一方面是負債節節攀高，一方面是消化不良并仍在不斷增加的庫存，樓市的天平開(kāi)始出現傾斜。上市房企的半年報揭示出，雖然開(kāi)發(fā)商們的資金鏈尚處于安全范圍，但隨著(zhù)時(shí)間的推移，銷(xiāo)售低迷，資金回籠不暢，還要還息還債，企業(yè)資金壓力會(huì )越來(lái)越大，而年度銷(xiāo)售目標又如懸梁之錐，時(shí)時(shí)刺激著(zhù)開(kāi)發(fā)商的神經(jīng)。不管最終是主動(dòng)還是被動(dòng)降價(jià)，開(kāi)發(fā)商現在需要的可能僅僅是時(shí)間。

　　⊙記者 于祥明

　　雖然銷(xiāo)售量略有好轉，但開(kāi)發(fā)商掙得錢(qián)卻比以前少了。記者注意到，已發(fā)布半年報的86家企業(yè)的銷(xiāo)售毛利率平均水平已經(jīng)較去年年底下調1個(gè)百分點(diǎn)，更較一季度下調了近2個(gè)百分點(diǎn)。業(yè)內人士指出，新“國10條”后，顯而易見(jiàn)部分開(kāi)發(fā)商正在讓利促銷(xiāo)。而隨著(zhù)三、四季度供應量的增長(cháng)，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售壓力加大和資金鏈趨緊，房?jì)r(jià)下調壓力更大。

　　成交回升 毛利率普降

　　“7月份以來(lái)一些開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)成交略有回升，但是這些開(kāi)發(fā)企業(yè)能掙到的錢(qián)卻比以前有所減少�！币患抑�名上市公司的老總向記者直言，這意味著(zhù)不少開(kāi)發(fā)商正面臨“被迫”讓利促銷(xiāo)。

　　記者根據聚源數據統計，申萬(wàn)分類(lèi)的86家已公布2010年半年報的A股房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售毛利率算數平均值為37.4%，較去年(124家房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售毛利率平均為36.4%，下同)下跌了1個(gè)百分點(diǎn)，更較一季度(銷(xiāo)售毛利率平均為36.7%)下跌了1.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　并且，記者注意到，“招保萬(wàn)金”四大龍頭地產(chǎn)企業(yè)中，除萬(wàn)科以外，其他三家房地產(chǎn)巨頭的銷(xiāo)售毛利率均呈現此種態(tài)勢。

　　其中，保利地產(chǎn)半年報銷(xiāo)售毛利率為35.5%，分別較一季度和去年底下跌了0.5和1.3個(gè)百分點(diǎn)；招商地產(chǎn)為40.6%，分別下跌0.3和0.6個(gè)百分點(diǎn)；金地集團為35.9%，分別下跌4.1和1.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　“受前期拿地成本上升，和銷(xiāo)售價(jià)格下調雙重因素影響，開(kāi)發(fā)商毛利率下降是肯定的�！敝袊�指數研究副院長(cháng)陳晟說(shuō)。

　　他向記者表示，考慮到調控政策的長(cháng)期性，以及下半年供應量的增加，預計9月份樓市將出現“主動(dòng)+被動(dòng)”降價(jià)并存的局面。

　　負債增加 資金鏈趨緊

　　需要指出的是，“招保萬(wàn)金”等上市公司也均表示，下半年供應量將有所增加( 其中金地集團稱(chēng)，下半年公司預計新增可銷(xiāo)售資源達200萬(wàn)平方米)，這對開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售無(wú)疑形成壓力。與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商的資金鏈也日益趨緊，為此早早回籠資金意愿也在增強。

　　根據聚源數據統計，86家房地產(chǎn)上市公司半年報顯示，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現金流量?jì)纛~合計為-775.75億元，而今年一季度這些公司的現金流量?jì)纛~為-408.67億元，去年同期該值則為369.49億元。顯而易見(jiàn)，今年二季度地產(chǎn)公司的現金流呈現繼續惡化態(tài)勢。

　　值得注意的是，“招保萬(wàn)金”無(wú)一例外的經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)現金凈流量均為負值，其中現金流最為緊張的保利地產(chǎn)，上半年經(jīng)營(yíng)性現金流凈流量達到-233億元，萬(wàn)科緊隨其后，經(jīng)營(yíng)性現金流凈流量為-95億元。

　　記者還注意到，開(kāi)發(fā)商債務(wù)狀況壓力有強化趨勢。根據聚源數據統計，2010年半年報86家上市公司帶息債務(wù)/全部投入資本平均值為48.26%，分別較一季度(45.38%)和2009年末(42.98%)上升了近3個(gè)百分點(diǎn)和7個(gè)百分點(diǎn)。

　　并且，統計數據顯示，今年上半年86家上市公司的資產(chǎn)負債率中位數為65.1%，也較一季度上升了1個(gè)百分點(diǎn)。

　　與此同時(shí)，受信貸政策收緊，以及開(kāi)發(fā)資金壓力影響，7月以來(lái)有許多開(kāi)發(fā)商高息發(fā)債，這從另一側面反映出開(kāi)發(fā)商資金需求。

　　其中，7月世茂發(fā)高息債5億美元，票面利率9.65%；遠洋地產(chǎn)發(fā)可換股證券9億美元，票面利率8%；8月碧桂園發(fā)行高息債4億美元，票面利率10.50%；8月合景泰富發(fā)行高息債2.5億美元，票面利率12.50%。

　　“如果未來(lái)銷(xiāo)售依然低迷，資金回籠不暢，開(kāi)發(fā)商還要還債息，資金壓力就會(huì )加大，盈利能力也會(huì )下降�！盨OHO中國董事長(cháng)潘石屹曾向記者如是說(shuō)。

　　舉債擴張 前景不樂(lè )觀(guān)

　　事實(shí)上，根據聚源數據統計，86家上市公司的2010年半年報顯示，開(kāi)發(fā)商流動(dòng)比率、速動(dòng)比率等考查房企經(jīng)營(yíng)風(fēng)險的主要指標仍均處于合理水平：速動(dòng)比率中位數為0.66，流動(dòng)比中位數為1.9。

　　流動(dòng)比率、速動(dòng)比率是用來(lái)衡量企業(yè)短期償債能力的，其數值越高，意味著(zhù)企業(yè)短期償債能力強。一般來(lái)說(shuō)，流動(dòng)比率>2并且速動(dòng)比率>1，意味著(zhù)資金流動(dòng)性好；1.5<流動(dòng)比率<2 且 1>速動(dòng)比率>0.75，資金流動(dòng)性一般，但也不錯。

　　記者注意到，今年一季度末和去年末124家上市公司速動(dòng)比率中位數分別為0.63和0.61；流動(dòng)比率中位數分別為1.88和1.84，這說(shuō)明調控之下房企經(jīng)營(yíng)風(fēng)險的主要指標，不但強于2008年金融危機時(shí)期，還較一季度有所改善。

　　“類(lèi)似遠洋地產(chǎn)等還在高價(jià)拿地的房企屬于激進(jìn)型，未來(lái)其資金壓力、盈利能力，以及風(fēng)險都更令人擔心�！标愱烧f(shuō)。

　　記者注意到，遠洋地產(chǎn)一方面高息融資，一方面在北京、上海等城市高價(jià)拿地，確是調控下逆市擴張的“主力軍”之一。

　　但是，對于遠洋地產(chǎn)的運作，資本市場(chǎng)沒(méi)有跟著(zhù)叫好。相反，近日花旗表布報告指出，遠洋地產(chǎn)中報總體毛利率下降4個(gè)百點(diǎn)至25%，加之其土儲成本較高毛利潛在受壓，由此下調了今、明兩年每股盈利預測值。與此同時(shí)，摩根大通、高盛、瑞信、交銀國際均給遠洋地產(chǎn)以“中性”評級，預示著(zhù)投資者對類(lèi)似開(kāi)發(fā)商潛在擔憂(yōu)。

　　其中，瑞信認為，遠洋地產(chǎn)積極買(mǎi)地或導致潛在虧損，這說(shuō)明投資者對于樓市調控和市場(chǎng)風(fēng)險均有清醒的認識，因此樓市不會(huì )重蹈去年覆轍，而會(huì )進(jìn)入深入調整期。