“若調控期小于一年，10%的房企會(huì )面臨資金威脅；但如果調控期延長(cháng)，情況將大不相同，30%的地產(chǎn)企業(yè)將突破安全底線(xiàn)�！边@是日前獨立研究人、清華大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院博士杜麗虹拋出的最新調控“測算”。據悉，在四大上市房企(招、保、萬(wàn)、金)上半年整體利潤上升的同時(shí)，政策調控引發(fā)的銷(xiāo)售壓力也開(kāi)始逐步凸顯，銷(xiāo)售面積呈兩升兩降格局。

　　45%突破財務(wù)安全底線(xiàn)

　　杜麗虹提出警告，要應對持續期在2年的低谷，國內上市房企的財務(wù)安全底線(xiàn)，即凈借貸資本比上限平均為44%(中位數為39%)，而測算結果顯示有45%的上市房企已突破財務(wù)安全底線(xiàn)�！捌渲杏�30%的上市公司的實(shí)際凈借貸資本比財務(wù)安全底線(xiàn)高出20%以上，這些企業(yè)將在低谷期的第二年面臨財務(wù)困境�！�

　　在杜麗虹的測算中，本輪調控期若小于1年，10%的房企將面臨資金鏈威脅。用短期風(fēng)險頭寸來(lái)度量企業(yè)的抗風(fēng)險能力，計算結果顯示：有40%的上市房企存在短期資金缺口，但多數缺口不大，僅有10%的企業(yè)存在較嚴重的資金缺口。

　　不過(guò)測算結果也證實(shí)，2010年的調控中，地產(chǎn)企業(yè)的整體資金鏈狀況優(yōu)于2008年，存在較嚴重資金缺口房企的比例在2008年底一度高達27%。問(wèn)題是，以關(guān)鍵的政府部門(mén)近期向市場(chǎng)傳遞的信號透露，調控有持續的決心，調控的周期更加傾向于1年以上。

　　此時(shí)的結果就大不相同了。上述測算顯示，調控期超過(guò)1年時(shí)，30%的地產(chǎn)企業(yè)會(huì )突破安全底線(xiàn)，有45%的上市房企突破財務(wù)安全底線(xiàn)。

　　此外，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源增速持續放緩。根據中國指數研究院發(fā)布的今年1~7月份全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)數據來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)年內資金來(lái)源3.89萬(wàn)億元，同比增長(cháng)39.4%，增速較1~6月回落6.2個(gè)百分點(diǎn)。從各資金來(lái)源占比來(lái)看，銀行貸款和個(gè)人按揭貸款占比較年初有所下降，而自籌資金占比穩步上升。

　　四大房企銷(xiāo)售兩升兩降

　　政策調控引發(fā)的銷(xiāo)售壓力也開(kāi)始逐步凸顯，四大房企上半年銷(xiāo)售面積呈兩升兩降格局。萬(wàn)科、保利銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額均有增長(cháng)，但金地和招商地產(chǎn)卻出現銷(xiāo)售金額和面積大幅下降。其中金地銷(xiāo)售面積同比回落42.83%，銷(xiāo)售金額同比回落37.31%；招商地產(chǎn)銷(xiāo)售面積同比回落53.87%，銷(xiāo)售金額同比回落41%。

　　從四大房企公布的中報看，企業(yè)顯然感受到下半年的銷(xiāo)售壓力。保利明確表示，國家對房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續調控，使市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境日益規范，一大批戰略清晰、專(zhuān)業(yè)化的房地產(chǎn)企業(yè)迅速發(fā)展壯大，行業(yè)集中度有所提高。房地產(chǎn)行業(yè)的激烈競爭使公司保持持續快速增長(cháng)的難度加大。(記者 羅莎琳)