“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資雖有些微回落但總體還穩在高位，這說(shuō)明持續樓市調控是必要而可行的�！敝袊�指數研究院副院長(cháng)陳晟在評點(diǎn)7月樓市數據時(shí)如是說(shuō)。

　　國家統計局10日公布的數據顯示，1月份至7月份，全國完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2.38萬(wàn)億元，同比增長(cháng)37.2%。業(yè)內人士分析，這跟投資滯后效應、保障房建設“接棒”等多項因素相關(guān)；預計三季度、四季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅將有回落但不會(huì )大幅跌落。要確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的“馬力”，關(guān)鍵還在于：加快保障房建設，繼續市場(chǎng)面調控。

　　三原因使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資風(fēng)頭依然強勁

　　1月至7月國內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資“2.38萬(wàn)億元、37.2%增幅”的表現，是近年來(lái)同期最猛的：2007年至2009年間同期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額度和增幅分別為“12135億元、28.9%”“15884億元、30.9%”和“17720億元、11.6%”。

　　今年以來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資為何保持較快增長(cháng)？業(yè)內人士分析原因有三：一是去年同期基數較低；二是受去年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售旺盛和適度寬松貨幣政策的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加快項目開(kāi)發(fā)進(jìn)度形成的投資滯后效應；三是今年以來(lái)保障房建設投資加快及時(shí)頂上，一定程度上填補了商品房開(kāi)發(fā)投資下降造成的缺口。

　　值得一提的是，不少城市的“保障房因素”在今年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中十分顯著(zhù)。比如，上海統計局的數據顯示，今年上半年上海完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資845.28億元，增長(cháng)35.5%；其中保障性住房建設投資141.25億元，增幅達120%，在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“大盤(pán)子”中比例已達到16.7%。綠地集團等商品住宅開(kāi)發(fā)的領(lǐng)軍房企，今年以來(lái)在上海保障房領(lǐng)域項目不斷。

　　從上半年數據看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在城鎮固定資產(chǎn)投資中的比例依然超過(guò)20%，其38.1%的增幅則明顯高于一、二、三產(chǎn)投資，風(fēng)頭依然強勁。另一筆賬也十分可觀(guān)：房地產(chǎn)業(yè)牽涉上下游約50個(gè)產(chǎn)業(yè)，其開(kāi)發(fā)投資的較高速增長(cháng)對宏觀(guān)經(jīng)濟的帶動(dòng)將十分顯著(zhù)。目前看來(lái)，一些人士關(guān)于“樓市調控可能重挫房地產(chǎn)投資”甚至“誤傷經(jīng)濟”之類(lèi)的擔心并未成為現實(shí)。

　　三、四季度：回落但或不會(huì )跌落

　　不過(guò)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅已進(jìn)入了下降通道。1月份至7月份37.2%的增幅，已較上半年縮小0.9個(gè)百分點(diǎn)。這是繼今年5月份觸頂以來(lái)的連續第2個(gè)月回落。從月度情況來(lái)看，7月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資為4118億元，比6月份環(huán)比減少29.4%；全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購置面積3246萬(wàn)平方米，比6月份大幅減少41.6%。

　　交通銀行首席經(jīng)濟學(xué)家連平表示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速放緩一般在調控后兩個(gè)季度開(kāi)始顯現，如2007年9月份出臺房地產(chǎn)調控政策兩個(gè)季度之后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的季均增速由35%左右下降為17%左右，隨后逐季進(jìn)一步下降至10%和5%。據此推斷，本輪調控對二、三季度的投資可能暫無(wú)壓力，但會(huì )在第四季度之后開(kāi)始體現，并可能在四個(gè)季度之后對我國固定資產(chǎn)投資增速形成6個(gè)百分點(diǎn)的壓力。但此次調控對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的影響不會(huì )超過(guò)2007年至2009年那一輪。

　　“今年以來(lái)的銷(xiāo)售量比去年少了四成左右，銀行融資也難了很多，下半年將主要立足‘做存量’�！鄙虾Ｒ恢行头科筘撠熑烁嬖V記者。

　　中國指數研究院副院長(cháng)陳晟認為，與整個(gè)經(jīng)濟增速變化一致，今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資也可能呈現“前高后低”態(tài)勢，上半年成交的持續低迷將使一些房企在下半年開(kāi)發(fā)上縮量，“但整體上，有上半年的基礎，全年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅不會(huì )太低，應該是好于預期�！�

　　加大保障房建設　繼續市場(chǎng)面調控

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資過(guò)熱固不可取，但鑒于其在國民經(jīng)濟中強勁的帶動(dòng)作用，投資過(guò)冷、劇烈收縮也將動(dòng)搖目前經(jīng)濟增長(cháng)的根基。面對快速城市化進(jìn)程催生的巨大的居住需求，確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資一定的增長(cháng)速度、發(fā)揮其拉動(dòng)經(jīng)濟的積極作用并遏制其過(guò)快膨脹對經(jīng)濟的負面影響，是每一輪房地產(chǎn)調控的核心目的。

　　在經(jīng)濟形勢復雜多變的關(guān)頭，如何確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍保持理想的“拉力”？業(yè)內人士認為，關(guān)鍵是“保障房建設”和“市場(chǎng)面調控”要雙管齊下、著(zhù)力推進(jìn)。

　　今年的保障房項目如能按計劃實(shí)施，投資貢獻將有幾何？中金公司在近期一份報告中稱(chēng)，按今年有關(guān)部門(mén)宣布的580萬(wàn)套保障房(其中廉租房180萬(wàn)套、經(jīng)濟適用房120萬(wàn)套、棚戶(hù)區改造280萬(wàn)套)與120萬(wàn)套農村危房改造計算，在合理設定的套內面積、建筑成本之下，共需新增投資4356億元；此外，假設保障房項目將擠占10%的商品房供地面積，計算得出將被擠占的商品住房投資為864億元。由此，保障房項目對今年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資將貢獻3492億元的凈增量與9.6%的增幅。

　　“只要保障房能頂上去，整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資就有望穩住�！标愱烧f(shuō)，“不管是算民生賬還是經(jīng)濟賬，保障房建設都不能懈怠�！�

　　與此同時(shí)，對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控必須一以貫之、堅持到底，必須要形成“加大土地供應-督促開(kāi)工建設-確保按時(shí)銷(xiāo)售”的“調控鏈條”，每一個(gè)環(huán)節都不能“掉鏈子”。應該說(shuō)，各地上半年的新建商品住宅供應仍較為低迷，對“捂盤(pán)惜售”“囤地”等現象的查處措施效果離預期尚有差距。由于從監管上并未對市場(chǎng)形成剛性的約束，違規者逍遙，購房者觀(guān)望，樓市僵持已久的局面遲遲無(wú)法打破。

　　日前，銀監會(huì )重申“部分房?jì)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應緊張的地區，銀行可根據風(fēng)險狀況暫停發(fā)放第三套房貸”的政策，住房城鄉建設部相關(guān)負責人也強調，下一步將督促各地繼續堅定不移地貫徹《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的通知》及相關(guān)配套政策措施。今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅的高低，很大程度上系于樓市調控執行的深淺。記者葉鋒