開(kāi)發(fā)商“從良”卻暫緩降價(jià)

　　無(wú)疑，下一階段的房地產(chǎn)調控，向左還是向右，陷入了一種被楊紅旭稱(chēng)之為“糾結”的狀態(tài)。

　　正當樓市成交量在如此 “糾結”中不斷萎縮之時(shí)，中央樓市新政卻在進(jìn)一步細化——消除原來(lái)存在的灰色空間，使得政策越來(lái)越清晰化，而開(kāi)發(fā)商們也在政策的高壓下，拋出了“從良”論，但是對于降價(jià)、降幅之說(shuō)，卻依舊閃爍其詞。

　　作為“從良”論的創(chuàng )造者，華遠集團總裁任志強在8月19日商界名家午餐會(huì )對于房?jì)r(jià)下跌給予了這樣的評價(jià)：“就像運動(dòng)員似的，很吃力地舉杠鈴，能輕輕放嗎？不能。一下就掉下來(lái)了。我們現在北京市財政收入因為房地產(chǎn)，下滑的幅度是非常大的，去年我們15%是靠房地產(chǎn)，今年下降到12%。沒(méi)有一個(gè)政府能受得了，所以到時(shí)候我說(shuō)，房?jì)r(jià)如果跌20%、30%，政府比我們急。指望開(kāi)發(fā)商沒(méi)錢(qián)了，指望大跌的門(mén)兒都沒(méi)有。 ”

　　而市人大代表、上海望源房地產(chǎn)公司董事長(cháng)季寶紅也贊同此觀(guān)點(diǎn)。他表示，目前房?jì)r(jià)出現大幅下跌的可能性幾乎沒(méi)有。 “現在的新開(kāi)樓盤(pán)，根據目前的市場(chǎng)進(jìn)行定價(jià)，雖然有可能比早前預期有所下調，但是你說(shuō)他是降價(jià)了，他說(shuō)只是一次合理的定價(jià)。 ”對于一些老樓盤(pán)推新房源是否會(huì )降價(jià)的情況，他也指出，這種降價(jià)的風(fēng)險性很大，如降價(jià)的話(huà)，對之前買(mǎi)房的業(yè)主將如何交代。 “這會(huì )造成一些遺留問(wèn)題，給后期銷(xiāo)售帶來(lái)很多不利的影響。 ”

　　對于目前外界評論最多的開(kāi)發(fā)商資金鏈壓力大的問(wèn)題。季寶紅笑言，這個(gè)已經(jīng)被夸大了，其實(shí)開(kāi)發(fā)商目前并不存在資金壓力大的情況，就算是一些中小房企，季寶紅也表示，這些房企實(shí)際上的資金足夠支撐一段時(shí)間的。 “在2009年樓市火爆期間，這些中小房企爭不過(guò)大房企，基本上沒(méi)有什么拿地的情況，使得各自的資金鏈保持了一個(gè)健康的狀態(tài)。而大型房企更是在2009年收益頗豐，足夠支撐過(guò)今年�！奔緦毤t如是說(shuō)。

　　據記者采訪(fǎng)獲悉，目前雖然即將進(jìn)入9月，面對“最后一季度”銷(xiāo)售期，眾多開(kāi)發(fā)商卻并不急于推出降價(jià)促銷(xiāo)活動(dòng)，而部分在8月獲得不錯成績(jì)的樓盤(pán)已經(jīng)醞釀提價(jià)計劃。一位開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售經(jīng)理向記者道出了其中原因：“現在剛需似乎要出動(dòng)了，我們就占著(zhù)主動(dòng)了，等著(zhù)看量出價(jià)嘍。 ”

　　房地產(chǎn)調控三次“糾結”

　　第一次“糾結”是去年12月啟動(dòng)調控后，今年3月地價(jià)房?jì)r(jià)卻重新反彈，政策是否應進(jìn)一步緊縮擺在了中央決策層的面前，后來(lái)新華社連發(fā)六篇評論反映了這一動(dòng)態(tài)。其結果是，4月中央展開(kāi)了新一輪更為嚴厲的調控。

　　第二次“糾結”出現在7月上旬。5、6兩個(gè)月部分城市商品房成交量極度低迷，6月70個(gè)城市房?jì)r(jià)指數出現環(huán)比下跌，于是業(yè)界有種聲音，認為房地產(chǎn)調控效果顯現。而部分商業(yè)銀行個(gè)人房貸持續下滑，也想增加一些業(yè)務(wù)量，還有部分地方政府不愿嚴格落實(shí)中央政策，于是輿論面和實(shí)操面皆出現政策放松的動(dòng)向。在這一背景下，住建部、銀監會(huì )、國資委等出面重申，調控政策不能放松，還得嚴格落實(shí)“國十條”。

　　第三次“糾結”就發(fā)生在當下。當前的情況比前兩次更加復雜。從外部環(huán)境分析，二季度GDP增幅回落至10.3%，三四季度還將繼續回落，中央提出要處理好經(jīng)濟平穩較快增長(cháng)、調整經(jīng)濟結構和管理通脹預期三者的關(guān)系，下半年繼續實(shí)行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。這就意味著(zhù)，宏觀(guān)經(jīng)濟政策將保持相對寬松的格局，已與一季度情況明顯不同。

　　“金九銀十”注定成色不足

　　“與傳統‘金九銀十’相比，今年注定成色不足。 ”上海中原研究咨詢(xún)部經(jīng)理龔敏認為，由于8月基數太低，9月供應量一定會(huì )穩步釋放，而快速釋放的可能基本沒(méi)有。這主要是由于，從實(shí)際供應層面到房企心態(tài)兩個(gè)方面都不具備供求迅速反彈的條件。自2008年以來(lái)由于受到金融危機影響，房企放慢了開(kāi)發(fā)速度，使得商品住宅供應節奏出現放緩的跡象，2008年竣工面積為1763萬(wàn)平方米，環(huán)比下降36%，而2009年更低僅為1363萬(wàn)平方米，環(huán)比又下降23%，開(kāi)發(fā)速度推遲影響到房企放盤(pán)速度，造成推盤(pán)時(shí)間的延后。

　　不僅如此，在連續四個(gè)月的樓市調控影響下，剛需購房者們的入市變得更加期待。統計數據顯示，上海若以每月正常新增1萬(wàn)-2萬(wàn)套的需求來(lái)看，5-7月新增商品住宅的成交量?jì)H2554、3752和3974套，這意味著(zhù)有高達七成以上的新增人口的剛性需求被壓抑。 “金九銀十”期間如果開(kāi)發(fā)商能加大供應量，吸引剛性需求入場(chǎng)，下半年樓市成交量有望出現回升。

　　然而，更多的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始覬覦如何保持房?jì)r(jià)不降。據搜房網(wǎng)數據監控中心最新統計，包含老盤(pán)新開(kāi)的情況，上海市商品住宅在即將到來(lái)的9、10月份預計開(kāi)盤(pán)量總計86個(gè)；已經(jīng)過(guò)去的2010年1-7月份，月均開(kāi)盤(pán)量為51個(gè)，由此看來(lái)，9、10月份開(kāi)盤(pán)量低于1-7月份月均水平，“金九銀十”季節開(kāi)盤(pán)量不漲反跌，同比2009年9、10月份的147個(gè)降幅更是達到41.5%。而廣州樓市9月推出新盤(pán)新房源的項目總量也只有47個(gè)，環(huán)比8月下降13%。

　　調控政策還沒(méi)有“見(jiàn)底”

　　“在供應量沒(méi)能有效增加的情況下，剛性需求開(kāi)始按捺不住入市。積壓了一個(gè)季度的購買(mǎi)力，不但增強了開(kāi)發(fā)商和房東的抗跌信心，更使得部分熱銷(xiāo)項目逆市漲價(jià)。 ”中房信分析師薛建雄告訴記者，由于新政以來(lái)三個(gè)多月的低迷，積壓了大量的供、需能量，已經(jīng)有多達66個(gè)樓盤(pán)預期會(huì )在9月份推盤(pán)。

　　龔敏表示，從房企的心態(tài)來(lái)看，目前市場(chǎng)需求被宏觀(guān)調控從緊的氛圍及信貸政策壓抑，而非真實(shí)需求不足，在政策轉好之前房企不會(huì )輕易大量放盤(pán)，以免銷(xiāo)售不暢帶來(lái)的價(jià)格下調壓力。對此，搜房網(wǎng)數據監控中心分析師表示，今年9、10月的預計開(kāi)盤(pán)量雖不能完全代表 “金九銀十”的市場(chǎng)情況，但是還是具有一定代表性。開(kāi)盤(pán)量不見(jiàn)增長(cháng)，表明開(kāi)發(fā)商面臨“捂房”豪賭明年樓市還是降價(jià)快速出貨的抉擇。

　　“現階段上海房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于調整中，商品房、尤其是商品住宅成交量已經(jīng)觸底，但價(jià)格只是略微松動(dòng)。 ”就眼下稍顯“糾結”的樓市現狀以及開(kāi)發(fā)商心態(tài)，楊紅旭表示，“問(wèn)題的關(guān)鍵是，部分住宅樓盤(pán)一經(jīng)促銷(xiāo)，就有買(mǎi)家入市，證明價(jià)格可能已無(wú)明顯下跌空間。 ”近兩個(gè)月，中央還會(huì )繼續督促相關(guān)部委和地方政府嚴格落實(shí)既有政策。 “如果第四季度房?jì)r(jià)不跌反漲，尤其是10月前后的數據比較重要，那么政策也有可能進(jìn)行一定程度的加碼，諸如房產(chǎn)稅這樣的調控手段，依然可能在少數城市率先試點(diǎn)。 ”

　　一位房地產(chǎn)圈內人士直言，房地產(chǎn)調控還將繼續，政策還沒(méi)有“見(jiàn)底”，調控下的房?jì)r(jià)也沒(méi)有“見(jiàn)底”。 記者 楊冬 張駿斕 報道