-“萬(wàn)保招金”四大上市房企的中期業(yè)績(jì)飄紅，但現金流為負的現實(shí)，也使得各家融資問(wèn)題日益凸顯

　　-僅保利地產(chǎn)實(shí)現了銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額的“雙升”，而其它三大房企，則較去年同期均出現了回落，甚至招商地產(chǎn)銷(xiāo)售面積的降幅超過(guò)五成

　　陸續發(fā)布的房企中報中，其中隱藏著(zhù)什么信息呢？

　　上周，萬(wàn)科、保利、金地同日公布了2010年半年度報告，至此，“萬(wàn)保招金”四大上市房企的中期業(yè)績(jì)也已全部出爐。盡管身處行業(yè)調控漩渦，4家仍實(shí)現了凈利潤大增。但亮麗的業(yè)績(jì)仍難掩其中的隱憂(yōu)。記者統計發(fā)現，除了保利上半年的銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額均實(shí)現“雙升”外，其它3家的同類(lèi)指標則均出現下滑，業(yè)界據此認為開(kāi)發(fā)商仍在死扛房?jì)r(jià)；另一個(gè)不容忽視的是中報中現金流為負的現實(shí)，房企融資的問(wèn)題日漸凸顯。

　　對于下半年的預計，中報也顯示，隨著(zhù)供應量的增加以及采取靈活的定價(jià)策略，房?jì)r(jià)有可能進(jìn)一步下調。

　　凈利大幅增長(cháng)

　　繼招商地產(chǎn)中報凈利翻番之后，萬(wàn)科、保利、金地三大地產(chǎn)龍頭相繼公布中期業(yè)績(jì)，均實(shí)現了凈利潤的大幅增長(cháng)。

　　中報統計顯示，萬(wàn)科上半年實(shí)現營(yíng)業(yè)收入167.66億元，較去年同期下降23.12%，但凈利潤28.1億元，同比增長(cháng)11.4%；保利地產(chǎn)上半年營(yíng)業(yè)收入112.45億元，實(shí)現歸屬于母公司所有者的凈利潤16.27億元，同比分別增長(cháng)35.63%和16.56%；金地集團上半年營(yíng)業(yè)收入達到87.4億元，同比增長(cháng)150.32%，其中歸屬于上市公司股東的凈利潤12.27億元，同比增長(cháng)327.02%；而招商地產(chǎn)則實(shí)現營(yíng)業(yè)收入69.81億元，凈利潤10.5億元，同比分別增長(cháng)142.76%和115.71%。

　　在嚴厲的政策調控下，房企銷(xiāo)售凈利為何大增？對此，萬(wàn)科中報顯示，由于去年中期結算中包含大量2008年市場(chǎng)低谷期售出的房屋，利潤率處于近年來(lái)的低位，因此今年中期的凈利潤多于去年。中報同時(shí)顯示，自4月調控以來(lái)，主要城市成交大幅縮量，而堅持以普通住宅為主的萬(wàn)科依靠靈活的銷(xiāo)售策略取得了良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)�！斑@得益于萬(wàn)科對調整的適應性，新政后萬(wàn)科房?jì)r(jià)變化情況均價(jià)在14%左右�！比f(wàn)科集團副總裁肖莉表示。保利的公告中顯示，凈利增加得益于房產(chǎn)銷(xiāo)售面積和金額的增長(cháng)，經(jīng)營(yíng)規模擴大的同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)的盈利穩步提升。招商中報顯示，營(yíng)業(yè)收入較去年同期顯著(zhù)增長(cháng)，主要是因為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結轉量大幅增長(cháng)，對于為何凈利潤增長(cháng)幅度低于營(yíng)業(yè)利潤增長(cháng)幅度的原因，招商的解釋是報告期內少數股東損益增長(cháng)較大。

　　銷(xiāo)量下滑開(kāi)發(fā)商死扛房?jì)r(jià)？

　　盡管四大房企凈利大增全線(xiàn)飄紅，但在銷(xiāo)售方面卻出現了漲跌不一的格局。記者統計各家中報發(fā)現，今年上半年，僅保利地產(chǎn)實(shí)現了銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額的“雙升”，而其它三大房企，則較去年同期均出現了回落，甚至招商地產(chǎn)銷(xiāo)售面積的降幅超過(guò)五成。

　　中報顯示，保利地產(chǎn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積267.09萬(wàn)平方米、銷(xiāo)售金額217.55億元，比去年同期分別增長(cháng)5.81%和3.33%。對于萬(wàn)科，盡管上半年銷(xiāo)售金額創(chuàng )下367.7億元的新高，同比增長(cháng)19.5%，但320.2萬(wàn)平方米的銷(xiāo)售面積，相比上年同期則回落了8.2%。

　　招商和金地兩家的銷(xiāo)售數據則更不樂(lè )觀(guān)。數據顯示，招商地產(chǎn)銷(xiāo)售面積28.75萬(wàn)平方米，簽約銷(xiāo)售金額42.3億元，分別較上年同期下跌了53.87%和41%。而金地今年上半年實(shí)現銷(xiāo)售面積48.29萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額53.76億元，較上年同期分別減少42.83%和37.31%。

　　銷(xiāo)售面積和金額的下滑，凈利潤為何反而大幅上升呢？“這可能是因為房?jì)r(jià)仍然處于高位，成交量銳減但仍有利潤，當然，也不排除開(kāi)發(fā)商在財務(wù)結構方面進(jìn)行了調整，讓中報數據顯得好看些�！币晃皇袌�(chǎng)人士分析認為。對于這樣的“雙降”數據，金地方面表示，主要原因是上半年庫存偏少，無(wú)充足房源可供銷(xiāo)售，下半年公司將有足夠房源供應，預計下半年新增可銷(xiāo)售資源200萬(wàn)平方米。

　　除了銷(xiāo)售數據的不確定外，現金流為負也使得各家房企融資問(wèn)題逐漸凸顯。中報顯示，保利地產(chǎn)以-233.48億元現金流居首，萬(wàn)科現金流為-95.14億元，金地現金流為-45.36億元，招商地產(chǎn)現金流為-19.99億元，4家合計經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現金流為-393.97億元。對此，招商地產(chǎn)董事會(huì )表示，將做好前瞻性融資安排，根據公司財務(wù)狀況，合理安排現金流。金地董事會(huì )也認為，在緊縮的股權和債務(wù)融資環(huán)境下，公司將加大項目層面的股權合作力度，為公司的發(fā)展提供充足的資金保障。

　　此外，公司在房地產(chǎn)金融方面的業(yè)務(wù)也在穩步推進(jìn)，今年以來(lái)，公司已通過(guò)信托、基金的方式為多個(gè)項目引入了外部投資者。而保利地產(chǎn)也指出，將開(kāi)拓“房地產(chǎn)基金”等創(chuàng )新投融資渠道，降低宏觀(guān)調控的影響。

　　供給增加倒逼房?jì)r(jià)下跌

　　對于下半年經(jīng)營(yíng)情況的預計，四大房企也均表示，不會(huì )調整年初制訂的開(kāi)工計劃，隨著(zhù)供應量的增加將采取靈活的定價(jià)策略進(jìn)行促銷(xiāo)，同時(shí)，也提出利用市場(chǎng)調整機會(huì )積極擴張，把握一些項目投資機會(huì )。

　　今年上半年，萬(wàn)科已完成的竣工面積僅占全年計劃數的25.4%。但萬(wàn)科董事會(huì )指出，公司暫無(wú)考慮對新開(kāi)工計劃進(jìn)行調整，目前開(kāi)發(fā)進(jìn)度按計劃進(jìn)行，部分年內新增的項目也將在本年開(kāi)工。對于如何應對國家政策的調整，萬(wàn)科集團董秘譚華杰表示，并不認為價(jià)格策略是應對市場(chǎng)調整的最佳或主要手段，萬(wàn)科更看重關(guān)注公司戰略的前瞻性、推盤(pán)節奏、產(chǎn)品結構以及產(chǎn)品性?xún)r(jià)比等方面。下半年，將密切關(guān)注市場(chǎng)調整中可能出現的機遇，尤其關(guān)注在一線(xiàn)城市以合理價(jià)格獲取項目資源的機會(huì )。

　　保利地產(chǎn)認為，下半年將加大二三線(xiàn)城市投資，擴大經(jīng)營(yíng)規模，穩步加大商業(yè)地產(chǎn)投資，增加持續性經(jīng)營(yíng)收入占公司營(yíng)業(yè)收入的比重，開(kāi)拓旅游地產(chǎn)、養老地產(chǎn)和城市綜合運營(yíng)等業(yè)務(wù)，增加新的盈利增長(cháng)點(diǎn)。招商地產(chǎn)則將繼續采取均勻、謹慎地拿地的策略，注重區域選擇，理性等待合適時(shí)機合理擴充土地，短期內擬采取措施促進(jìn)銷(xiāo)售，積極優(yōu)化庫存結構。

　　金地董秘徐家俊也表示，金地今年仍維持開(kāi)工388萬(wàn)平方米的原計劃，不會(huì )大規模調整。受調控影響，預計最差的銷(xiāo)售量有可能跌到原有的1/3，但也不會(huì )影響金地的推盤(pán)進(jìn)度。在下半年，隨著(zhù)供應量的增加以及靈活的定價(jià)策略，將促使房?jì)r(jià)進(jìn)一步下調。另外，隨著(zhù)下半年土地供應的增多和市場(chǎng)調整的繼續，金地也將抓住更多的投資機會(huì )。見(jiàn)習記者 石俊