近期，上市房企紛紛出爐“靚麗”中報，不過(guò)，在中期業(yè)績(jì)大增的背后，是房企流通股東和高管們對未來(lái)市場(chǎng)風(fēng)云變幻與日俱增的分歧。已公布中報的46家A股房企今年上半年繼續遭遇機構的整體減持；各大房企的高管層走馬換將日益頻繁；董事會(huì )對未來(lái)市場(chǎng)預期的詞匯也開(kāi)始“風(fēng)格轉換”，“謹慎、穩健、低風(fēng)險”成為房企策略的新主題。

　　業(yè)內人士指出，“長(cháng)期看好、短期回避”是目前機構投資者對地產(chǎn)股的主流看法，隨著(zhù)樓市調控的進(jìn)一步深化，地產(chǎn)板塊仍將繼續震蕩；下半年，房企銷(xiāo)售壓力將明顯增大，其拿地與新開(kāi)工計劃都可能面臨萎縮，房企高管層的運營(yíng)水平將受到更大的考驗。

　　機構分歧加劇

　　“我方唱罷你登場(chǎng)”。今年上半年，A股地產(chǎn)板塊依然受到機構的集體減倉，不過(guò)，有退出也有進(jìn)入，有“唱空”也有“唱多”。進(jìn)入下半年，多空雙方的分歧預計將加劇。

　　據Wind數據統計，截至8月17日，申銀萬(wàn)國行業(yè)分類(lèi)下的A股地產(chǎn)公司中已有46家公布2010年中報。46家房企中，僅有8家房企二季度末的機構持股比例環(huán)比上升，其余38家房企的機構持股比例均不同程度下降，占比超過(guò)八成。與去年同期相比，二季度末機構持股比例下降的房企達43家。

　　二季度末，基金對房企的持股比例下降更為明顯。其中，基金持股比例環(huán)比下降的房企多達41家，而同比降幅超過(guò)20個(gè)百分點(diǎn)的房企達到19家�！叭f(wàn)保招金”四大房企二季度末均遭遇了基金的整體減持。

　　萬(wàn)科(000002)中報顯示，二季度末，基金持股49154.51萬(wàn)股，占公司流通A股的比例為5.09%，比一季度末下降4.12個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期下降10.64個(gè)百分點(diǎn)。二季度，萬(wàn)科基金持股中，新進(jìn)基金6家，減持10家，增持10家。中國人壽保險股份有限公司-分紅-個(gè)人分紅-005L-FH002深減持量最大，達7238萬(wàn)股。

　　不過(guò)，幾只QFII基金和部分保險資金依然看好地產(chǎn)股。其中，萬(wàn)科是最被QFII機構認可的A股地產(chǎn)公司之一，高盛、摩根士丹利、瑞士銀行三家都持有該公司股份，持股市值合計超過(guò)20億元。值得注意的是，三家機構是二季度新進(jìn)駐萬(wàn)科的。其中，高盛持股13818.81萬(wàn)股，占比1.26%；摩根士丹利和瑞士銀行持股分別達9848.41萬(wàn)股和6974.71萬(wàn)股。

　　榮盛發(fā)展(002146)還受到保險資金的青睞。公司十大股東中，中國人壽以自有資金持股1280萬(wàn)股，占總股本的0.89%；這也是二季度新進(jìn)入的資金。

　　最新公布的券商研究報告對房地產(chǎn)業(yè)的看法也有所分化，其中看多的機構開(kāi)始增多。中投證券最新發(fā)布的房地產(chǎn)報告認為，9、10月份主要城市樓市出現“價(jià)跌量升”是大概率事件，行業(yè)調整將向更有利于行業(yè)龍頭和優(yōu)勢公司的方向運行，板塊的投資機會(huì )將由“價(jià)值修復”向“價(jià)值提升”轉變。

　　部分業(yè)內專(zhuān)家也認為，目前是地產(chǎn)行業(yè)上升周期中的“中場(chǎng)休息”，樓市成交的萎縮是區域性和結構性的。機構投資者依然看好該行業(yè)后市發(fā)展。

　　高管壓力陡增

　　今年上半年，46家已公布中報的房企合計實(shí)現營(yíng)業(yè)收入779.52億元，同比增長(cháng)32.2%；實(shí)現營(yíng)業(yè)利潤175.34億元，同比增長(cháng)52.1%；營(yíng)業(yè)利潤率達22.5%，同比提高3個(gè)百分點(diǎn)。不過(guò)，隨著(zhù)調控的深入，房企今年下半年至明年的銷(xiāo)售壓力陡增。

　　中報數據顯示，房企的費用已經(jīng)上升。據統計，今年上半年，46家房企銷(xiāo)售費用、管理費用和財務(wù)費用等三項費用合計達64.05億元，同比增長(cháng)19%；其中，管理費用的同比增幅達33.65%。業(yè)內預計，樓市調控不會(huì )放松，下半年，房企在銷(xiāo)售和管理方面的費用將繼續上升。

　　萬(wàn)科董秘譚華杰指出，萬(wàn)科關(guān)注的14個(gè)主要城市6月的成交量較今年4月下降幅度高達六成。長(cháng)三角的一些熱點(diǎn)城市，5、6月成交面積不僅較2009年下降八成左右，甚至只有2008年同期的一半。同時(shí)，反映市場(chǎng)重要供需關(guān)系的成交批售比(商品房市場(chǎng)新成交的面積與新增的可售面積之比)，在今年6月也降到0.9，而去年全年為1.5�，F在隨著(zhù)存貨上升，需求減少，轉為供大于求，開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售壓力將明顯增大。

　　在此背景下，房企高管的變動(dòng)也日益頻繁。據不完全統計，最近3個(gè)月以來(lái)，國內房企高管出現辭職、調換等變更現象已超過(guò)20起。包括金地、合生、碧桂園、SOHO中國在內的公司均發(fā)生高管離職現象。

　　在部分高管離職的同時(shí)，也有高管于近期增持公司股票以彰顯信心。在金地集團(600383)上�？偨�(jīng)理趙漢忠離職之后，公司董事長(cháng)凌克等多名高管買(mǎi)入公司股票。其高管均承諾，買(mǎi)入的股票6個(gè)月內不會(huì )賣(mài)出，隨后也將會(huì )按照有關(guān)法律法規的規定，每年賣(mài)出股數最多不超過(guò)上年末持股數的25%。

　　董事會(huì )氣氛凝重

　　對市場(chǎng)環(huán)境變化，開(kāi)發(fā)商無(wú)疑最為敏感。在多數房企中報中，董事會(huì )談及企業(yè)今后運營(yíng)策略時(shí)均表示出“謹慎”和“穩健”的趨向。大型房企擴張也轉向二三線(xiàn)城市等低風(fēng)險區域。

　　龍湖地產(chǎn)(0960.HK)16日公布的中報顯示，上半年公司合同銷(xiāo)售104.9億元，同比增長(cháng)30.7%，凈利潤22億元，同比增長(cháng)51.4%。公司表示，將堅守區域聚焦戰略，重點(diǎn)發(fā)展環(huán)渤海和長(cháng)三角等戰略區域，根據市場(chǎng)環(huán)境審慎進(jìn)行新增土地儲備，嚴格控制土地價(jià)格和支付進(jìn)度。下半年，公司將繼續促進(jìn)高周轉，通過(guò)合理定價(jià)、異地拓展客源等靈活措施，積極促進(jìn)各項目銷(xiāo)售目標的達成。

　　保利地產(chǎn)(600048)表示，行業(yè)調控已經(jīng)成為“常態(tài)”，公司將加大二三線(xiàn)城市投資，及時(shí)調整產(chǎn)品結構，積極參與各地保障性住房建設。同時(shí)穩步加大商業(yè)地產(chǎn)投資，增加持續性經(jīng)營(yíng)收入占公司營(yíng)業(yè)收入的比重；開(kāi)拓旅游地產(chǎn)、養老地產(chǎn)和城市綜合運營(yíng)等業(yè)務(wù)，增加 新的盈利增長(cháng)點(diǎn)。

　　金地集團認為，下半年，市場(chǎng)供應量的上升將推動(dòng)調整繼續深化。一方面，供應的增多會(huì )加大市場(chǎng)競爭，另一方面，新上市的項目也會(huì )根據市場(chǎng)的需求采取更為靈活的定價(jià)策略，兩者結合，房?jì)r(jià)可能進(jìn)一步下滑；為此，公司將以銷(xiāo)售為先，通過(guò)更為多樣化的銷(xiāo)售渠道、更具靈活性的定價(jià)策略來(lái)加快公司銷(xiāo)售現金流的回收。

　　萬(wàn)科總裁郁亮認為，此次政府調控決心和力度空前，開(kāi)發(fā)商去賭政策很危險。熱點(diǎn)城市的市場(chǎng)供需關(guān)系正在轉變，隨著(zhù)下半年新盤(pán)上市高峰的到來(lái)，前期投資比例高、價(jià)格上漲過(guò)快的城市價(jià)格會(huì )有較大幅度的回調；另一方面，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金趨緊、存貨增加，投資能力下降，未來(lái)住房供應可能受到影響。在拿地策略上，萬(wàn)科將始終堅持“不當地王”的原則，嚴控拿地成本。本報記者 林喆