江蘇“國十條”新政退房第一案,近日調解結案。

　　江蘇省宿遷市市民吳寧一紙訴狀將不肯退回首付款的房地產(chǎn)公司告上了法庭,法院經(jīng)過(guò)調解,房產(chǎn)公司同意退回28萬(wàn)元的購房首付款。

　　按揭不成購房者退房

　　3月7日,吳寧看中了宿遷市寶龍置業(yè)房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的一樓盤(pán)中的一套房子。4月2日,吳寧將東拼西湊的28萬(wàn)余元首付款交到該公司售樓部,并與該公司簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》,其中約定,余款42萬(wàn)元以銀行按揭方式支付。

　　吳寧告訴記者,合同簽訂后的第三天,他就將所需資料送到了寶龍公司售樓部。就在他等待銀行通知其簽訂按揭貸款合同之際,4月18日卻接到該公司告之:“國務(wù)院關(guān)于住房貸款問(wèn)題下發(fā)了一個(gè)通知,可能按揭貸款一時(shí)半會(huì )兒辦不下來(lái),請您還是湊點(diǎn)錢(qián),把余款交了吧!”這讓本來(lái)認為可以輕輕松松購得第三套住房的吳寧一下子懵了。

　　遭遇如此境遇,吳寧不得不從長(cháng)計議,選擇退房。為順利退回首付款,他與房地產(chǎn)公司售樓部高管頻頻接觸,但房產(chǎn)公司就是置之不理。

　　“國十條”能否作為理由

　　迫于無(wú)奈,5月31日,吳寧一紙訴狀將寶龍置業(yè)公司告上了宿遷市宿城區人民法院。

　　6月15日上午,法院對此案進(jìn)行公開(kāi)開(kāi)庭審理。房地產(chǎn)公司、吳寧及其代理人悉數到庭。一些關(guān)心房地產(chǎn)市場(chǎng)走向的開(kāi)發(fā)商、市民及當地媒體記者,共計100余人到庭旁聽(tīng)。

　　吳寧在訴訟中說(shuō),國家政策調整屬于不可抗力,開(kāi)發(fā)商應該同意他的退房請求。

　　而寶龍置業(yè)公司則認為,雙方所簽合同合法有效,由于政策調整及其他原因導致原告不能取得貸款,這個(gè)風(fēng)險應該由原告自己承擔,“補充協(xié)議中還明確了,如果由于買(mǎi)受人個(gè)人信用或任何其他原因,導致買(mǎi)受人按揭貸款未獲按揭銀行批準的,則買(mǎi)受人應于收到出賣(mài)人通知起15日內一次性付清剩余購房款,否則,視為買(mǎi)受人違約�！北桓鎴猿终J為“國十條”并不能成為原告要求退款的理由。

　　庭審中,原告急于解除合同,要回首付款；而被告態(tài)度強硬,堅決要求其履行合同。雙方對立情緒相當嚴重。

　　雙方達成調解協(xié)議

　　法院在當庭多次調解未成的情況下,啟動(dòng)了聯(lián)動(dòng)調解模式,通過(guò)與房地產(chǎn)公司總部、幫辦部門(mén)、企業(yè)所在地建管部門(mén)以及其職能部門(mén)共同參與做工作,爭取到了該公司的主動(dòng)配合。最后終于使雙方同意解除合同,達成調解協(xié)議。

　　宿城區法院民一庭法官就此案分析說(shuō),許多人因為購買(mǎi)第二套或第三套住房辦不下來(lái)貸款而要求與開(kāi)發(fā)商解除購房合同,對于這些批量案件如何處理已經(jīng)客觀(guān)擺在法院的面前。而其中,對于國家政策的變化是屬于不可抗力還是情勢變更,有著(zhù)不同看法。

　　但僅僅是不能辦理按揭貸款,還不能簡(jiǎn)單屬于“合同履行不能”的法定情形。因為購房合同真正履行是買(mǎi)房和付購房款,對于支付的方式,既可以是按揭貸款也可以是全款。但因為訂立合同時(shí)雙方都無(wú)法預見(jiàn)的政策的走向,而繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實(shí)現合同目的,適用情勢變更原則,就可以解除合同,維護交易的公平性。(記者丁國鋒 通訊員 張寶林 苗雷芳)