開(kāi)發(fā)商不能再有意使報批資料不合格,被打回反復修改來(lái)拖延時(shí)間巧囤地了。記者昨日從廣州市規劃局獲悉,《廣州市規劃局規范行政許可自由裁量權暫行規定》(簡(jiǎn)稱(chēng)《規定》)已經(jīng)市政府法制辦審查通過(guò),自8月15日起開(kāi)始執行。

　　據介紹,廣州市規劃局被選作規范行政許可的試點(diǎn)單位,因此《規定》主要針對該局的行政許可事項作出規定。廣州市規劃局的行政許可事項包括“一書(shū)四證”,即:建設項目選址意見(jiàn)書(shū)、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、鄉村建設規劃許可證、建設工程規劃驗收合格證。由于鄉村建設規劃許可證是《城鄉規劃法》新規定的制度,而這一制度在廣州市尚缺乏實(shí)踐經(jīng)驗,因此在此次立法中暫未作出規定。

　　《規定》中對于開(kāi)發(fā)商往往利用規劃報建等審批環(huán)節“做文章”巧囤地、規模過(guò)小的用地的道路規劃、已預售小區改設計施工圖等敏感問(wèn)題做出了明確的規定。值得注意的是,《規定》指出,如果要變更《建設工程規劃許可證》附圖(建筑設計施工圖),已預售或者銷(xiāo)售的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目,建設單位應提供房管部門(mén)出具的停止預售或者銷(xiāo)售的證明及已購房業(yè)主的名單,并取得已購房業(yè)主對修改方案的書(shū)面同意意見(jiàn)。

　　此外,《規定》還明確了除工業(yè)、倉儲用地外,通過(guò)公開(kāi)出讓方式取得國有土地使用權的建設項目,不得變更規劃條件中的強制性指標。

　　解困篇

　　開(kāi)發(fā)商不能再“磨洋工”報規劃

　　有房地產(chǎn)業(yè)界人士提出,開(kāi)發(fā)商往往利用規劃報建等審批環(huán)節“做文章”巧囤地,即有意使報批資料不合格被打回反復修改來(lái)拖延時(shí)間。

　　此次《規定》表示,城鄉規劃主管部門(mén)辦理規劃行政許可事項,首先應當審查建設單位或個(gè)人是否已提交符合要求的立案資料。提交的立案資料不符合要求的,并且經(jīng)通知補正后仍未提交符合要求的立案資料的,不予受理其申請事項。

　　規模過(guò)小的用地要臨規劃道路

　　地塊的紅線(xiàn)范圍劃定對于開(kāi)發(fā)建設非常關(guān)鍵,有部分地塊由于紅線(xiàn)剛好劃分在河涌邊或者是別人土地的邊界上,自身土地周邊又沒(méi)有道路,建設前寄望于占用公共道路或者他人通道,到最后占用無(wú)望,就變成是無(wú)路可走,這種狀況對業(yè)主進(jìn)出也造成了極大的困擾。

　　《規定》指出,劃定《建設項目選址意見(jiàn)書(shū)》中的用地紅線(xiàn)應當結合城鄉規劃確定的地塊邊線(xiàn)劃定；在用地規模遠小于所在規劃地塊用地面積的情況下,應當使選址地塊一側或兩側臨規劃道路,同時(shí)盡可能保證地塊形狀規整,以利于剩余地塊的開(kāi)發(fā)和建設。

　　選址地塊臨尚未實(shí)施的規劃道路的,如規劃道路寬度小于或等于40米(不含展寬段),紅線(xiàn)應當劃至規劃道路中線(xiàn)；如規劃道路寬度大于40米(不含展寬段),紅線(xiàn)應當劃至規劃道路邊線(xiàn)。選址地塊臨已實(shí)施的規劃道路的,紅線(xiàn)應當劃至規劃道路邊線(xiàn)。

　　臨規劃河涌的地塊,紅線(xiàn)應當劃至規劃河涌的邊線(xiàn)。臨防護綠地的地塊,如防護綠帶寬度小于或等于20米,紅線(xiàn)應當包含防護綠地范圍；如防護綠帶寬度大于20米,紅線(xiàn)應當不包含防護綠地范圍。

　　已預售小區改設計施工圖要業(yè)主書(shū)面同意

　　據了解,廣州市要求開(kāi)發(fā)商在賣(mài)樓時(shí)要公示小區規劃設計,但不少業(yè)主在購房后仍發(fā)現有“貨不對板”的現象:原本是花園的地方變成了會(huì )所,原本是綠地的地方變成了停車(chē)場(chǎng)甚至是專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)等等。這使得業(yè)主入住后與開(kāi)發(fā)商等方面出現不少糾紛。

　　《規定》指出,如果要變更《建設工程規劃許可證》附圖(建筑設計施工圖),已預售或者銷(xiāo)售的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目,建設單位應提供房管部門(mén)出具的停止預售或者銷(xiāo)售的證明及已購房業(yè)主的名單,并取得已購房業(yè)主對修改方案的書(shū)面同意意見(jiàn),同時(shí)提供上述業(yè)主的具體聯(lián)系方式。不得將配套公建、停車(chē)場(chǎng)庫等非經(jīng)營(yíng)性用房調整為經(jīng)營(yíng)性用房。

　　而如果地塊變更了建筑或者綠地布局、道路系統、豎向設計、各幢建筑的使用功能、層數、高度、建筑退讓或者建筑間距的等,則應當按照程序重新辦理建筑設計方案審查、申領(lǐng)《建設工程規劃許可證》并且注銷(xiāo)原《建設工程規劃許可證》。

　　提醒篇

　　拍賣(mài)住宅地不得變更規劃條件強制性指標

　　據《規定》,單獨核發(fā)規劃條件時(shí),確定用地規模和用地紅線(xiàn)應當符合以下規定:擬出讓的政府儲備用地,應當按照可建設用地界址范圍確定。申請使用自有的國有建設用地進(jìn)行新建、擴建、改建的,應當依據土地行政主管部門(mén)核定的合法權屬用地界址坐標,并且結合擬建項目規模、周邊建筑現狀、建筑間距及交通安全等因素確定。

　　除工業(yè)、倉儲用地外,通過(guò)公開(kāi)出讓方式取得國有土地使用權的建設項目,不得變更規劃條件中的強制性指標。以出讓方式提供國有土地使用權的,要核發(fā)《建設用地規劃許可證》,應當已簽訂國有土地使用權出讓合同。

　　變電站、垃圾壓縮站、消防站、醫療衛生項目、污水處理設施等對周邊地區公眾環(huán)境權益影響較大的市政設施建設項目,應當已取得環(huán)保主管部門(mén)的環(huán)評批復同意意見(jiàn)。

　　轉讓所得地塊不用辦理變更手續

　　變更《建設用地規劃許可證》中的用地單位名稱(chēng)應當符合以下條件:已經(jīng)取得國有土地使用證的用地,申請人應當提交已更名的國有土地使用證；尚未取得國有土地使用證的用地,其中屬于以劃撥方式提供國有土地使用權的建設項目,申請人應當取得有關(guān)主管部門(mén)同意用地單位變更的批準文件；屬于以出讓方式提供國有土地使用權的建設項目,申請人應當取得工商等行政主管部門(mén)同意用地單位組織機構名稱(chēng)變更的批準文件。

　　經(jīng)審查同意變更的,城鄉規劃主管部門(mén)應當重新核發(fā)《建設用地規劃許可證》,并且注銷(xiāo)原《建設用地規劃許可證》；不同意變更的,以復函形式告知申請人。

　　依法在土地二級市場(chǎng)取得建設用地,無(wú)需辦理變更《建設用地規劃許可證》用地單位名稱(chēng)手續；需要繼續建設的,可由建設用地使用權人按照《廣州市申請使用建設用地規則》的規定,直接向城鄉規劃主管部門(mén)申領(lǐng)規劃條件。

　　三種情形下可分期規劃驗收

　　《規劃》表示,同一幢建筑物由兩個(gè)或兩個(gè)以上的《建設工程規劃許可證》許可建設,一般應當在該幢建筑物全部竣工后再申請規劃驗收；同一《建設工程規劃許可證》許可的建設工程一般應當同時(shí)申請規劃驗收。

　　屬于下列情形之一的,可以分期申請規劃驗收:建筑區劃內有多幢建筑,各建筑之間完全獨立的,可以分期申請規劃驗收；同一幢建筑裙樓和塔樓功能相對獨立的,可以分期申請規劃驗收；獨立用地的公建配套,可以先行申請規劃驗收。

　　南方日報記者曾雅

　　通訊員穗規宣