物業(yè)管理中的黑洞有多深？一名剛剛離任不久的某物業(yè)公司經(jīng)理向本報爆料，揭開(kāi)了眾多不為人知的行業(yè)潛規則。

　　劉強(化名)，34歲，在北京某小區物業(yè)管理公司當過(guò)4年的物業(yè)項目經(jīng)理。對于自揭內幕的行為，劉強的說(shuō)法是去年業(yè)主炒了自己的公司，“公司有些事情自己也看不過(guò)去，愿意對公眾講點(diǎn)兒實(shí)話(huà)�！�

　　斂錢(qián)三條渠道

　　物業(yè)費只是一部分

　　劉強此前所在公司管理的是一家中型小區，1500多戶(hù)業(yè)主，總面積在20萬(wàn)平方米左右。

　　面對記者最關(guān)心的物業(yè)公司收入問(wèn)題，劉強僅僅心算了幾秒鐘后就回答：“我們這個(gè)公司一年進(jìn)賬有400多萬(wàn)吧�！�

　　他籠統計算了一下：板樓和塔樓物業(yè)費平均下來(lái)在每平方米2元/月左右。物業(yè)費實(shí)行包干制，年物業(yè)費應收480萬(wàn)左右，前兩年實(shí)際收取物業(yè)費在400萬(wàn)以上，現在相當一部分業(yè)主拒交物業(yè)費，降到了200萬(wàn)。電梯廣告收費一年差不多15萬(wàn)。地面停車(chē)，360個(gè)車(chē)位，月租費150元，一年下來(lái)60多萬(wàn)。

　　開(kāi)發(fā)商吃肉我喝湯

　　對于其他的地上共用部分，例如會(huì )所、幼兒園等配套設施應繳納的物業(yè)費，劉強表示，這些是不收費的，外包出去的收入只能跟著(zhù)“喝開(kāi)發(fā)商的湯，吃不到肉”。

　　“小區現在有4000多平方米的會(huì )所，一年外包收益超過(guò)200萬(wàn)，主要上交開(kāi)發(fā)商，但物業(yè)公司也能分成一部分，差不多60萬(wàn)�！眲�強說(shuō)。

　　面對記者強調“《物權法》規定公共部分收益歸業(yè)主”的提法，劉強笑稱(chēng)“想法太天真”。

　　“說(shuō)是公共收益歸業(yè)主，只要業(yè)主不鬧事打官司判決給他們，該經(jīng)營(yíng)照樣經(jīng)營(yíng)�！眲�強說(shuō)，現在很多小區產(chǎn)權都不明晰，也沒(méi)有成立業(yè)主大會(huì )，收益當然主要還是進(jìn)開(kāi)發(fā)商的口袋。

　　記者了解到，會(huì )所、幼兒園等這些本意是按照成本運營(yíng)、為業(yè)主提供服務(wù)的公共配套設施和場(chǎng)所，在絕大多數小區實(shí)際上是掌握在開(kāi)發(fā)商手中。

　　地上賺完賺地下

　　讓記者意外的是，對物管公司來(lái)說(shuō)，小區“最賺錢(qián)”的不是會(huì )所等公共部位，而是地下空間。

　　“地下室不是不能隨便出租，產(chǎn)權歸人防的嗎？”記者問(wèn)。

　　“沒(méi)錯，所有權一般是歸人防的。人防有的城區是不收費的，也有的區每年要提取管理費，但也就在每平方米1.5元到3元左右。20萬(wàn)平方米一年只需要上繳30來(lái)萬(wàn)，具體用途是出租還是車(chē)庫，就看各個(gè)小區了�！眲�強說(shuō)，他所在的小區改成900來(lái)個(gè)車(chē)位，每個(gè)車(chē)位300元一個(gè)月，一年停車(chē)費收入就在360萬(wàn)左右。

　　對于如此高的停車(chē)費記者表示了懷疑。劉強則舉著(zhù)報紙說(shuō)，“你看看，業(yè)主為停車(chē)打破頭，前一段時(shí)間剛剛發(fā)生了一起血案。地下停車(chē)費一般都遠高于地上，而且現在的情況是停車(chē)位根本不夠用�！�