中國房地產(chǎn)市場(chǎng)根本問(wèn)題不是價(jià)格問(wèn)題，而是方向和道德選擇的問(wèn)題。中國房地產(chǎn)市場(chǎng)應堅持以消費品為主導的發(fā)展方向，同時(shí)結合短期政策不變，解決需求問(wèn)題，即打壓投機需求，鼓勵自住消費，保證買(mǎi)不起房的人有房住、有房租的問(wèn)題。一方面能解決需求，另一方面能補充商品房投資下降問(wèn)題。下一步重點(diǎn)要把握好調控的策略與節奏，應準備用兩年左右的時(shí)間予以解決，不能太急。

　　糾結！這是楊女士觀(guān)望數月后的感慨�！翱梢猿鍪謫�？房?jì)r(jià)會(huì )不會(huì )再降？都說(shuō)政策調控后房?jì)r(jià)會(huì )降，可現在好像更復雜了。租房?jì)r(jià)不斷上漲，買(mǎi)房卻仍覺(jué)得價(jià)高�！睏钆�士在北京海淀區租了一套5000多元的公寓，每月花在房租上的錢(qián)比買(mǎi)房還貸的錢(qián)少不了多少，而樓市的不明朗讓她始終猶豫不決。

　　像楊女士一樣糾結的人不在少數，到底是買(mǎi)房還是租房？買(mǎi)配套完善的二手房還是買(mǎi)新建商品房成為他們最為關(guān)切的問(wèn)題。自4月中旬以來(lái)，被稱(chēng)為“史上最嚴厲”的房市調控政策密集出臺，這100多天來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)有何新變化？消費者該做出怎樣的選擇？今后調控政策將走向何方？帶著(zhù)以上問(wèn)題，記者連月來(lái)對北京多家樓盤(pán)和房屋中介公司進(jìn)行走訪(fǎng)，并采訪(fǎng)了相關(guān)專(zhuān)家和業(yè)內人士。

　　新建房、二手房：

　　何時(shí)不再膠著(zhù)？

　　“上半年樓市經(jīng)歷了‘過(guò)山車(chē)’的走勢。4月調控政策出臺，5—7月樓市低迷，購房者觀(guān)望情緒進(jìn)一步加大；7月以來(lái)部分城市持續量、價(jià)走跌趨勢，剛需蓄勢待發(fā)�！敝性�地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張大偉對新政近4個(gè)月來(lái)的樓市做了上述概括。然而，“剛需們”能否真正開(kāi)始行動(dòng)，最關(guān)鍵的決定因素還是“房?jì)r(jià)幾時(shí)才能降到心中預期”？

　　記者電話(huà)聯(lián)系的海淀、豐臺等地的多個(gè)樓盤(pán)，聽(tīng)到最多的一句話(huà)是“房?jì)r(jià)沒(méi)有變，想買(mǎi)房的話(huà)有一定的折扣優(yōu)惠”。從目前市場(chǎng)反映的情況看，有些新樓盤(pán)報價(jià)本身并不算高，加上折扣活動(dòng)，調動(dòng)了消費者看房的熱情，而且降價(jià)促銷(xiāo)樓盤(pán)以及遠郊低價(jià)樓盤(pán)銷(xiāo)售勢頭良好。

　　“對于開(kāi)發(fā)商而言，低價(jià)行為能吸引眾多消費者的關(guān)注，可以在短期內籌集到大額資金，緩解資金鏈緊張問(wèn)題，但同時(shí)也意味著(zhù)收益的減少�！币晃环康禺a(chǎn)公司負責人對記者說(shuō)。

　　在商品房出現量?jì)r(jià)齊滯的同時(shí)，二手房市場(chǎng)也持續低迷。根據北京中原三級市場(chǎng)研究部的統計數據顯示，7月1日至27日存量住宅成交量為8714套，較去年同期回落56.77%，日均交易量334套，跌破2月交易最冷期的400套。記者從某知名房地產(chǎn)經(jīng)紀公司了解到，新政實(shí)施后，海淀魏公村附近的二手房均價(jià)由35000元每平方米降到28000元每平方米，房?jì)r(jià)相對較高的國家氣象局、農科院的二手房?jì)r(jià)格也徘徊在每平方米30000—33000元。

　　不僅北京二手房交易持續走低，上海、廣州、深圳、武漢等主要大城市的二手房交易量也遭遇了歷史最低局面，出現了明顯的客戶(hù)“看房議價(jià)不停歇，躊躇再三不下定”的現象。

　　“成交量下跌是不爭的事實(shí)�！眹鴦�(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所所長(cháng)夏斌在接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)如是說(shuō)，上半年房地產(chǎn)調控的目標是清晰的，就是要堅決遏制部分城市房?jì)r(jià)的過(guò)快上漲，切實(shí)解決城鎮居民住房問(wèn)題，其政策效應也在逐步體現。

　　張大偉認為，經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的調整，買(mǎi)賣(mài)雙方在議價(jià)上的差距較大，使得成交仍未走出僵局。一方面，買(mǎi)方仍在期待進(jìn)一步降價(jià)潮而保持觀(guān)望；另一方面，賣(mài)方認為房?jì)r(jià)有回漲空間而不松口降價(jià)，以至于二手房交易依舊不活躍。隨著(zhù)新政逐步深化，交易價(jià)格仍有一定回落空間。

　　從國家統計局8月10日發(fā)布的最新數據來(lái)看，70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格雖同比繼續上漲，但漲幅回落。中原地產(chǎn)研究分析，7月份房?jì)r(jià)出現明顯下調，從全國范圍來(lái)看樓市價(jià)格下調趨勢已經(jīng)明顯。

　　租賃市場(chǎng)：

　　烈日下持續升溫？

　　“現在房源太少了，這樣的價(jià)格是比較穩定的，等9月份各高校一開(kāi)學(xué)，這些房子還要漲�！北本┪覑�(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司魏公村分店的一位經(jīng)理這樣告訴記者。同樣，在北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司一位姓陳的置業(yè)顧問(wèn)也表示，租賃房的價(jià)格在最近幾個(gè)月確實(shí)有較明顯的漲幅�！半m然租金不斷上漲，但房源仍然緊張。以大慧寺兩居室為例，租價(jià)由3000元每月上調到現在的3500元每月，而且幾天之內就能租出去�！�

　　據鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統計，2010年前6個(gè)月，北京市平均租賃價(jià)格為2928元，比2009年2547元上升15%，上升幅度較大。在廣州、深圳等地，租賃市場(chǎng)也給炎熱的夏日添了把火。廣州滿(mǎn)堂紅中介公司的數據顯示，截至7月27日，廣州市租金約為31.1元/平方米/月，與6月同期30.3元/平方米/月的租金有2.6%的升幅，城中村房租最高漲幅超三成。

　　租賃市場(chǎng)為何如此火爆？“出現這種情況與新政對房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的調控有一定關(guān)聯(lián)�！敝袊�人民大學(xué)商學(xué)院副教授況偉大表示，現階段新政調控的效果并沒(méi)有得到完全體現，房?jì)r(jià)還沒(méi)有下降到消費者的預期水平，這種情況勢必造成有剛性需求的消費者選擇持幣待購、轉購為租，這是導致目前租賃市場(chǎng)火爆的主要原因之一。另一方面，目前市場(chǎng)上續存的租客量還未完全釋放，加上畢業(yè)生租房和剛性租房者有一定增多，使得租賃市場(chǎng)租客量持續增加。

　　面對租賃市場(chǎng)這一變化，中國社會(huì )科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海認為還有一個(gè)原因值得關(guān)注，就是通脹預期下的價(jià)格上漲�！巴�脹預期勢必造成漲價(jià)，這也很可能是導致租賃市場(chǎng)火爆的因素之一�！�

　　宏觀(guān)調控：

　　到底走向何方？

　　房源供給方之一——開(kāi)發(fā)商如何看待宏觀(guān)調控？一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)商對記者說(shuō)：“總體而言，現在新開(kāi)盤(pán)的項目只是在保證利潤的前提下，不敢再定高價(jià)了�！彼�認為近期房地產(chǎn)調控已收到了較好效果，部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲勢頭得以遏制，一線(xiàn)城市成交量開(kāi)始下降，投機客占比下調。但記者調查發(fā)現，大多數地產(chǎn)商對未來(lái)房?jì)r(jià)會(huì )繼續上漲的預期并沒(méi)有發(fā)生改變。

　　對于地產(chǎn)商以及中介公司等認為房?jì)r(jià)還會(huì )繼續上漲的觀(guān)點(diǎn)，曹建海認為，現階段房地產(chǎn)價(jià)格得到有效控制，但降價(jià)趨勢并不明顯，他們這種態(tài)度也是為自己打氣的一種方式。出現這種現象，也可能是新政在持續實(shí)施的過(guò)程中出現了些許偏差。目前，國資委、住建部、銀監會(huì )等多部門(mén)都重申宏觀(guān)調控政策將繼續嚴格執行，包括北京在內的各地方政策也多次重申對樓市調控的決心，同時(shí)隨著(zhù)新增供應的加速入市，預計下半年房市走勢會(huì )更加明朗。

　　采訪(fǎng)中，多位專(zhuān)家表示，新政調控雖然起到了一定的作用，但執行力度遠遠不夠。有專(zhuān)家認為目前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于“溫吞”狀態(tài)，需要政府堅定不移地執行宏觀(guān)政策。

　　“目前來(lái)看，高房?jì)r(jià)對中國房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至中國經(jīng)濟增長(cháng)百害而無(wú)一利�！睕r偉大說(shuō)。他認為，調控最終能否取得成效受到很多因素的影響，一是政府的宏觀(guān)調控政策是不是具有可持續性；二是消費者能否繼續持幣待購；三是開(kāi)發(fā)商的實(shí)力�！叭绻�政策是持續的，消費者就會(huì )形成一種心理預期，從而有可能繼續持幣待購；開(kāi)發(fā)商不得不調整營(yíng)銷(xiāo)策略，能夠堅持多久還要看開(kāi)發(fā)商的實(shí)力，如果開(kāi)發(fā)商撐不下去了，房?jì)r(jià)才會(huì )出現比較明顯的下跌”。

　　夏斌表示，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)根本問(wèn)題不是價(jià)格問(wèn)題，而是方向和道德選擇的問(wèn)題。中國房地產(chǎn)市場(chǎng)應堅持以消費品為主導的發(fā)展方向，同時(shí)結合短期政策不變，解決需求問(wèn)題，即打壓投機需求，鼓勵自住消費，保證買(mǎi)不起房的人有房住、有房租的問(wèn)題。這樣一方面能解決需求，另一方面能補充商品房投資下降問(wèn)題。下一步重點(diǎn)要把握好調控的策略與節奏，應準備用兩年左右的時(shí)間予以解決，不能太急。 胡萍 呂璇