繼昨日(8月19日)《每日經(jīng)濟新聞》聯(lián)合新浪樂(lè )居發(fā)布全國34城500小區 “黑燈率”數字后，本報和新浪樂(lè )居再次合作，對杭州水業(yè)集團提供的2萬(wàn)多戶(hù)6個(gè)月水表“零走字”的案例進(jìn)行調查，希望借用杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)作為試驗，檢驗水表“零走字”反映樓盤(pán)真實(shí)空置數據的能力，進(jìn)而為將來(lái)對全國空置房的調查、統計提供可靠參考。

　　而抽樣調研的結果也確實(shí)出乎記者意料。通過(guò)對小區物業(yè)管理公司和中介的采訪(fǎng)記者發(fā)現，除了極少數樓盤(pán)因未能準確統計小區房源的總體數字而“虛報”水表“零走字”的比例以外，2004年以后竣工的商品住宅水表 “零走字”比例基本和小區物業(yè)管理公司、周邊的二手房中介所報出的小區入住率非常接近。這為未來(lái)通過(guò)水表走字完成對全國房屋空置率的調查創(chuàng )造了可能性。

　　被低估的“水表空置率”

　　根據《每日經(jīng)濟新聞》的統計，杭州上述“零走字”水表的房源總量超過(guò)25000套，而其中屬于住宅范疇的超過(guò)了一半，達到14000套，為總共335000多套受調查住宅的4%，看上去整體空置率并不高。

　　業(yè)內人士透露，城建在申請拆遷許可證時(shí)，需提供相當于拆除面積20%大小的房源作保證，因此有些小區的房子就作為杭州市建委申請拆遷許可證的備用房。而因為分配問(wèn)題，很多備用房被空置著(zhù)。據杭州一家媒體此前報道，杭州市中心曾有178套安置房空置了整整10余年。

　　但杭州水業(yè)集團客戶(hù)部門(mén)的副經(jīng)理沈先生向 《每日經(jīng)濟新聞》透露，上述由該集團統計并輾轉交由新浪樂(lè )居和《每日經(jīng)濟新聞》發(fā)布的6個(gè)月水表“零走字”房源數據，僅僅是該集團對下轄57萬(wàn)套房屋調查而得，并沒(méi)有覆蓋到整個(gè)杭州。原因是部分住宅依然沿襲多年以前多戶(hù)一表的總水表，因此無(wú)法通過(guò)對水表走字情況的調查來(lái)統計一個(gè)樓盤(pán)的空置數量。

　　根據沈先生的介紹，這些6個(gè)月“零走字”的水表基本上能反映戶(hù)主是否居住過(guò)，而水業(yè)集團也會(huì )定期對水表進(jìn)行維修和檢查，以了解是否因為設備問(wèn)題導致水表 “零走字”。但調查發(fā)現，那些“零走字”水表所在的家庭，門(mén)把上大多會(huì )布滿(mǎn)厚厚的灰塵，顯示這套房源確實(shí)長(cháng)時(shí)間無(wú)人居住。

　　從沈先生反映的情況看，此次浙江水業(yè)集團統計的很多是2000年以前就已經(jīng)建成的舊小區，而且多數是低層和多層住宅。由于此類(lèi)住宅本身空置率不高，因此上述6個(gè)月 “零走字”水表對杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)真實(shí)空置數字的反映，很可能是偏于保守的。

　　小區物業(yè)：確有高空置率存在

　　為了檢驗“零走字”水表反映杭州部分樓盤(pán)實(shí)際空置比率的準確性，《每日經(jīng)濟新聞》記者昨日選擇了一部分“零走字”水表所占比重較高的樓盤(pán)首先進(jìn)行調查。杭州之江板塊的云溪香山因為高達32.84%的 “零走字”比例，成為記者的調查對象之一。

　　云溪香山是一個(gè)多層、小高層、高層兼有的公寓樓盤(pán)，距離杭州市區大概有三四十分鐘的車(chē)程。小區的物業(yè)管理公司相關(guān)人士證實(shí)，小區總共1200單位，但已搬入居住的不過(guò)800多戶(hù)，上述“零走字”水表應該是比較精確地反映了這個(gè)樓盤(pán)的空置情況。

　　同樣被記者作為抽樣檢驗樣本的云棲蝶谷擁有著(zhù)云溪香山接近的“零走字”比率，其物業(yè)管理公司——綠城物業(yè)管理有限公司云棲蝶谷管理處的一位工作人員證實(shí)，樓盤(pán)的空置率應該在三成以上。

　　親親家園總建筑面積100萬(wàn)平方米，共有5000戶(hù)左右的家庭居住于此。根據新浪網(wǎng)公布的杭州水業(yè)集團 《六區域近6個(gè)月水表數據》顯示，親親家園5000戶(hù)中，零水表用戶(hù)達305戶(hù)。而親親家園物業(yè)管理處一位負責人昨日在接受 《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)也表示：“小區有300多套房子空置著(zhù)還是有可能的，這里有不少投資客，有些把房子用于出租，還有些外地投資客覺(jué)得沒(méi)必要出租，也就空著(zhù)了�！痹撠撠熑朔Q(chēng)，親親家園的空置率大概在5%左右，這與零水表用戶(hù)在總戶(hù)數中的占比還是比較接近的。

　　杭州我愛(ài)我家房產(chǎn)經(jīng)紀公司市場(chǎng)研究中心經(jīng)理周包軍認為：“這樣一個(gè)空置率，在整個(gè)杭州市場(chǎng)來(lái)說(shuō)實(shí)際上是很低的，一般一個(gè)次新小區至少有5%~6%的空置率。不少投資客不愿意裝修，而毛坯房出租又存在一定困難�！�

　　經(jīng)適房同樣存在空置現象

　　根據新浪發(fā)布的《六區域近6個(gè)月水表數據》，在零水表所占比重較大的樓盤(pán)中，還有為數不少的經(jīng)濟適用房。其中經(jīng)濟適用房都市水鄉總戶(hù)數2350戶(hù)，零水表戶(hù)數319戶(hù)，占比13.57%；位于下沙的商品房、經(jīng)濟適用房金沙學(xué)府，零水表戶(hù)數119戶(hù)，占總戶(hù)數600戶(hù)的19.83%；同一區域的綠苑晨光同樣是商品房、經(jīng)濟適用房性質(zhì)，零水表戶(hù)數122戶(hù)，更占到總戶(hù)數的47.29%。

　　記者試圖與上述3個(gè)小區的物業(yè)管理處聯(lián)系，但3家物業(yè)管理處均無(wú)人接聽(tīng)電話(huà)。浙江大學(xué)房地產(chǎn)投資研究所所長(cháng)趙杭生在接受采訪(fǎng)時(shí)認為：“經(jīng)濟適用房在早期分配的時(shí)候情況比較混亂，一些機關(guān)、學(xué)校的工作人員，工資表上公開(kāi)的收入是能達到經(jīng)濟適用房申請條件的，但這些人往往有很多其他收入無(wú)法計算，他們完全有能力購買(mǎi)居住條件更好的商品房�！�

　　據趙杭生介紹，經(jīng)濟適用房早期在分配上的混亂是導致如今一些經(jīng)濟適用房空置的主要原因�！耙恍�業(yè)主把空著(zhù)的經(jīng)濟適用房用于出租，這是違規的�！钡�如果不用于出租，自己又不愿意居住，就只能空置著(zhù)。

　　然而，在景芳小區、翠苑等動(dòng)遷安置小區，也存在較高的零水表戶(hù)數比例。根據表格顯示，2002年交付的景芳小區總戶(hù)數1120戶(hù)，零水表戶(hù)數229戶(hù)，占比20.45%；同一年交付并同處杭州城南區域的近江家園，零水表戶(hù)數217戶(hù)，占總戶(hù)數500戶(hù)的43.4%。這兩個(gè)小區都位于杭州市中心，周邊配套也較為成熟，為什么零水表戶(hù)數還占如此大的比例？

　　杭州雙贏(yíng)機構總經(jīng)理章惠芳對此表示：“大概有3個(gè)原因：要么是這份表格在統計上出了問(wèn)題；要么是投資客確實(shí)準備出售而閑置著(zhù)不愿出租；或者第三個(gè)原因是一些老小區存在產(chǎn)權問(wèn)題沒(méi)有處理完畢，也就難以出售或者出租�！�

　　近江家園物管處一負責人接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，小區里大概有20戶(hù)以上空著(zhù)，這些房子屬于舊城改造指揮處，是屬于政府留轉調配的房子。

　　不過(guò)，周包軍也表示個(gè)別樓盤(pán)因為對小區總房源數統計錯誤，而導致樓盤(pán)的“零走字”水表比例無(wú)法體現出一個(gè)樓盤(pán)的真實(shí)空置率。比如，景房小區僅一區就有1000多戶(hù)，整個(gè)景芳小區怎么可能只有1120戶(hù)？而如果把整個(gè)景芳小區的戶(hù)數全部算上，“零走字”水表占比應該是比較小的。

　　中介：投機性購房集中的產(chǎn)物

　　在調查中，記者發(fā)現部分樓盤(pán)因為生活配套始終不成熟，而成為投資者瘋狂投機的殿堂。

　　早在2000年便已竣工的西溪名園便是其中之一。調查數據顯示，該樓盤(pán)的“零走字”水表高達小區總戶(hù)數的72.05%，是杭州水業(yè)集團統計的小區中水表“零走字”比例最高的。

　　中原地產(chǎn)浙江分公司的馬丙念認為，實(shí)際的情況可能比這個(gè)更糟糕，很多人裝修房子以后從來(lái)不住。根據他的介紹，上述樓盤(pán)地處濕地附近，但由于公建配套欠缺，居住氛圍一直不濃，購買(mǎi)者中也是以投資客居多，他們更注重樓盤(pán)的升值，因此并不關(guān)注小區難以出租的現實(shí)。而由于入住率比較低，周邊銀行、學(xué)校等公建配套不愿意入駐，造成了入住率低迷的惡性循環(huán)。

　　除了這一樓盤(pán)，碧水銘苑的“零走字”水表也接近總戶(hù)數的60%。和西溪名園一樣，受困于配套欠缺的碧水銘苑也不是業(yè)主的第一居住選擇，由于配套欠缺，周邊又是工廠(chǎng)林立，業(yè)主只是偶爾在雙休日才會(huì )來(lái)這里休息，因此造成了樓盤(pán)的高空置率。

　　在馬丙念看來(lái)，“零走字”水表很精確地反映了一個(gè)樓盤(pán)的空置率，而樓盤(pán)的大量空置又是投機性購房集中的產(chǎn)物。因為有了這些投機性的購房，才會(huì )出現這么多無(wú)法住入的空置性房屋。

　　專(zhuān)家：水表走字真實(shí)反映空置

　　“水表、電表‘零走字’，包括黑燈率，都是樓盤(pán)空置率的真實(shí)反映�！睆偷┐髮W(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成認為，投機性購房是造成樓盤(pán)空置率過(guò)高的“禍首”。而要公布樓盤(pán)的空置率，就等于有關(guān)部門(mén)變相承認房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)存在大量的投機行為，進(jìn)而由此出臺更為嚴厲的宏觀(guān)調控政策。

　　中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)朱中一在接受采訪(fǎng)時(shí)表示：“現在社會(huì )上確實(shí)有些人有兩套、3套甚至4套房子，而有些人沒(méi)有房子住。土地資源、住房資源是有限的，怎樣盤(pán)活存量，把供應量和存量作為統一的市場(chǎng)來(lái)考慮，這是要加以解決的�！�

　　而在朱中一看來(lái)，征收房產(chǎn)持有稅是讓多余的房子轉向二手市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)的有效方法�！皩�空置性的商品房，可以通過(guò)一些稅收的調整，使它能有效地供應市場(chǎng)。這個(gè)稅收征收方式應該是增加持有環(huán)節稅收、減少流通環(huán)節稅收，從而讓多余的房子進(jìn)入市場(chǎng)，最終實(shí)現宏觀(guān)調控的目標�！� （記者 楊羚強 張初亮）