lè )曾也嘗試過(guò)快速開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的模式�！苯�日，雅居樂(lè )內部一人士透露，2006年上市后的雅居樂(lè )，也開(kāi)始擴張規模，快速發(fā)展。特別是2007年的時(shí)候，僅僅一年的時(shí)間內就已拿下逾十幅地塊。

　　2009年，市場(chǎng)銷(xiāo)售行情火爆，雅居樂(lè )僅海南清水灣項目已達64億元。而今年受政策波動(dòng)影響，該項目入賬遠遠低于去年。韓世同認為，海南清水灣項目主打高端旅游地產(chǎn)路線(xiàn)，產(chǎn)品對象單一，遇上政策風(fēng)險便難以維系。

　　華南五虎的最后一家，對外一直宣稱(chēng)走中高端路線(xiàn)的合生，主要布局一線(xiàn)城市。近年來(lái)，同屬于五虎之一的它，似乎無(wú)太大作為，在此前相關(guān)機構的2010年上半年排名全國前二十房企中不見(jiàn)其蹤影。

　　有業(yè)內人士分析，這可能和其近年來(lái)擴張策略抑或是高層頻繁變動(dòng)有關(guān)。

　　曾代理過(guò)合生旗下項目推廣的中原地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總經(jīng)理黃韜表示，合生的產(chǎn)品屬于中檔產(chǎn)品，相比恒大、雅居樂(lè )等品牌，在住宅戶(hù)型等方面都沒(méi)什么特點(diǎn)，其打造的豪宅也不太知名，這塊市場(chǎng)也沒(méi)有做起來(lái)。相比萬(wàn)科、保利等房企的產(chǎn)品，在市場(chǎng)上，合生的認可度相對較低。

　　“值得一提的是合生的成本控制得非常好，早年間的地塊便宜，加上家族式的經(jīng)營(yíng)，成本得到最大化的控制�！彼�認為，作為合生的老板，朱孟依本身是潮汕人，而潮汕人做生意就是精打細算。而他們也是家族式的經(jīng)營(yíng)，很傳統，不像職業(yè)經(jīng)理人的作風(fēng)，打造的中檔產(chǎn)品屬于大眾化的產(chǎn)品。

　　今年以來(lái)，樓市政策多番調控，一線(xiàn)城市受影響最為嚴重，而合生在此番的調控中亦未能幸免。新任合生總裁薛虎曾公開(kāi)表示，公司計劃在2010年實(shí)現合約銷(xiāo)售總額同比增長(cháng)30%，根據合生去年150億元的合約銷(xiāo)售額計算，合生今年的銷(xiāo)售目標接近200億元。 而根據合生公開(kāi)的數據顯示，截至4月20日，合生僅實(shí)現合同銷(xiāo)售總額約40億元，這意味著(zhù)合生要在接下來(lái)的半年中，要承受調控的重負完成余下的計劃，其壓力可見(jiàn)一斑。

　　2005年開(kāi)始，朱孟依開(kāi)始重點(diǎn)布局北京、上海、廣州、天津等一線(xiàn)城市，而僅這四地，其土地儲備已占公司總土地儲備的八成。

　　一位熟悉合生的行業(yè)分析師認為，目前合生在各地拿下的地塊中，除了在廣州地價(jià)便宜，其他一線(xiàn)城市近兩年地塊大幅攀升，未來(lái)預期利潤也會(huì )不可避免地遭遇下滑。