從地產(chǎn)商角度看，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)或將在未來(lái)迎來(lái)一定的轉變。WIND數據統計顯示，截至8月15日，以證監會(huì )行業(yè)為標準，兩市已有包括“萬(wàn)保金招”四大地產(chǎn)龍頭在內的40家上市房地產(chǎn)公司發(fā)布了2010年中期業(yè)績(jì)報告，其中，上市房地產(chǎn)公司庫存整體增加明顯，現金流量也出現了趨緊跡象。

　　現金凈流量為負

　　WIND統計顯示，截至2010年上半年報告期末，40家房地產(chǎn)上市公司平均資產(chǎn)負債率為61.13%，但資產(chǎn)負債率接近或達到70%的有22家，占比高達55%。四大地產(chǎn)龍頭中，保利地產(chǎn)資產(chǎn)負債率高達76.77%，而萬(wàn)科A、金地集團和招商地產(chǎn)的資產(chǎn)負債率也分別達到了69.83%、69.85%和61.30%。從報告期的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現金流入凈額看，40家地產(chǎn)公司上半年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現金流量?jì)纛~為-600.95億元，而去年同期則是401.36億元，相差超千億元。從報告期投資活動(dòng)現金流量?jì)纛~來(lái)看，2010年上半年，這40家上市公司投資活動(dòng)現金流量?jì)纛~為-30.57億元，而去年同期則僅為-8.66億元。

　　對此，中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌表示，由于前期拿地較多，今年上半年房地產(chǎn)投資增長(cháng)仍然較快。

　　但業(yè)內人士認為，上半年開(kāi)發(fā)商擴張腳步依舊，實(shí)有難言之隱，“一方面，2008年下半年后開(kāi)發(fā)商一直減少開(kāi)工，緩慢推盤(pán)，項目建設進(jìn)入滯緩期，至2009年底，經(jīng)歷了一年的去庫存化之后，大多數開(kāi)發(fā)商均面臨新增供應不足的問(wèn)題，部分城市甚至無(wú)盤(pán)可賣(mài)，在這種情況下，加緊開(kāi)發(fā)是必然的選擇。另一方面，隨著(zhù)新政的實(shí)施，政府和監管部門(mén)對開(kāi)發(fā)商囤地的打擊力度也越來(lái)越大，由于前期拿地力度較大，這時(shí)候也不得不加大開(kāi)發(fā)力度”。

　　庫存考驗資金鏈

　　WIND統計顯示，以上40家房地產(chǎn)上市公司今年上半年籌資活動(dòng)現金流量?jì)纛~為625.86億元，去年同期則為-21.30億元；截至報告期末，40家房地產(chǎn)公司現金及現金等價(jià)物凈增加額為-5.90億元，去年同期則為371.38億元。

　　業(yè)內人士分析，從現金流量情況來(lái)看，上半年房企主要依賴(lài)大量的借貸保持了高速擴張。但地產(chǎn)調控以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道出現了比較大的變化，據央行統計數據，2010年第二季度，銀行開(kāi)發(fā)貸款新增量為1200億元，遠低于2009年同期的3800億元。除銀行貸款外，企業(yè)債、證券市場(chǎng)融資也比較困難。

　　開(kāi)工沒(méi)有放緩，融資愈加困難，而房屋的成交量也依然在底部震蕩。實(shí)際上，已公布的上市公司的存貨數據顯示，以上公布中報的房地產(chǎn)企業(yè)，上半年存貨總量已經(jīng)達到了5545.29億元。其中，“萬(wàn)保金招”四大地產(chǎn)巨頭上半年存貨高達2845億元。

　　廣發(fā)證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師沈愛(ài)卿表示，從目前的銷(xiāo)售情況來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)的庫存正在緩慢回升，而資金鏈則出現了趨緊的跡象，預計未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)將利用更多的促銷(xiāo)等方式來(lái)回籠資金。顧云昌則表示，目前開(kāi)發(fā)商資金鏈上“有壓力，但還不緊張”，但他預計，如果銷(xiāo)量繼續下滑，再加上開(kāi)發(fā)商受到貸款方面的限制，這種狀況將在國慶前后出現變化。

　　樓市降價(jià)幅度不大

　　業(yè)內人士告訴記者，目前主要房地產(chǎn)商對地產(chǎn)調控政策放松的預期正在迅速消失，而地產(chǎn)商的這種政策“判斷”或將對其下半年的銷(xiāo)售行為產(chǎn)生重大影響�！岸唐趦瓤床坏秸�策放松的可能，未來(lái)公司將加大銷(xiāo)售力度以回籠資金�！币晃簧鲜蟹科蟮膬炔咳耸繉τ浾弑硎�。

　　實(shí)際上，從四大地產(chǎn)龍頭的中報來(lái)看，這種跡象也有所顯露。在對下半年房地產(chǎn)調控政策及樓市的整體走向上，四大地產(chǎn)龍頭不約而同地認為，下半年樓市供應將出現較大變化。萬(wàn)科A就認為，大多數城市的新房存量仍然處于近年來(lái)的低位，但受成交量回落的影響，主要城市的新房庫存開(kāi)始結束自2009年市場(chǎng)回暖以來(lái)的持續下降，隨著(zhù)下半年新盤(pán)上市高峰的到來(lái)，預計新房可售庫存量的增加速度將有所上升。

　　對于下半年的市場(chǎng)變化，金地集團認為，在下半年，市場(chǎng)供應量的上升將推動(dòng)調整繼續深化。一方面，供應的增多會(huì )加大市場(chǎng)競爭，從而使買(mǎi)方擁有更多的博弈空間；另一方面，新上市的項目也會(huì )根據市場(chǎng)的需求采取更為靈活的定價(jià)策略，兩者結合，房?jì)r(jià)的進(jìn)一步下滑可能將順理成章，而一個(gè)更為理性的定價(jià)將會(huì )推動(dòng)交易量恢復平穩，從而促使市場(chǎng)在新的平臺上達到均衡。

　　統計數據顯示，上半年超過(guò)九成的房地產(chǎn)企業(yè)未能完成今年銷(xiāo)售目標的五成。盡管如此，不但沒(méi)有開(kāi)發(fā)商明確下調銷(xiāo)售目標，相反卻有房企上調銷(xiāo)售目標。

　　顧云昌還表示，地產(chǎn)龍頭的示范效應不可小覷，在供應量加大的情況下，加上剛性需求的入場(chǎng)，下半年樓市成交量有望出現回升。在價(jià)格方面，他表示，部分房?jì)r(jià)泡沫較大的城市房地產(chǎn)價(jià)格將繼續松動(dòng)，但松動(dòng)幅度不會(huì )太大。