剛剛過(guò)去的一周，即8月16日至22日，南京商品房呈現出量?jì)r(jià)齊升的局面，成交量出現明顯放大，創(chuàng )出近四個(gè)月來(lái)的周成交量新高。而在需求釋放、日光盤(pán)重現江湖的帶動(dòng)下，樓市出現了新一輪的心理波動(dòng)，“反彈”、“回暖”、“漲價(jià)”等成為近期最觸動(dòng)購房者神經(jīng)的詞匯。

　　喊漲的樓盤(pán)究竟多不多？漲價(jià)會(huì )否成為開(kāi)發(fā)商的集體選擇？本報就此展開(kāi)了深入調查和采訪(fǎng)。

　　22家上市樓盤(pán)

　　有10家房?jì)r(jià)微漲

　　新政出臺已經(jīng)滿(mǎn)四個(gè)月，與5、6月份不同，7、8月份尤其是近兩周，南京部分樓盤(pán)的價(jià)格出現了上漲的勢頭。日前，本報在近期熱銷(xiāo)的全市樓盤(pán)中選取了22家樣本樓盤(pán)進(jìn)行了房?jì)r(jià)調查，結果發(fā)現僅有6家樓盤(pán)房?jì)r(jià)下降，6家樓盤(pán)近期房?jì)r(jià)維持不變，而值得關(guān)注的是，在這22家樓盤(pán)中價(jià)格上調的老盤(pán)和“高價(jià)”入市的新盤(pán)竟然達到了10家，占到被調查樓盤(pán)的近一半，房?jì)r(jià)抬頭跡象明顯。

　　在漲價(jià)的老盤(pán)中，筆者發(fā)現絕大多數僅是微漲，多是偷偷將單價(jià)提高了一兩百元或兩三百元/㎡左右。漲幅最大的是城南的一家樓盤(pán)，目前在售的少量房源價(jià)格為1.1萬(wàn)-1.2萬(wàn)元/㎡，與其首次開(kāi)盤(pán)的均價(jià)相比漲幅為15%，也有樓盤(pán)雖然對外報價(jià)沒(méi)有變化，但優(yōu)惠的力度變小了，折扣普遍都是“9”字頭，8字頭的折扣已經(jīng)不見(jiàn)蹤影，因此實(shí)際價(jià)格自然要比前期高一些；另外，河西有兩家樓盤(pán)近期新開(kāi)房源價(jià)格也基本上漲了不到1000元/㎡，不過(guò)前期的優(yōu)惠政策開(kāi)發(fā)商并未取消。

　　對此，多數業(yè)內人士認為這些樓盤(pán)的房?jì)r(jià)微漲并不具有代表性，因為這和開(kāi)發(fā)商的定價(jià)策略有關(guān)�！靶峦品吭磧r(jià)格比第一次推出的高一些，這是開(kāi)發(fā)商的策略安排，因為河西、城南、江寧的一些新盤(pán)在新政后的開(kāi)盤(pán)價(jià)本來(lái)就不高甚至要比周邊房?jì)r(jià)低不少，第二批銷(xiāo)售時(shí)價(jià)格小幅增長(cháng)既是給后來(lái)者信心，也不會(huì )讓已經(jīng)買(mǎi)房的業(yè)主不滿(mǎn)或產(chǎn)生對立心態(tài)�！眱�(yōu)派克思項目管理事業(yè)一部總經(jīng)理張劍鋒在分析老盤(pán)漲價(jià)原因的同時(shí)還特別指出，“多數漲價(jià)樓盤(pán)上調的幅度都很小，漲幅未及之前的降幅�！�

　　部分將入市新盤(pán)

　　定價(jià)預期升高

　　在價(jià)格上漲的10家樓盤(pán)中，可以看到有的是新政后首次推出房源的樓盤(pán)，它們的所謂“上漲”是跟周邊在售房源的價(jià)格相對而言的。

　　以城南的一家樓盤(pán)為例，該項目新推的房源報價(jià)1.8萬(wàn)元/㎡，而該片區在新政后新入市的房源售價(jià)普遍在1.6萬(wàn)元/㎡左右；上周六，江北珠江鎮板塊的一家純新盤(pán)首次亮相，在江北樓盤(pán)售價(jià)普遍在7500元/㎡左右的當下，該項目開(kāi)出了住宅房源均價(jià)1.24萬(wàn)元/㎡、挑高商業(yè)樓1.44萬(wàn)元/㎡的高價(jià)，讓不少買(mǎi)房人都感到驚嘆；另外引起關(guān)注的還有河西一家新盤(pán)，因為新政后河西新開(kāi)樓盤(pán)普遍采取了低價(jià)入市的策略，河西板塊的整體房?jì)r(jià)也重新回到了2萬(wàn)大關(guān)以下，因此該新盤(pán)預計2.2萬(wàn)元/㎡的均價(jià)自然會(huì )成為樓市的話(huà)題。

　　“開(kāi)發(fā)商報價(jià)較周邊樓盤(pán)高，可能有兩種情況�！币晃粯I(yè)內人士告訴筆者，一種是由于產(chǎn)品或板塊的稀缺，蓄水的情況又非常好，這讓開(kāi)發(fā)商有信心賣(mài)出預期的價(jià)格；另一種則可能是開(kāi)發(fā)商在試探市場(chǎng)的接受度，開(kāi)盤(pán)前先把價(jià)格報高，真正開(kāi)盤(pán)時(shí)再便宜個(gè)一兩千元賣(mài)出，讓買(mǎi)房人感到劃算，因此預期價(jià)格并不一定等于實(shí)際成交價(jià)格。

　　漲價(jià)不會(huì )成為

　　“金九銀十”主旋律

　　雖然漲價(jià)樓盤(pán)占到此次被調查樓盤(pán)的近一半比重，不過(guò)業(yè)內人士普遍認為漲價(jià)不會(huì )成為接下來(lái)樓市的主旋律。

　　易居中國南京機構咨詢(xún)總監周穎就表示，近期樓市的成交增長(cháng)主要來(lái)自于供應量的增加和產(chǎn)品結構的調整，從區位上看，主要是主城區樓盤(pán)在放量和熱銷(xiāo)，而從個(gè)盤(pán)來(lái)看，刺激自住需求出手的還是那些總價(jià)控制得當的樓盤(pán)，賣(mài)得好不好關(guān)鍵還是看價(jià)格。南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設促進(jìn)會(huì )秘書(shū)長(cháng)張輝也表示，最近看房人氣上升，樓市交易量也開(kāi)始攀升，因此一些樓盤(pán)上調房?jì)r(jià)也是正常的，不過(guò)只是漲個(gè)一兩百元的話(huà)或許可能會(huì )讓一些買(mǎi)房人因為恐漲購房，但要是猛漲五六百甚至更多，只會(huì )讓開(kāi)發(fā)商騎虎難下、自食苦果，因為調控政策并未放松以及金九銀十供應量的劇增，因此很難帶動(dòng)樓市形成普漲。

　　世聯(lián)地產(chǎn)最近的一份報告指出，鑒于價(jià)格尚未真正松動(dòng)，目前的成交反彈態(tài)勢可能不會(huì )長(cháng)久，而從消費者心理預期的角度和開(kāi)發(fā)商日趨緊張的資金鏈來(lái)看，未來(lái)可能重蹈上一輪調控的雙觸底過(guò)程，等到成交量二次觸底后，價(jià)格低谷將可能出現。