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最近一份全國有1457宗閑置土地的“黑名單”被披露。對此,各地有遮掩有坦誠,但是否能真正清理閑置土地,進(jìn)而能夠控制房?jì)r(jià),是頗成問(wèn)題的。
自國家宏觀(guān)調控樓市以來(lái),出臺政策不算少,加上以往的一些政策,房?jì)r(jià)應該有所回落。譬如,幾年前國家曾出臺一個(gè)土地閑置兩年無(wú)償收回令,一連串樓市宏觀(guān)調控政策出臺后,樓市交易少了,開(kāi)發(fā)商資金回籠少了,銀行收緊銀根,開(kāi)發(fā)商融資難了,如果土地閑置兩年無(wú)償收回的政策得到嚴格執行,無(wú)疑將掐斷一部分開(kāi)發(fā)商的資金鏈,再堅挺的房?jì)r(jià)也得下跌?墒墙衲7月的全國大中城市房?jì)r(jià)竟然同比上漲10.3%?磥(lái),那些宏觀(guān)調控政策并沒(méi)有得到認真貫徹,起碼土地閑置兩年無(wú)償收回的政策沒(méi)有得到嚴格執行。
開(kāi)發(fā)商囤積閑置土地有他們的利益所在。據測算,所有披露的1457宗閑置土地的合同價(jià)款只有256億元,如果容積率為1的話(huà),樓面地價(jià)只有256元/平方米。以目前京滬穗深的土地均在萬(wàn)元之上,即使一些二三線(xiàn)城市也要在幾千元。這些閑置土地在十年甚至十年不到的時(shí)期內漲了幾十倍甚至上百倍,如此高利潤的生意哪里去找?
不過(guò)這一切都是建立在過(guò)高的房?jì)r(jià)之上的,F在清理閑置土地就是要打破這樣的利益鏈條。但是,目前的清理能不能打破呢?很難。
首先,目前的土地閑置分成兩種,一種是因為政府原因,還有一種是企業(yè)原因。政府原因的要占全部閑置土地的一半以上。毫無(wú)疑問(wèn)這部分的閑置土地政府是不能無(wú)償收回的,因此對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是毫發(fā)無(wú)損的。
剩下不到一半的企業(yè)原因的閑置土地能否無(wú)償收回?也難。
閑置土地早已超過(guò)兩年,在政府督促幫助之下總算開(kāi)工的土地,自然是不可能再無(wú)償收回了。因此,在這方面開(kāi)發(fā)商只有賺頭而無(wú)損失。
那么被收回閑置土地超過(guò)兩年的開(kāi)發(fā)商是否真受到損失呢?恐怕少之又少。土地閑置兩年無(wú)償收回的政策已經(jīng)出臺近三年了,但具體規定土地出讓付款細則出臺只有半年不到,它規定:土地出讓成交后,必須在10個(gè)工作日內簽訂出讓合同,合同簽訂后1個(gè)月內必須繳納出讓價(jià)款50%的首付款,余款最遲付款時(shí)間不得超過(guò)一年。因此當時(shí)許多拿地企業(yè)其實(shí)是不付款的。
即使出錢(qián)拿地的,許多企業(yè)拿的也不是自己的錢(qián),例如北京順義區拍地給自己的下屬公司大龍地產(chǎn),大龍地產(chǎn)拿地后直至被收回,一直沒(méi)付過(guò)錢(qián);再譬如上海江橋鎮拍地,拍地的政府居然借錢(qián)給開(kāi)發(fā)商來(lái)拍地。拿地后一直拖著(zhù)不付款,直至整好地蓋起樓開(kāi)始出售才付土地款的開(kāi)發(fā)商,全國不知有多少。
即使用自己的錢(qián)拿地的,土地閑置超過(guò)兩年而被收回的,據我們所知也幾乎沒(méi)有無(wú)償收回的,開(kāi)發(fā)商多半能夠拿回自己的錢(qián),F在上海已有15幅閑置土地已收回或已啟動(dòng)收回程序,沒(méi)收還是退回開(kāi)發(fā)商拿地的錢(qián),或者壓根兒當初開(kāi)發(fā)商就根本沒(méi)怎么付錢(qián)?一切我們不得而知。
不嚴格執行已有政策,土地開(kāi)發(fā)變成只有暴利而無(wú)風(fēng)險的行當,那么很難指望清理閑置土地來(lái)使樓價(jià)回落。
□郁慕湛(上海 財經(jīng)評論員)
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