4月樓市調控政策出臺后，買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)持續低迷，少數開(kāi)發(fā)商在重壓下日漸出現現金流緊張的局面，開(kāi)始采取降價(jià)措施以促成成交。在這種背景下，京城樓市部分區域又再次出現新房?jì)r(jià)格低于二手房?jì)r(jià)格的現象，引起了廣泛關(guān)注。

　　在近期開(kāi)盤(pán)項目中，從郊區來(lái)看，大興、房山等地都出現了新房?jì)r(jià)格低于二手房；而城區內望京出現了新房?jì)r(jià)格低于二手房?jì)r(jià)格的情況。盡管目前一、二手倒掛現象僅表現在局部區域，不過(guò)，隨著(zhù)政策的加碼，業(yè)內預期曾經(jīng)在2008年出現過(guò)的一二手房倒掛現象會(huì )再度呈現擴大化的趨勢。

　　新盤(pán)定價(jià)“底氣不足”

　　面臨市場(chǎng)的嚴格調控，部分區域的新開(kāi)樓盤(pán)面臨很大的銷(xiāo)售壓力，開(kāi)發(fā)商為了達成銷(xiāo)售目標，就會(huì )選擇降價(jià)銷(xiāo)售，甚至一部分房屋價(jià)格低于二手房，形成了價(jià)格倒掛。

　　記者從鏈家地產(chǎn)了解到，望京地區的首開(kāi)國風(fēng)上觀(guān)，價(jià)格為25000元/平米左右，但是周邊的二手房的價(jià)格在27000元/平米—28000元/平米，而周邊融科橄欖城的價(jià)格甚至達到了30000元/平米，出現了價(jià)格的倒掛現象。

　　“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部認為，之所以會(huì )出現這種情況，主要是因為周邊二手房的戶(hù)型和格局優(yōu)于首開(kāi)國風(fēng)上觀(guān)，而且周邊二手房距離地鐵比較近，交通環(huán)境比較好，此外，二手房樓盤(pán)相對來(lái)說(shuō)小區環(huán)境成熟，設施齊備。首開(kāi)國風(fēng)上觀(guān)雖說(shuō)也屬于高檔樓盤(pán)，但是由于小區環(huán)境的原因，開(kāi)發(fā)商有些“底氣不足”，所以目前價(jià)格較低。

　　不過(guò)，按照以往望京房?jì)r(jià)的走勢來(lái)看，當首開(kāi)國風(fēng)上觀(guān)的環(huán)境成熟之后，與二手房?jì)r(jià)格差距會(huì )縮小。

　　業(yè)主降價(jià)意愿不明顯

　　據業(yè)內人士介紹，相對于新盤(pán)來(lái)說(shuō)，目前多數二手房業(yè)主的降價(jià)意愿并不明顯。如果不是急于出售的房屋，價(jià)格一般不會(huì )下降。

　　舉例來(lái)說(shuō)，大興區的保利茉莉公館，售價(jià)基本在16000元/平米左右，與周邊二手房持平，甚至比一些周邊二手房?jì)r(jià)格還低。目前周邊業(yè)主卻很少有調低報價(jià)的動(dòng)作。

　　“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部認為，當地業(yè)主的心理預期價(jià)位比較高，主要有兩個(gè)原因，首先，二手房經(jīng)過(guò)裝修之后成本增加，轉嫁到房?jì)r(jià)上面，其次二手房業(yè)主比開(kāi)發(fā)商更有底氣，因為即使房屋不能出售，業(yè)主還有其他的方式來(lái)獲利，比如說(shuō)出租，或者抵押消費等等，而一些急于用錢(qián)的開(kāi)發(fā)商即使做抵押，銀行也會(huì )有很?chē)栏竦囊�求。因此，業(yè)主并不著(zhù)急出售，扛價(jià)能力強。

　　成交結構影響價(jià)格比

　　記者調查發(fā)現，除了開(kāi)發(fā)商降價(jià)等因素外，還有一些特殊因素也在造成一二手房?jì)r(jià)倒掛。比如部分新盤(pán)的成交均價(jià)低于二手房，實(shí)際上是由于成交時(shí)戶(hù)型、朝向、樓層的不同，新盤(pán)的均價(jià)會(huì )偏低，而相反的二手房的價(jià)格偏高造成的。

　　據介紹，清河地區的萊圳家園，價(jià)格是23000元/平米-26000元/平米，周邊同類(lèi)型的二手房的價(jià)格大約是22000元/平米-24000元/平米左右。該小區部分新房與二手價(jià)格形成倒掛。調查顯示，該項目均價(jià)比周邊二手房低，主要是成交結構造成的，周邊二手房主要成交的是中小戶(hù)型，一般為一居室或者兩居室，因此單價(jià)都相對較高，所以也就相應推高了二手房的成交均價(jià)。這種現象只是相對價(jià)格倒掛，并不是絕對的倒掛。

　　此外，還有一些特殊原因，例如部分區域的二手房是學(xué)區房，而新房卻沒(méi)有入學(xué)資格，因此價(jià)格相對要高一些。因此，價(jià)格倒掛背后的原因是由于二手房的優(yōu)勢比較明顯。

　　“鏈家地產(chǎn)”認為，新房二手房倒掛的現象對于二手房市場(chǎng)沒(méi)有直接的降價(jià)作用，但是對于一部分心理抵抗能力相對較弱的業(yè)主來(lái)說(shuō)，面對需求的短暫轉移，可能會(huì )選擇降價(jià)。新盤(pán)低價(jià)入市能否對二手房市場(chǎng)產(chǎn)生影響，在短期之內看不到明顯的效果。而對于新盤(pán)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，低價(jià)入市或許促使更多的開(kāi)發(fā)商效仿。(記者 張家齊)