中新網(wǎng)8月19日電(林偉) 房地產(chǎn)調控新政出臺4個(gè)月以來(lái)，一線(xiàn)城市例如北京、上海的個(gè)人住房貸款漲幅都出現了明顯的下降，8月北京的土地市場(chǎng)流標頻現，入市新盤(pán)成交量驟減，購房者觀(guān)望情緒濃厚，上海多家開(kāi)發(fā)商“大手筆”降價(jià)，不斷有媒體曝出超四成上市房企資金面臨緊缺，三季度樓市表現出的一系列現象，是否表明購房者的“春天”即將來(lái)臨 房?jì)r(jià)將會(huì )進(jìn)入大降通道？

　　北京7月個(gè)人房貸環(huán)比降93% 8月入市新盤(pán)只賣(mài)了三套

　　房地產(chǎn)調控新政出臺3個(gè)月后，北京市的個(gè)人住房貸款也連續3個(gè)月環(huán)比降幅超過(guò)40%。根據央行營(yíng)管部公布的7月份北京市金融運行數據顯示，當月個(gè)人住房貸款環(huán)比大降93%。

　　北京中原三級市場(chǎng)研究部總監張大偉認為，住房個(gè)貸全面回落主要原因就是，成交量下滑、貸款難度加大、房?jì)r(jià)下調。張大偉認為，隨著(zhù)新政逐步深化，在三、四季度，二手房市場(chǎng)將依然處于低迷態(tài)勢，交易量仍將在下行通道上徘徊，交易價(jià)格仍有一定的下調空間。

　　去年“地王”頻現的京城土地市場(chǎng)，在今年新政之后，熱度急轉直下，“流標”成為了關(guān)鍵詞。8月17日，房山長(cháng)溝的兩個(gè)地塊再次“流標”，這是本月以來(lái)，北京土地市場(chǎng)的第三次流標。據不完全統計顯示，樓市新政后京城土地市場(chǎng)流標地塊達9塊。

　　與“流標”并存的還有地塊價(jià)格的下跌。北京中原根據北京土地整理儲備中心數據統計顯示，截至8月16日，北京共出讓土地為136塊，其中新政以后出讓69塊，超過(guò)新政前平均水平。然而樓面價(jià)則出現明顯下調，其中總樓面價(jià)從6654元/平方米下調了58.4%，到新政以后的2769元/平方米，后者甚至低于2009年同期的2970元/平方米。

　　業(yè)內人士表示，出讓地塊的溢價(jià)率更是從新政之前的110.6%下調了大半，目前的溢價(jià)率僅為23.3%，達到2009年來(lái)的最低點(diǎn)。熒燦地產(chǎn)總經(jīng)理顧辰天認為目前無(wú)論是土地交易市場(chǎng)還是新盤(pán)二手房交易市場(chǎng)，都漸漸趨冷，而年初房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策的初衷也就是遏制過(guò)快上漲的房?jì)r(jià)，現在看來(lái)，市場(chǎng)已經(jīng)達到了政策的預期。

　　北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數據統計顯示，北京8月份預售項目為7個(gè)，合計供應住宅1554套，而簽約量?jì)H為3套，簽約比例不足0.2%，與7月相比，8月出現了明顯的銷(xiāo)售停滯現象。 在連續兩周日均成交過(guò)百套后，上周北京樓市又現頹勢，周成交僅590套，環(huán)比下降55.24%；日均成交84套，再次跌破百套大關(guān)。8月9日為上周成交量最低點(diǎn)，當日商品住宅期房成交僅48套，為6月2日以來(lái)的最低成交值。北京中原統計數據顯示，截至8月17日，新政以后供應項目為74個(gè)，簽約率超過(guò)80%的僅為13個(gè)，無(wú)一項目100%簽約，而簽約不足20%的則達到了32個(gè)，占比高達43.2%。23個(gè)項目簽約率不足5%，更是創(chuàng )造了2009年以來(lái)的低迷紀錄。

　　上海房貸創(chuàng )17個(gè)月新低 多家開(kāi)發(fā)商“大手筆”降價(jià)

　　8月12日，人民銀行上�？偛堪l(fā)布7月份上海市貨幣信貸運行數據顯示，當月，上海市新增人民幣貸款161.7億元，為今年以來(lái)月度貸款增量新低，同比和環(huán)比分別少增9.4億元和74.3億元。曾在2009年突飛猛進(jìn)的個(gè)人住房貸款在“新國十條”政策發(fā)布后持續萎縮。 7月個(gè)人住房貸款創(chuàng )下了近17個(gè)月來(lái)的新低。

　　對此業(yè)內人士表示，雖然近期房貸政策沒(méi)有再度收緊，但嚴格落實(shí)“新國十條”以及三套房貸暫停即相當于將房貸打入冷宮。在房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量沒(méi)有明顯回升的狀況下，預計整個(gè)三季度個(gè)貸市場(chǎng)都將表現低迷。

　　7月底開(kāi)始“收陽(yáng)”的上海樓市，出現了新一波的降價(jià)促銷(xiāo)，其中一些開(kāi)發(fā)商還施展了“大手筆”，多個(gè)項目直降4000元/平方米～7000元/平方米。據中房信集團最新的統計數據顯示，成交面積排名前5的樓盤(pán)都出現了價(jià)格“大跳水”。排名第一的中環(huán)1號以17645元/平方米的價(jià)格成交了236套房源，而該樓盤(pán)在7月成交的39套房源均價(jià)為19835元/平方米，6月成交的34套房源均價(jià)高達23160元/平方米。兩個(gè)月之內高達23.8%的跌幅或是該樓盤(pán)熱銷(xiāo)的主要原因。

　　超四成上市房企資金面臨缺口 降價(jià)或是開(kāi)發(fā)商的生存選擇

　　根據萬(wàn)德數據統計顯示，截止到2010年上半年報告期末，40家房地產(chǎn)上市公司的平均資產(chǎn)負債率為61.13%，其中資產(chǎn)負債率接近或達到70%的有22家，占比高達55%。四大地產(chǎn)龍頭中，保利地產(chǎn)資產(chǎn)負債率高達76.77%，而萬(wàn)科A、金地集團和招商地產(chǎn)的資產(chǎn)負債率也分別達到了69.83%、69.85%和61.30%。

　　上述數據表明，超四成上市房企具有較大的債務(wù)風(fēng)險，甚至面臨資不抵債的危險局面。而-600.95億的現金凈流量味著(zhù)房企“失血”嚴重，資金鏈斷裂的隱患可能隨時(shí)大規模爆發(fā)。

　　某業(yè)內人士表示：“到2009年底，在經(jīng)歷了1年的去庫存化之后，大多數開(kāi)發(fā)商均面臨新增供應不足的問(wèn)題，后面加緊開(kāi)發(fā)是必然的選擇。但是，隨著(zhù)監管部門(mén)對開(kāi)發(fā)商囤地打擊力度的加大及銀行對開(kāi)發(fā)貸規模的緊縮，開(kāi)發(fā)商不得不面臨融資渠道干涸的窘境�！�

　　近日，素來(lái)力挺房?jì)r(jià)的華遠地產(chǎn)總裁任志強向數百開(kāi)發(fā)商發(fā)出呼吁：“我都‘從了’,你們也‘從了’吧�！� 據相關(guān)媒體報道，樓市調控將近4個(gè)月，許多開(kāi)發(fā)商資金已經(jīng)吃不消了的情況，按照業(yè)內專(zhuān)家的分析，如果開(kāi)發(fā)商在今年7月開(kāi)始主動(dòng)降價(jià)，到明年3月市場(chǎng)就能開(kāi)始回暖。如果開(kāi)發(fā)商到今年年底才開(kāi)始降價(jià)，那么樓市回暖至少會(huì )推遲半年，所有人都會(huì )很痛苦。

　　京神農投資執行董事陳宇也表示，近來(lái)土地頻頻出現流拍、交易量大幅下滑，都說(shuō)明樓市的調控已明顯見(jiàn)效。國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(cháng)巴曙松的認為，今年三四季度將是樓市新增庫存大量形成的時(shí)期，可能是房?jì)r(jià)出現大幅下調的時(shí)期。