在深圳經(jīng)濟特區建立30周年的日子，國務(wù)院日前原則同意《深圳市城市總體規劃(2010-2020)》，這一規劃重新確定了深圳的城市定位，除原有的“經(jīng)濟特區”之外，首次被賦予“全國經(jīng)濟中心城市”和“國際化城市”兩大角色，深圳將打造“三軸兩帶多中心”的新城市結構。房地產(chǎn)市場(chǎng)上，存量土地開(kāi)發(fā)占主角，相關(guān)上市公司的土地資源可能會(huì )獲得重估。

　　“三軸兩帶多中心”確立

　　一直以來(lái)深圳特有的“經(jīng)濟特區”定位繼續堅持�！叭珖�經(jīng)濟中心城市”的定位在這次的《總體規劃》中正式被明確下來(lái)，而十年前深圳的城市性質(zhì)定位只是“華南地區的中心城市”。另一個(gè)是“國際化城市”，這是國家對深圳賦予的一個(gè)非常重要的職能，這也反映了深圳重要的特色。

　　根據規劃要求，深圳未來(lái)要合理控制城市規模，到2020年，城市常住人口控制在1100萬(wàn)人以?xún)�，城市建設用地控制在890平方公里以?xún)�，還確定了“三軸兩帶多中心”的結構。

　　相關(guān)人士分析，縱向“三軸”考慮了深港緊密合作以及與珠三角各大城市的緊密銜接，向北分別聯(lián)系廣州、東莞、惠州甚至北部的江西、湖南等地區，與《珠三角城市發(fā)展規劃》的空間結構吻合，向南緊密聯(lián)系香港，包括西部的深圳灣口岸、中部的皇崗口岸、東部的羅湖口岸以及正在建設的蓮塘香園圍口岸；橫向“兩帶”突破空間限制，向更大范圍拓展空間需求：向西跨越珠江，向東聯(lián)系粵東地區，北部發(fā)展帶聯(lián)系中山江門(mén)，南部發(fā)展帶聯(lián)系珠海、澳門(mén)。

　　此外，有消息指出《前海深港現代服務(wù)業(yè)合作區綜合規劃》也將很快獲批，前海合作區將成為珠三角“曼哈頓”。深圳市政府三年內將對前海合作區投入400億元。

　　興業(yè)證券策略分析師張憶東認為，同其他區域規劃一樣，在前�；蚋浇鼡碛型恋氐墓�司，將最先受益于前海合作區規劃帶來(lái)的土地價(jià)格重估。前海合作區有望拉動(dòng)深圳本地地產(chǎn)股，甚至激發(fā)地產(chǎn)股板塊行情。

　　然而有投資機構指出，目前二級市場(chǎng)主力資金對于利好消息的出臺，短期內側重于波段操作。在利好兌現的情況下，深圳本地股很可能不是受到資金追捧而是借機獲利了結。

　　存量土地開(kāi)發(fā)唱主角

　　同時(shí)，深圳城市更新已經(jīng)有了階段性成果，第一批推出20個(gè)開(kāi)工項目，可以提供大約210萬(wàn)平方米的住宅。

　　深圳市規劃國土委有關(guān)負責人透露，第一批的20個(gè)項目涉及總用地面積2145畝，建設用地面積1605畝；規劃批準建筑面積440萬(wàn)平方米，其中，商品住宅建筑面積210萬(wàn)平方米，保障性住房7.8萬(wàn)平方米；預計固定資產(chǎn)投資額220億元。主要集中在龍崗、寶安兩區。龍崗10個(gè)，寶安5個(gè)，福田3個(gè)，南山、羅湖各1個(gè)。

　　深圳土地市場(chǎng)已經(jīng)連續10個(gè)月沒(méi)有住宅用地供地，此前的一次拍賣(mài)還要追溯到去年9月，金地以24.4億的價(jià)格拿下了觀(guān)瀾橫坑水庫片區的兩個(gè)地塊。深圳市城市更新辦公室表示，深圳的存量土地的再開(kāi)發(fā)開(kāi)始超過(guò)增量土地的擴張。

　　統計資料顯示，深圳全市城市更新計劃內總項目多達286個(gè)，更新的總用地面積約為240平方公里，其中城中村100平方公里，舊工業(yè)區126平方公里，舊工商住混合區6平方公里，舊住宅區8平方公里。

　　華泰聯(lián)合分析師魚(yú)晉華表示，深圳由于土地供給有限，已一定程度上制約了企業(yè)的投資增長(cháng)。如今通過(guò)重新規劃、定位和大規模重建，將對深圳本地經(jīng)濟的發(fā)展帶來(lái)新的推動(dòng)力，對相關(guān)上市公司也是新的投資機會(huì )。

　　魚(yú)晉華認為，未來(lái)一線(xiàn)城市的舊改將日益和保障住房建設及市政配套建設結合在一起，并將更注重綁定改造企業(yè)與舊改項目的長(cháng)期共贏(yíng)利益，在一線(xiàn)城市未來(lái)的城市更新改造發(fā)展中，更看好具備市政房建綜合開(kāi)發(fā)能力以及綜合商業(yè)運營(yíng)能力的開(kāi)發(fā)企業(yè)。本報記者 萬(wàn)晶