雖然“金九銀十”即將到來(lái)，但上海的開(kāi)發(fā)商和購房者對這一傳統銷(xiāo)售旺季早已沒(méi)太多信心。

　　《每日經(jīng)濟新聞》近日聯(lián)合搜房網(wǎng)對上海地區開(kāi)發(fā)商、購房者和經(jīng)紀人進(jìn)行的信心調查顯示，56.5%的開(kāi)發(fā)商認為今年“金九銀十”不會(huì )到來(lái)；依然看好“金九銀十”的開(kāi)發(fā)商僅占5.1%。59.7%的購房者也認為，在新政作用下，傳統“金九銀十”效益不會(huì )顯現。針對上海樓市的這一調查恐怕只是眾多城市信心指數的一個(gè)縮影。樓市新政目前已實(shí)施超過(guò)120天，面對“金九銀十”，開(kāi)發(fā)商和購房者的心態(tài)有什么變化？他們將上演一場(chǎng)怎樣的對決？

　　中房協(xié)副會(huì )長(cháng)朱中一在今年博鰲房地產(chǎn)論壇上說(shuō)，未來(lái)房企將根據自己的資金狀況，決定是否降價(jià)。展望今年的“金九銀十”，應先了解各家公司的財務(wù)狀況，然后才能了解促銷(xiāo)力度。

　　對房地產(chǎn)公司的財務(wù)狀況的解讀，券商普遍認為房企財務(wù)狀況相當不理想，這和房地產(chǎn)研究機構的看法有所不同。那么地產(chǎn)商真實(shí)的財務(wù)情況究竟如何？開(kāi)發(fā)商的資金能夠撐多久？《每日經(jīng)濟新聞》采用WINDS的部分統計數據，并聯(lián)合中原地產(chǎn)和搜房網(wǎng)對房地產(chǎn)公司上半年的財務(wù)狀況進(jìn)行了調查。

　　上半年2/3房企經(jīng)營(yíng)現金流為負

　　券商認為房地產(chǎn)公司缺錢(qián)，主要是因為開(kāi)發(fā)商的高負債率和眾多公司的經(jīng)營(yíng)性現金流為負值。

　　記者根據WINDS統計數據發(fā)現，已經(jīng)公布中報的約90家開(kāi)發(fā)商中，接近2/3的公司經(jīng)營(yíng)現金流是負值，其中包括萬(wàn)科、金地、招商這樣的知名地產(chǎn)巨頭。這一比例幾乎與2008年年中時(shí)相當。

　　五合國際智庫總經(jīng)理鄒毅說(shuō)，經(jīng)營(yíng)性現金流多反映的是開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售情況。如此眾多的開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)性現金流為負，很有可能是因為開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售額增長(cháng)幅度趕不上正常開(kāi)支的增長(cháng)水平。

　　中國指數研究院分析師鐘星爍認為，開(kāi)發(fā)商的現金回籠速度明顯在放慢，而施工面積和新開(kāi)工項目卻沒(méi)有減少，這可能是導致上半年眾多開(kāi)發(fā)商現金流為負值的主要原因。

　　約90家開(kāi)發(fā)商中，約1/3經(jīng)營(yíng)性現金流和投資性現金流均為負值。鄒毅說(shuō)，這可能是一些開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售業(yè)績(jì)下降時(shí)，依然在繼續購買(mǎi)土地。

　　不過(guò)，上述現金流為負值的情況，在9月份后會(huì )可能會(huì )改變。

　　中原集團研究中心高級經(jīng)理劉淵說(shuō)，萬(wàn)科、招商等公司七八月份的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)高于上半年平均值，且近期開(kāi)始減少了土地購買(mǎi)，因此下半年經(jīng)營(yíng)性現金流很有可能由負轉正。

　　大型開(kāi)發(fā)商短期資金壓力不大

　　除了現金流量表，房地產(chǎn)商的資產(chǎn)負債表也是反映開(kāi)發(fā)商財務(wù)狀況的重要依據。

　　《每日經(jīng)濟新聞》記者根據WINDS統計數據計算，反映開(kāi)發(fā)商償債能力的流動(dòng)比率和速動(dòng)比率兩項指標上，分別有50%和66%左右的房地產(chǎn)上市公司低于標準。

　　為了弄清楚開(kāi)發(fā)商的財務(wù)償還壓力有多大，統計以各家地產(chǎn)商現有銀行存款和現金的余額，減去扣除了預收款后的流動(dòng)負債來(lái)計算各公司的短期還款壓力。根據上述計算方法，在不買(mǎi)地的情況下，萬(wàn)科只要以上半年平均每月60億元的銷(xiāo)售速度賣(mài)3.5個(gè)月就可以?xún)斶�未來(lái)一年超400億的短期流動(dòng)負債；招商地產(chǎn)則需要2.9個(gè)月，金地需要4.4個(gè)月，保利甚至不需要再擴大銷(xiāo)售，就可以?xún)斶�所有短期借款；負債率猛升50多個(gè)百分點(diǎn)的綠城，在不繼續買(mǎi)地，并維持上半年的銷(xiāo)售速度的前提下，可以在半年內還清未來(lái)一年所有的債務(wù)。

　　但是，類(lèi)似財務(wù)壓力小的開(kāi)發(fā)商僅僅只是少部分。

　　速動(dòng)比率極低的*ST中房是其中最夸張的一家。統計數據顯示，按照上半年的平均銷(xiāo)售額，該公司至少要賣(mài)70個(gè)月才能還清全部債務(wù)。中糧地產(chǎn)和北京城建情況類(lèi)似，都需要40個(gè)月以上的時(shí)間才能還清所有賬款。

　　不過(guò)，分析師認為，上述開(kāi)發(fā)商上半年的銷(xiāo)售規模較小，項目可能主要在下半年上市。如果下半年能及時(shí)銷(xiāo)售，資金缺口應該不會(huì )有那么大。

　　預收賬款的達摩克利斯之劍

　　雖然只有小部分房地產(chǎn)公司面臨大幅降價(jià)促銷(xiāo)的壓力，但是劉淵認為，接下來(lái)大部分開(kāi)發(fā)商都會(huì )在房地產(chǎn)的調控下選擇降價(jià)出貨。其中一個(gè)重要原因，就是政府對開(kāi)發(fā)商預收款的監管。

　　8月17日，有報道稱(chēng)北京擬出臺“商品房預售資金監督管理暫行辦法”，與此同時(shí)，西安、蘇州等地的房管部門(mén)也在醞釀類(lèi)似措施。上述消息雖然沒(méi)有得到監管部門(mén)的證實(shí)，但卻已經(jīng)成為劉淵眼中的調控利器。對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，預收款如果收緊，房地產(chǎn)公司頓時(shí)會(huì )面臨巨大的資金缺口。

　　博鰲房地產(chǎn)論壇上，萬(wàn)科副總裁肖莉曾透露，目前國內開(kāi)發(fā)商的貸款、預收款占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金比例的70%。國家統計局今年1~6月的數據顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源33719億元，其中，定金及預收款和個(gè)人按揭貸款兩者合計12602億元，占到資金總來(lái)源的1/3。

　　《每日經(jīng)濟新聞》和搜房網(wǎng)的聯(lián)合調查更顯示出預收款對開(kāi)發(fā)商的重要性。萬(wàn)科、保利、萬(wàn)通等多家房地產(chǎn)的預收款金額占流動(dòng)資產(chǎn)比例高達3成以上，是實(shí)現企業(yè)資金周轉的重要來(lái)源。在博鰲房地產(chǎn)論壇上，肖莉就曾認為，預收款等資金來(lái)源一旦失去，將直接導致開(kāi)發(fā)商減少開(kāi)工，減少拿地。

　　劉淵說(shuō)，預收款專(zhuān)款專(zhuān)用一旦嚴格執行，短時(shí)期內可能降低開(kāi)發(fā)商的資金周轉率，在政府嚴查囤地的同時(shí)，或將部分迫使開(kāi)發(fā)商加快推盤(pán)，回籠資金。記者  楊羚強  發(fā)自上海