近日,房地產(chǎn)行業(yè)又傳來(lái)新消息,北京市有望在年內實(shí)施商品房預售資金監督管理暫行辦法,這也意味著(zhù),開(kāi)發(fā)商的資金鏈將面臨更嚴峻的挑戰。

　　據了解,新規定核心內容便是對預售資金的限制,消息人士透露,今后,開(kāi)發(fā)商不得直接收存預售資金,購房款將直接進(jìn)入監管賬戶(hù),同時(shí),預收款將被分成基礎完成、結構封頂、竣工驗收、登記申請四個(gè)資金使用節點(diǎn),監管部門(mén)分別對其進(jìn)行監管。

　　北京是第一個(gè)醞釀執行樓盤(pán)預售款專(zhuān)項監管政策的城市,但并不是唯一一個(gè)。有消息稱(chēng),蘇州也在醞釀專(zhuān)款專(zhuān)用的政策。

　　業(yè)內人士表示,樓市新政出來(lái)以后,開(kāi)發(fā)商資金鏈已經(jīng)吃緊,該辦法一旦實(shí)施,開(kāi)發(fā)商必定會(huì )考慮降價(jià)以獲取流動(dòng)資金,否則,“購地—蓋房—銷(xiāo)售”這本該正常運行的循環(huán)將就此打亂。

　　日前,決策層已經(jīng)明確表態(tài),要繼續實(shí)施樓市調控政策,有購房者懷疑,這次再出臺新的政策,是前一段調控的進(jìn)一步實(shí)施,還是新一輪調控的開(kāi)始?

　　新規卡住開(kāi)發(fā)商資金鏈要害

　　樓市新政已滿(mǎn)四個(gè)月,專(zhuān)家分析,目前開(kāi)發(fā)商已經(jīng)到了資金鏈即將斷裂的關(guān)鍵時(shí)期,此時(shí)出臺限制預售資金的政策,將卡住開(kāi)發(fā)商資金鏈。

　　中國土地勘測規劃院地價(jià)所所長(cháng)趙松在接受南方日報記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō):“開(kāi)發(fā)商有降價(jià)的可能,如果開(kāi)發(fā)商對資金的需求很高,就會(huì )降價(jià),特別是那些實(shí)力較弱的房企,他們需要回籠資金�！�

　　“如果對這個(gè)資金方面不進(jìn)行監管,開(kāi)發(fā)商會(huì )通過(guò)預售樓盤(pán)的預收款,投到下一個(gè)項目上去,而不是用到預售樓盤(pán)上面,只有專(zhuān)款專(zhuān)用才能解決這個(gè)問(wèn)題�！壁w松告訴記者。

　　中原地產(chǎn)華北區董事總經(jīng)理李文杰表示,該辦法一旦實(shí)施,將會(huì )給開(kāi)發(fā)商的現金流造成影響,有可能起到打擊囤地惜售以及降低房?jì)r(jià)的作用。

　　李文杰分析,如果對預售進(jìn)行監管,也就意味著(zhù)開(kāi)發(fā)商必須要加快銷(xiāo)售回籠資金,才能夠達到單一項目的預付款這樣的目標。目前有開(kāi)發(fā)商不急于降價(jià),不急于回籠資金,主要是因為他們從不同項目資金之間進(jìn)行拆借,賣(mài)得好的,他也有可能調配一些資金,有些項目不賣(mài)。

　　有房地產(chǎn)行業(yè)的分析師表示,該政策對未來(lái)影響非常大,尤其是專(zhuān)款專(zhuān)用將會(huì )讓很多地產(chǎn)企業(yè)放慢開(kāi)發(fā)腳步,該分析師舉例,以前一家企業(yè)可以用預售款來(lái)用活開(kāi)發(fā)資金,但現在政策一出,這筆資金只能是定時(shí)定點(diǎn)的去使用,不利于地產(chǎn)企業(yè)相互競爭。

　　西南證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師肖劍認為,最實(shí)際的作用是短期內對購房人心理預期產(chǎn)生影響,促使購房人加劇觀(guān)望,但從長(cháng)遠來(lái)看,對行業(yè)整體影響不大,一些企業(yè)在此之前預售賬款都已經(jīng)收回,這項政策可能會(huì )對開(kāi)發(fā)企業(yè)的現金流造成影響。

　　仍是新政延續

　　有分析人士指出,現在正是開(kāi)發(fā)商與購房者博弈的僵持階段,決策層也在觀(guān)望前期樓市政策效果,此時(shí)出臺對商品房預售資金進(jìn)行監管的政策,被業(yè)內懷疑是否意味著(zhù)新的一輪調控即將開(kāi)始。

　　但是,昨日,在記者采訪(fǎng)中很多專(zhuān)家認為:“并不意味著(zhù)新一輪的調控�！敝袊�土地勘測規劃院地價(jià)所所長(cháng)趙松在接受南方日報記者采訪(fǎng)時(shí)表示,“這個(gè)政策不是新的措施,之前就有提過(guò),這個(gè)措施值得推廣,早就應該實(shí)施了�！�

　　“國十條”對土地資金等方面都有很詳細的規定,現在出臺這項政策主要是要落實(shí)前階段的政策。

　　商品房預售款專(zhuān)項賬戶(hù)管理從2007年就開(kāi)始醞釀,今年4月,住建部更是專(zhuān)門(mén)出臺《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場(chǎng)監管完善商品住房預售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》,要求各地要加快完善商品住房預售資金監管制度。

　　《通知》規定,“商品住房預售資金要全部納入監管賬戶(hù),由監管機構負責監管,確保預售資金用于商品住房項目工程建設；預售資金可按建設進(jìn)度進(jìn)行核撥,但必須留有足夠的資金保證建設工程竣工交付�！�

　　我愛(ài)我家副總裁胡景暉認為,雖然這不能視為新的一輪調控政策,但非常有效力。其主要原因是,這個(gè)辦法不像其他調控政策是臨時(shí)性的,這個(gè)辦法將會(huì )長(cháng)期執行。

　　-專(zhuān)家建議

　　考慮取消預售制度

　　雖然年內實(shí)施商品房預售資金監督管理暫行辦法,將會(huì )影響一部分開(kāi)發(fā)商的資金鏈,但是,很多業(yè)內人士分析,按照目前的房?jì)r(jià)水平,房地產(chǎn)行業(yè)盈利能力十分強勁,其高盈利性決定了其融資的便捷,因此該政策并不能真正觸動(dòng)開(kāi)發(fā)商的資金鏈要害。

　　據了解,2010年上半年房地產(chǎn)信托多數資金通過(guò)銀信合作產(chǎn)品流入房企。

　　有專(zhuān)家建議,不如直接取消預售制度。著(zhù)名房地產(chǎn)律師秦兵認為,中國的預售制度對房屋質(zhì)量造成了不可想象的損害,要解決這個(gè)問(wèn)題最好的辦法就是取消預售制度,讓開(kāi)發(fā)商賣(mài)現房,房屋質(zhì)量一定會(huì )好點(diǎn),房?jì)r(jià)也一定會(huì )降下來(lái)。

　　趙松也對南方日報記者表示,這個(gè)措施,對于規范房地產(chǎn)市場(chǎng)而言是很有用的,但最好的辦法是取消預售款制度。

　　但是,也有專(zhuān)家認為,不能取消預售制,因為一旦取消商品房預售制度,在供求關(guān)系尚沒(méi)有得到根本扭轉之前,預售活動(dòng)并不會(huì )自動(dòng)終止,而是很有可能會(huì )以私下交易等違規形式繼續存在,會(huì )進(jìn)一步擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

　　駐京記者呂天玲實(shí)習生周祖燕鄢杜賀