近日，對于市場(chǎng)傳言的“銀監會(huì )已建議各家商業(yè)銀行暫停北京、上海、深圳、杭州四地第三套房貸；對于未叫停的地區，第三套房的首付要提高至六成，利率上浮50%”這一消息，盡管銀監會(huì )最終澄清，但如杭州等城市已全面暫停三套房貸，受此波及南京一些銀行也暫停此項業(yè)務(wù)。業(yè)內更多的解讀則認為，政策收緊仍是主調，指望松動(dòng)不大現實(shí)。而一些樓盤(pán)也在加緊推房入市。在此背景下，開(kāi)發(fā)商是放棄幻想快速銷(xiāo)售，還是繼續硬撐等待轉機？為此，我們邀請蘇墾機構董事長(cháng)經(jīng)綸和南京同步房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理史剛對此進(jìn)行探討。

　　-本版主持 彭平

　　正方

　　短期內不會(huì )出現大變局

　　經(jīng)綸 蘇墾機構董事長(cháng)

　　短期內市場(chǎng)不會(huì )出現大變局，市場(chǎng)博弈已從短期進(jìn)入中期，開(kāi)發(fā)商仍會(huì )根據具體市場(chǎng)情況調整策略�！�

　　三套房貸在一些城市的叫停，很明顯一點(diǎn)就是放出政策信號：樓市調控政策短期內不會(huì )松動(dòng)。

　　與此同時(shí)，在調控經(jīng)歷這么長(cháng)時(shí)間以后，消費者的預期也已經(jīng)發(fā)生了改變。在調控初期，許多認為市場(chǎng)在成交下滑的同時(shí)房?jì)r(jià)將大跌，而3個(gè)多月的市場(chǎng)僵持，房?jì)r(jià)并沒(méi)有出現大起大落，盡管短期的觀(guān)望仍在持續，但指望房?jì)r(jià)下降的預期已逐步淡化。許多買(mǎi)房人已經(jīng)開(kāi)始出手。同時(shí)，供求關(guān)系也在發(fā)生微調。從短期觀(guān)望到中期出手，整個(gè)市場(chǎng)一步步出現分化�！�

　　從開(kāi)發(fā)商而言，開(kāi)發(fā)商也不是一家人，各自的情況各不相同。在目前的南京樓市里，一些樓盤(pán)已經(jīng)采取行動(dòng)，大幅優(yōu)惠折扣等等調整價(jià)格，房?jì)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始回落。對于那些急需資金的開(kāi)發(fā)商，調整售價(jià)快速出貨也很正常，而資金實(shí)力雄厚，有足夠資本支撐當前淡市的，仍然能夠等待博弈。因此政策對各家開(kāi)發(fā)商影響不盡相同。

　　事實(shí)上，開(kāi)發(fā)商陣營(yíng)從這幾年已經(jīng)出現結構變化，那些全國性房企、上市公司、央企以及地方國企，越來(lái)越活躍。它們在上一輪的土地拍賣(mài)中表現非常搶眼，已經(jīng)顯示出強勁實(shí)力。而這些企業(yè)很多都是綜合性企業(yè)，遇到當前的冷市，也不一定非得依靠賣(mài)房來(lái)回籠資金，它們有許多其他的資金渠道。這些房企能夠叫板市場(chǎng)，繼續硬挺，而不是像外界想象的那樣，一旦出現市場(chǎng)轉變就立馬拋盤(pán)快跑。它們博弈市場(chǎng)的砝碼很多，而它們的按兵不動(dòng)或者說(shuō)不為冷市所動(dòng)，會(huì )對整個(gè)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響，也就不會(huì )出現大面積降價(jià)跑路的情況。

　　總體而言，短期內市場(chǎng)不會(huì )出現大變局，市場(chǎng)博弈已從短期進(jìn)入中期，開(kāi)發(fā)商仍會(huì )根據具體市場(chǎng)情況調整策略。

　　反方

　　下半年將現量升價(jià)跌

　　史剛 南京同步房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理

　　南京近期成交量有所上升，這并不是因為市場(chǎng)本身回暖，實(shí)際上是由于一些新開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)定價(jià)比較適中。下半年樓市仍呈現下行趨勢，會(huì )有一個(gè)量升價(jià)跌的過(guò)程�！�

　　三套房貸的政策其實(shí)是個(gè)老政策。從南京近期以來(lái)的市場(chǎng)表現來(lái)看，成交量有所上升，但這并不是因為市場(chǎng)本身回暖，實(shí)際上是由于一些新開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)定價(jià)比較適中，致使量上有變化。

　　開(kāi)發(fā)商因資金壓力而出現集中降價(jià)跑量目前暫時(shí)不會(huì )出現。從當前跡象來(lái)看，開(kāi)發(fā)商資金緊張并沒(méi)有凸顯出來(lái)。事實(shí)上，4月份在新政出臺之前，許多樓盤(pán)銷(xiāo)售業(yè)績(jì)還是不錯的，開(kāi)發(fā)商手頭已經(jīng)有部分現金流，而壓力的來(lái)臨，一個(gè)時(shí)間節點(diǎn)是九、十月份，一個(gè)則是年底的“年關(guān)”。九、十月份會(huì )有一部分貸款的還貸壓力，年底則是工程款的支付壓力。開(kāi)發(fā)商的現金流主要也是靠賣(mài)樓來(lái)回籠，所以資金壓力也會(huì )隨時(shí)間推移而出現。

　　從整體而言，下半年樓市仍呈現下行趨勢，會(huì )有一個(gè)量升價(jià)跌的過(guò)程。但這個(gè)價(jià)跌并不是說(shuō)出現整體的大幅降價(jià)，而是很多新開(kāi)的樓盤(pán)降低開(kāi)盤(pán)價(jià)預期，這也是下行。

　　此外，從政策層面而言，就前面說(shuō)到的三套房貸，并不是什么新政策，而只是重提。從政策實(shí)施效果而言，新政策再出臺的可能性很小，但這個(gè)老政策重提，卻會(huì )對消費者的預期產(chǎn)生較大影響。買(mǎi)房人在新政出臺后本來(lái)就產(chǎn)生了抄底心理，但底到底在哪里誰(shuí)也不知道，如今重提三套房貸，會(huì )令買(mǎi)房人產(chǎn)生新一輪觀(guān)望，那么抄底的時(shí)間也將被延后。所以政策影響到的并不是需求，而是買(mǎi)房人的信心，需求一直存在，在政策影響下這些需求被人為延后了。

　　這一輪調控另一個(gè)比較明顯的轉變是，樓盤(pán)價(jià)格越來(lái)越向價(jià)值靠攏。那些從市場(chǎng)中獲得諸多溢價(jià)，而在產(chǎn)品上又少有投入改進(jìn)的開(kāi)發(fā)商，將會(huì )在這一輪調控中面臨更大的危險。