珠江新城位于廣州市新城市中軸線(xiàn)上，定位為中央商務(wù)區(CBD)，可謂寸土寸金。然而就在這個(gè)處于高速建設期的核心區域，卻有一塊土地曬了十余年太陽(yáng)，至今未建成一棟樓。

　　記者調查發(fā)現，諸多類(lèi)似于官司纏身、規劃變更的理由正在成為土地閑置的重要原因。這些原因背后究竟是什么往往極難考證，但閑置的結果是，一方面為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)地價(jià)翻數倍的溢價(jià)收益，另一方面減少了樓市供應，扭曲了房地產(chǎn)市場(chǎng)，損害了社會(huì )利益。

　　打官司、調規劃　土地閑置未開(kāi)發(fā)

　　資料顯示，珠江新城L2地塊是一幅位于廣州市天河區珠江新城的商品住宅用地，用地面積為16024平方米，由廣州宏瀚房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司1997年獲取，并在1998年前后取得了《建設用地規劃許可證》《建設用地批準書(shū)》。

　　然而，廣州宏瀚卻沒(méi)有選擇開(kāi)工建設，而是選擇“倒賣(mài)”土地。根據珠江實(shí)業(yè)(600684.SH)2005年發(fā)布的公告，廣州宏瀚在1998年2月20日就與珠江實(shí)業(yè)簽訂了協(xié)議，將包括珠江新城L2在內的三幅地塊轉讓?zhuān)�珠江�?shí)業(yè)成為唯一的土地使用經(jīng)營(yíng)者。

　　但在履約過(guò)程中，雙方產(chǎn)生矛盾，廣州宏瀚于2005年8月將珠江實(shí)業(yè)告上法庭，珠江新城L2也隨即進(jìn)入訴訟程序，成為“歷史遺留問(wèn)題”。但2005年12月30日，廣州宏瀚又申請撤回起訴，與珠江實(shí)業(yè)達成和解。根據約定，廣州宏瀚開(kāi)發(fā)珠江新城L2地塊，而珠江實(shí)業(yè)補交相關(guān)費用后開(kāi)發(fā)其他兩幅地塊。其中廣東宏瀚在2007年8月再次取得《建設用地規劃許可證》，其建設工期為2007年8月-2009年8月。

　　不過(guò)，在拿到土地之后，廣州宏瀚仍未建房銷(xiāo)售，而是又選擇申請修改規劃，讓土地繼續曬太陽(yáng)、睡大覺(jué)。記者在廣州市規劃局網(wǎng)站看到，2010年4月中旬廣州規劃局對珠江新城L2地塊規劃調整進(jìn)行批前公示。資料顯示，珠江新城L2地塊建筑主體高度申請由最高100米調整到最高208米，拔高了一倍多。

　　十余年間，這幅黃金地塊就一直在曬太陽(yáng)，盡管周邊已經(jīng)陸續蓋起了高樓。業(yè)內人士指出，珠江新城L2地塊的閑置究竟是有意為之還是迫不得已很難考證，但目前司法訴訟、調整規劃已經(jīng)成為閑置土地產(chǎn)生的一個(gè)主要原因。

　　企業(yè)逐利、政府失察　“靚地”沉睡難醒

　　究竟是什么原因導致開(kāi)發(fā)商甘愿讓土地閑置多年，而地方政府卻又未及時(shí)收回土地呢？

　　首先，從企業(yè)層面來(lái)看，業(yè)界分析認為，盡管廣州宏瀚沒(méi)有建樓銷(xiāo)售賺錢(qián)，但是由于珠江新城L2地塊的飛速升值，這塊“靚地”的閑置并不影響開(kāi)發(fā)商從中獲利。據網(wǎng)易房產(chǎn)測算，珠江新城L2的樓面地價(jià)僅約2500元／平方米，但2009年珠江新城地王價(jià)格已經(jīng)達到15324元／平方米，樓面地價(jià)起碼翻了近6倍。而如果廣州宏瀚是通過(guò)協(xié)議出讓等方式拿下的土地，那成本就更低了。

　　同時(shí)，規劃的調整也讓開(kāi)發(fā)商愿意讓“靚地”繼續曬太陽(yáng)。廣州房地產(chǎn)專(zhuān)家、廣州寒桐投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理韓世同認為，拿地后修改規劃是一些開(kāi)發(fā)商慣用的手段，開(kāi)發(fā)商往往會(huì )通過(guò)提高容積率、修改規劃等來(lái)謀取更多的利益�！澳壳爸袊�房地產(chǎn)行業(yè)潛伏著(zhù)‘拿地-改規劃-拖延工期-獲得土地溢價(jià)和超額利潤’一條龍的規則�！狈康禺a(chǎn)專(zhuān)家謝逸楓接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，而且開(kāi)發(fā)周期拖得越長(cháng)，開(kāi)發(fā)商獲得的土地溢價(jià)就越高，從中獲益更大。

　　更重要的是，這類(lèi)開(kāi)發(fā)商也未必會(huì )選擇獨自開(kāi)發(fā)。廣州多位房地產(chǎn)界人士分析認為，廣州宏瀚在業(yè)界名不見(jiàn)經(jīng)傳，未曾聽(tīng)說(shuō)過(guò)這家公司�！斑^(guò)去，一些‘有本事’的非知名房企是通過(guò)囤地、炒地賺錢(qián)的，這些開(kāi)發(fā)商一般拿地后轉手倒賣(mài)給其他開(kāi)發(fā)商，即便暫時(shí)沒(méi)有賣(mài)出去，自己也很少開(kāi)發(fā)�！表n世同還表示，“隨著(zhù)市場(chǎng)規范，目前這類(lèi)企業(yè)已經(jīng)大幅減少�！�

　　記者調查也發(fā)現，廣州宏瀚是一家規模并不大的企業(yè)。記者近日前往該公司采訪(fǎng)發(fā)現，廣州宏瀚在廣州市工商局網(wǎng)站登記的辦公地址已經(jīng)被其他公司占用，而廣州宏瀚現在則與廣州恒瀚實(shí)業(yè)有限公司等公司“蝸居”在另一處辦公。不過(guò)，對于廣州宏瀚為何會(huì )閑置珠江新城L2地塊，公司員工則是“一問(wèn)三不知”。

　　除了開(kāi)發(fā)商原因外，相關(guān)政府部門(mén)的缺位失責也是一些土地能夠閑置十多年的原因。合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江指出，相關(guān)法律法規對閑置土地的處理非常明確，“土地閑置滿(mǎn)兩年、依法應當無(wú)償收回的，堅決無(wú)償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應采取改變用途、等價(jià)置換、安排臨時(shí)使用、納入政府儲備等途徑及時(shí)處置、充分利用”，但是現實(shí)中，卻很少看到政府嚴格執行閑置土地處置政策，積極落實(shí)相關(guān)處罰措施。

　　堵住漏洞、強化監管　制度需要完善

　　業(yè)內人士還指出，珠江新城L2地塊只是全國閑置土地的冰山一角，而大量的閑置土地存在無(wú)疑會(huì )造成社會(huì )財富的浪費，削弱政府通過(guò)土地調控樓市的效果。因此，必需要加速對閑置土地治理，減少土地囤積，加速房子供應量，從而穩定樓市。

　　SOHO中國董事長(cháng)潘石屹接受媒體采訪(fǎng)時(shí)也表示：“只有真正清理閑置土地，在這些土地上盡快蓋出市場(chǎng)上需要的房子，房?jì)r(jià)的上漲才能從根本上得到抑制�！�

　　“首先仍需要完善閑置土地處理制度，這一直是政府與開(kāi)發(fā)商斗智斗法的領(lǐng)域�！遍L(cháng)期關(guān)注房產(chǎn)糾紛的廣東中澤律師事務(wù)所周玉忠律師說(shuō)，相關(guān)部門(mén)必須要在如何預防閑置土地產(chǎn)生和處理上下功夫、動(dòng)腦子，才能有效堵死開(kāi)發(fā)商囤積土地、閑置土地的路子。而且即便閑置土地進(jìn)入了司法程序，也不會(huì )影響對閑置土地的認定，因此在產(chǎn)權明晰的前提下，加速對閑置土地的處理。

　　其次，相關(guān)政府部門(mén)必須要依法行政，嚴格執法。中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜表示，在處理閑置土地上，一些地方政府多是整改、發(fā)通知催促開(kāi)工，真正收回的土地并不多，而開(kāi)發(fā)商就是看準了相關(guān)部門(mén)的執法不嚴，所以才愈發(fā)肆無(wú)忌憚，從而導致土地閑置不斷蔓延，嚴重損害政府的形象。

　　同時(shí)，必須要保證規劃的嚴肅性。黎文江說(shuō)，如果開(kāi)發(fā)商是出于商業(yè)利益而更改規劃，則地塊應該回收重新出讓。否則，如果只要開(kāi)發(fā)商拿了地塊都可以申請改規劃，那么追逐利潤最大化的開(kāi)發(fā)商肯定會(huì )想方設法向上長(cháng)、向下挖，嚴重侵害社會(huì )利益。

　　此外，對于不作為的相關(guān)政府部門(mén)也要追究責任。業(yè)內人士指出，以珠江新城L2土地為例，按照當時(shí)的《建設用地規劃許可證》規定，工期截至2009年8月，為何期間沒(méi)有建起住宅卻又調整了規劃，相關(guān)部門(mén)有必要給群眾一個(gè)解釋。記者 陳先鋒