樓市又出新鮮事了,前幾天才有消息稱(chēng)北京市將出臺商品房預售資金監管辦法,業(yè)內紛紛表示此舉將卡住開(kāi)發(fā)商資金鏈的七寸,房?jì)r(jià)有望下降,可就在這節骨眼上樓市接連傳來(lái)價(jià)量齊升的消息,北京、上海、深圳、杭州房屋銷(xiāo)售量大幅上漲,深圳出現價(jià)量齊升勢態(tài),上周深圳甚至創(chuàng )下了調控以來(lái)的周成交新高,單周成交量已恢復到調控前水平。

　　成交出現上漲讓房?jì)r(jià)未來(lái)的走勢再次成謎,若考慮王石上周末在杭州“樓市觀(guān)望低谷期已過(guò)”的判斷,再加上黑石等國際資金近期曲線(xiàn)抄底中國的事實(shí),基本可以斷定樓市風(fēng)向出現了微妙的變化,中國樓市再次上漲的風(fēng)險加大。

　　但事實(shí)上,中國老百姓已經(jīng)支撐不了更高的樓價(jià)了,經(jīng)濟安全也不容許中國樓市出現更多的泡沫,專(zhuān)家認為,樓市的微妙變化也許意味著(zhù),是時(shí)候對樓市宏觀(guān)調控加力了。

　　成交量開(kāi)始悄然上漲

　　從樓市新政實(shí)施以來(lái),樓市一直低迷,雖然房?jì)r(jià)并未大幅松動(dòng),但成交量還能給購房者一些信心,因為樓市調控首先影響成交量,而后傳至價(jià)格,但是,最近的數據讓大家失望了。

　　北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的最新數據顯示,上周北京市新建商品房成交出現了反彈,環(huán)比上升27%,出現了8月以來(lái)的第一個(gè)成交量回升,新建商品住宅預售達991套,而8月第一周環(huán)比下降25%、第二周環(huán)比下降達到了40%。

　　事實(shí)上,成交量上漲的不僅僅是北京,8月以來(lái),北京、上海、深圳、廣州等一線(xiàn)城市二手房成交量環(huán)比均出現較大幅度增加,二手房成交量甚至接近調控前的平均水平。

　　8月9日-8月15日,上海新房成交面積達17.2萬(wàn)平方米,環(huán)比前一周上漲26%。

　　而在接下來(lái)的一周里,深圳樓市也持續回暖,出現價(jià)量齊升的態(tài)勢。數據顯示,一手房市場(chǎng)共成交843套,環(huán)比大增72.4%,成交均價(jià)為21368元/平方米,與前周相比也是繼續保持上漲態(tài)勢,環(huán)比上漲18.6%；二手房市場(chǎng)上周共成交2533套,與前周相比也是繼續保持增長(cháng),環(huán)比增幅較大。

　　南方日報記者了解到,樓市成交量上升從7月就已開(kāi)始,7月份,北京市住宅簽約套數在調控新政實(shí)施以來(lái)成交量首次出現回升,環(huán)比上漲15.42%,但是,8月份成交量大幅度上漲和價(jià)格回暖的狀況還是讓許多人感到很吃驚。

　　但專(zhuān)家表示,成交量上漲很正常。中國土地勘測規劃院地價(jià)所所長(cháng)趙松在接受南方日報記者采訪(fǎng)時(shí)表示,樓市經(jīng)常波動(dòng),目前的這種反彈很正常,政府每出臺一個(gè)樓市的相關(guān)政策,都會(huì )在一定時(shí)期內對成交量和房?jì)r(jià)有影響,過(guò)一段時(shí)間,房?jì)r(jià)又會(huì )回升。

　　樓價(jià)反彈概率加大

　　業(yè)內人士認為,此輪上漲一方面是因為壓抑已久的購房需求得到釋放,另一方面則是因為投資需求的推動(dòng)。

　　專(zhuān)家分析,自上半年樓市新政出臺以后,買(mǎi)賣(mài)雙方開(kāi)始持觀(guān)望態(tài)度,沒(méi)有貿然行動(dòng),而前段時(shí)間政府嚴厲打擊囤地,切斷開(kāi)發(fā)商的資金鏈等一系列政策的出臺,對房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)影響巨大,因此成交量和價(jià)格都保持相對比較穩定的態(tài)勢,甚至出現下滑的現象。

　　但現在一線(xiàn)城市成交量普遍上漲,深圳價(jià)格也已上漲,雙方的判斷開(kāi)始出現變化,若此輪上漲主要由剛性需求引起則不用擔心,若是投資性需求引起,本論上漲則可能持續。

　　中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉云在接受南方日報記者采訪(fǎng)時(shí)表示,此輪上漲更多是由投資性需求推動(dòng),他說(shuō):“成交量在上升,但我認為主要還是投資性需求,因為雖然有房地產(chǎn)調控,但目前的價(jià)格并沒(méi)有真正下降,而對于那些剛性需求來(lái)說(shuō),價(jià)格仍是高于他們的預期,他們的收入低,決定了他們買(mǎi)不起房的還是買(mǎi)不起,所以剛性需求不會(huì )大量進(jìn)入市場(chǎng)�！�

　　但也有專(zhuān)家認為,現在還不能判斷哪方面導致成交上漲的原因居多。

　　趙松對南方日報記者表示,可能是經(jīng)過(guò)前一段時(shí)期的觀(guān)望調整,雙方都有了自己的判斷,可能這次賣(mài)方率先做出調整,增加了自己的推盤(pán)力量,進(jìn)行價(jià)格促銷(xiāo),把成交量提升上去后,再去拉動(dòng)價(jià)格的上升。因為沒(méi)有統計數字,不能準確地判斷這次漲價(jià)是因為剛性的需求多還是投資的需求多,兩者肯定都有,但目前的形勢是以哪一方為主不好說(shuō)�！�

　　成交上升為政策增添變數

　　當然,如果房?jì)r(jià)持續上漲,下一步就將討論政策的動(dòng)向,從決策層的表態(tài)來(lái)看,未來(lái)政策必定會(huì )嚴控房?jì)r(jià)。

　　但分析人士認為,這并不影響對未來(lái)會(huì )否出臺新政策的猜測,如果前期新政效果顯著(zhù),那未來(lái)就僅僅是要繼續實(shí)施已出臺的調控政策,但成交量和房?jì)r(jià)的狀況卻為這一決策增添了不少未知數。

　　“大的政策可能不會(huì )再做更新,但上半年出臺的政策中有一些細節沒(méi)有完善,落實(shí)措施沒(méi)有具體說(shuō)明,也許下半年政府會(huì )出臺相關(guān)的細則,不同人對細則的看法也不同,在我看來(lái)這也算是新的政策�！壁w松對南方日報記者說(shuō)。

　　趙松分析,不論怎樣,大政策還是小改動(dòng),目標應該只有一個(gè),就是落實(shí)“新國十條”里提出的任務(wù)�！靶聡�十條”內沒(méi)有完成或是達到預期的項目,相信下半年都會(huì )事無(wú)巨細地一一落實(shí)。

　　鄒曉云的觀(guān)點(diǎn)與趙松不謀而合,他說(shuō):“下半年的房地產(chǎn)調控政策不會(huì )做大的調整,但所有的房地產(chǎn)調控政策包括土地政策在內都會(huì )做一些微調,不能說(shuō)是放松,也不能說(shuō)是加壓,只是讓之前的政策更有效地發(fā)揮效果吧!因為政策的制定都有一定的目標,但目前政策的效果尚未完全體現出來(lái),這些政策本身存在一些漏洞,在執行方面就不到位,所以要做些微調,使他們發(fā)揮應有的作用�！�

　　分析人士指出,影響房地產(chǎn)的因素還有很多,而目前的宏觀(guān)經(jīng)濟也面臨著(zhù)諸多不確定性因素,經(jīng)濟增速下降,通脹壓力上行,也將對房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響。

　　上海房地產(chǎn)分析師陳真誠認為,雖然目前央行還沒(méi)有加息,但在今年加息當成為定局,一旦加息,資金成本就會(huì )上升,打擊資產(chǎn)價(jià)格泡沫,也會(huì )進(jìn)一步打擊房?jì)r(jià)預期,同時(shí),加息對開(kāi)發(fā)商和貸款購房者來(lái)說(shuō)影響將非常直接,從而可能導致房?jì)r(jià)加速下降,強化房?jì)r(jià)下降趨勢。

　　駐京記者呂天玲

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