“負資產(chǎn)”，是指物業(yè)的市價(jià)低于原先用來(lái)購買(mǎi)物業(yè)的借款或按揭。也就是說(shuō)，如果借款人無(wú)法還清購買(mǎi)物業(yè)所用的款項，貸款人即使把物業(yè)沒(méi)收或者是轉賣(mài)，都不能夠填補差價(jià)。借款人最終失去物業(yè)的同時(shí)，依然負債。

　　而隨著(zhù)房地產(chǎn)調控政策的密集出臺、近期中央又開(kāi)展調查閑置土地、打擊囤地等一系列舉措，連續一周，國務(wù)院副總理李克強兩次強調，落實(shí)好國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)調控的政策措施，堅決抑制投機炒作行為。房?jì)r(jià)下降的可能性越來(lái)越大。如果房?jì)r(jià)真的降了，銀行真能挺得住嗎？

　　首次監測個(gè)貸“負資產(chǎn)”情況

　　一般來(lái)說(shuō)，樓市泡沫越大，購房者出現“負資產(chǎn)”的概率也就越大，所以，為了防止這一情況的出現，商業(yè)銀行就紛紛建立了針對住房按揭貸款動(dòng)態(tài)統計的監測體系。

　　據業(yè)內人士透露，最近北京銀監局也要求各銀行探索建立個(gè)人住房貸款負資產(chǎn)統計監測制度。某銀行從業(yè)人員稱(chēng)：“我們正在統計按揭貸款負資產(chǎn)情況，目前還沒(méi)有。這是在提前布局房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在風(fēng)險，做好應對極端情況的準備�！�

　　一位國有商業(yè)銀行北京分行高層人士也表示,該行正應監管層要求,研究非首套個(gè)人住房貸款“負資產(chǎn)”統計監測。他表示，雖然此前已有一套針對住房按揭貸款的動(dòng)態(tài)監測體系,但單獨就個(gè)貸客戶(hù)“負資產(chǎn)”情況進(jìn)行統計監測,還是首次。

　　所謂“負資產(chǎn)”，是指物業(yè)的市價(jià)低于原先用來(lái)購買(mǎi)物業(yè)的借款或按揭。也就是說(shuō)，如果借款人無(wú)法還清購買(mǎi)物業(yè)所用的款項，貸款人即使把物業(yè)沒(méi)收或者是轉賣(mài)，都不能夠填補差價(jià)。借款人最終失去物業(yè)的同時(shí)，依然負債。

　　比如說(shuō)，某人有一套房，購入時(shí)為市價(jià)150萬(wàn)元，目前跌價(jià)后市價(jià)為90萬(wàn)元，而他欠的按揭貸款和利息卻高達100萬(wàn)元，那么他的負資產(chǎn)率就是10%。意味著(zhù)他不但一無(wú)所有，而且欠銀行大筆債務(wù)，比一無(wú)所有更悲慘。

　　記者查詢(xún)資料了解到，2008年深圳因為房?jì)r(jià)大跌導致約30萬(wàn)人淪為“負資產(chǎn)”階級，當地銀行也不得不承擔大量的不良貸款損失。

　　同樣，香港金融管理局的資料也顯示，2003年6月，是香港負資產(chǎn)問(wèn)題最嚴重的時(shí)期，當時(shí)共有約105697宗“負資產(chǎn)”按揭，占所有按揭的22%，涉及金額1650億港元，按揭金額與抵押的比例為128%，意味著(zhù)香港銀行單在按揭市場(chǎng)便需承擔360億港元的壞賬風(fēng)險。

　　不難看出，由于房?jì)r(jià)下跌導致的“負資產(chǎn)”是銀行最不愿意看到的情況，因為一旦“斷供”，銀行就不得不承擔客戶(hù)貸款的損失，導致銀行的不良貸款率飆升，出現大量壞賬，影響業(yè)績(jì)。

　　房貸壓力測試結果喜人

　　繼今年5月，銀監會(huì )要求商業(yè)銀行進(jìn)行全國房地產(chǎn)價(jià)格平均下跌10%、20%、30%的貸款壓力測試之后，還沒(méi)來(lái)得及喘息,本月銀監會(huì )再次加碼，要求商業(yè)銀行展開(kāi)房?jì)r(jià)下跌50%、60%的極端壓力測試，進(jìn)一步掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)對商業(yè)銀行貸款質(zhì)量的影響。即房地產(chǎn)價(jià)格大幅波動(dòng)造成個(gè)人出現“負資產(chǎn)”時(shí),銀行按揭貸款面臨的“斷供”風(fēng)險。

　　此次極端壓力測試結果也隨著(zhù)近期各大上市銀行的中期業(yè)績(jì)發(fā)布初露端倪。交行、招行、民生、建行等都在中報會(huì )上公布了測試結果�？傮w來(lái)說(shuō)，房?jì)r(jià)下跌50%的情形下，各銀行的房貸不良貸款率將上升1-2個(gè)百分點(diǎn)不等。

　　交通銀行副行長(cháng)錢(qián)文揮在業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上表示，該行新一輪房貸壓力測試結果樂(lè )觀(guān)：“即便在極端情況下，房?jì)r(jià)對該行不良貸款率影響仍然有限，風(fēng)險完全可控�！卞X(qián)文揮指出：“房?jì)r(jià)下跌50%，交行對公房地產(chǎn)貸款不良率上升約1.6個(gè)百分點(diǎn)，對私(個(gè)人按揭)不良率增加約1.2個(gè)百分點(diǎn)�！�

　　同樣是房?jì)r(jià)下跌50%的情形下，招商銀行的住房按揭貸款和開(kāi)發(fā)貸款不良率將上升1-2個(gè)百分點(diǎn)。民生銀行個(gè)人住房貸款和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的不良率水平也將分別上升1.2%和2.1%。中行個(gè)人住房貸款不良率將上升2%,而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款不良率則要上升4%。但是，中行北京分行壓力測試結果則顯示，若房?jì)r(jià)下跌50%,該行個(gè)人住房不良貸款率至少上升7個(gè)百分點(diǎn)。

　　而建行表示，若房?jì)r(jià)跌幅超63%，該行違約率會(huì )明顯攀升，而此前違約率變化不明顯。建行董事長(cháng)郭樹(shù)清也曾向媒體表示：“只有中國房地產(chǎn)價(jià)格下跌超過(guò)五成，才會(huì )對建行的資產(chǎn)質(zhì)量有較大影響�！�

　　房?jì)r(jià)暴跌銀行也能應對

　　瑞銀證券首席經(jīng)濟學(xué)家王濤表示：“和上一輪房市調控相比，銀行本輪受到的影響可能會(huì )大一些，因為過(guò)去一年半房地產(chǎn)有關(guān)的貸款增加非�？�，但銀行體系的系統性風(fēng)險應該有限�！�

　　她分析說(shuō)：“按揭貸款占銀行總貸款比例在12%-13%，開(kāi)發(fā)商貸款占到7%左右，加起來(lái)的比例約為20%。按揭貸款的風(fēng)險小于開(kāi)發(fā)商貸款的風(fēng)險，按揭貸款至少有20%的首付。另外，調控前房?jì)r(jià)短期內上漲很快，在高位貸款買(mǎi)房并且面臨房?jì)r(jià)下跌20%-30%的人不多，這樣的貸款占總房貸的比例也是不大�！�

　　而且，針對“負資產(chǎn)”引起的斷供現象，銀行除了通過(guò)壓力測試預測風(fēng)險外，通常都會(huì )有較為完善的預防和監控措施。

　　中信銀行北京分行某個(gè)貸經(jīng)理表示：“除了地產(chǎn)市場(chǎng)因素外，銀行更多的是通過(guò)對貸款人資質(zhì)的嚴格審核來(lái)避免由‘負資產(chǎn)’導致的‘斷供’。我們同樣擁有一套個(gè)貸客戶(hù)‘負資產(chǎn)’監測的系統來(lái)對‘負資產(chǎn)’客戶(hù)進(jìn)行關(guān)注，但是具體數據不方便透露�！�

　　某股份制商業(yè)銀行經(jīng)理告訴《每日經(jīng)濟觀(guān)察報》記者：“我們一直對貸款與抵押物價(jià)值的比率超過(guò)1的客戶(hù)進(jìn)行密切關(guān)注。一旦出現違約，工作人員就會(huì )馬上進(jìn)行勸說(shuō)和催收，以保證其個(gè)人信用記錄的完好�！�

　　記者也從多家銀行了解到，為了嚴控風(fēng)險，各家銀行對房貸發(fā)放審核一直較嚴，尤其是在“第一還款來(lái)源”上要求更高，對一些收入不太穩定的客戶(hù)，要求提供銀行對賬單、稅單等材料。加之大部分買(mǎi)房市民是剛性需求，不會(huì )輕易“斷供”的。

　　如果房?jì)r(jià)跌幅真的大于首付款比例，出現“斷供”，銀行會(huì )到法院起訴要求拍賣(mài)房產(chǎn)。如果拍賣(mài)款不夠償還銀行貸款，那么銀行還會(huì )申請執行個(gè)人其他財產(chǎn)，包括銀行存款、股票、房產(chǎn)、車(chē)輛等，直到還清為止。

　　根據最近各家銀行的半年報來(lái)看，不良資產(chǎn)比率都在1%左右，比例很小。例如中信為0.81%、民生銀行為0.79%、華夏銀行為1.28%。對于大多數商業(yè)銀行而言，房屋貸款只占其信貸的一小部分，即使房?jì)r(jià)出現大幅下跌，多數銀行也完全有能力應對。

　　測試受質(zhì)疑風(fēng)險被低估

　　不過(guò)房?jì)r(jià)下跌一半，銀行的房地產(chǎn)貸款究竟能否扛住，市場(chǎng)仍存有爭議。

　　針對新一輪的銀行房貸壓力測試，就有分析人士指出，測試結果可能僅僅是基于單個(gè)部門(mén)靜態(tài)壓力測試結果，是根據近幾年房?jì)r(jià)上漲或下降變化帶來(lái)不良貸款率的變化來(lái)進(jìn)行推導，而非綜合相關(guān)部門(mén)的動(dòng)態(tài)壓力測試，壓力測試模型本身可能對房地產(chǎn)價(jià)格下跌50%后的系統性風(fēng)險考慮不足。

　　房?jì)r(jià)下跌50%會(huì )導致全民房產(chǎn)財富減少一半，也會(huì )導致銀行抵押物的價(jià)值減少一半。如果相同成交量的情況下，對國家經(jīng)濟的貢獻將會(huì )減少一半，對財政和稅收的貢獻也將會(huì )減少一半。房地產(chǎn)對其他產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)和帶動(dòng)效應也將減弱，價(jià)格下跌也必然會(huì )影響和沖擊這些相關(guān)的行業(yè)，骨牌效應造成的沖擊和影響絕對不容低估。

　　一位商業(yè)銀行分析師表示，房地產(chǎn)行業(yè)有非常長(cháng)的產(chǎn)業(yè)鏈條，涉及多個(gè)經(jīng)濟部門(mén)，如果房地產(chǎn)價(jià)格下跌50%，很可能會(huì )帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)部門(mén)發(fā)生調整，從而會(huì )引發(fā)系統性風(fēng)險。該分析師坦言：“壓力測試模型對房地產(chǎn)價(jià)格大幅下跌后的很多風(fēng)險都難以考量，其結果的參考意義不大�！�

　　北京某金融業(yè)高級分析師則認為，銀行房貸壓力測試是一個(gè)非常復雜的龐大工程，外界因為不掌握銀行房貸發(fā)生時(shí)間、期限結構、抵押品情況、借款人資質(zhì)等詳細數據，因而很難對商業(yè)銀行現在進(jìn)行的房貸壓力測試結果進(jìn)行評估�！皢尉头刨J時(shí)間來(lái)說(shuō)，如果是銀行2009年以前放的，房?jì)r(jià)下跌50%對房貸不良率的影響可能不大；但如果是2009年以后放的，不良率就可能會(huì )大幅上升�！痹撊耸糠Q(chēng)。

　　但銀監會(huì )也表示，壓力測試是商業(yè)銀行經(jīng)常使用的前瞻性風(fēng)險管理手段之一，是商業(yè)銀行提升風(fēng)險管理水平的需要。各種情景假設不代表銀監會(huì )對房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢的判斷，也不代表房地產(chǎn)信貸政策可能出現變動(dòng)。本報記者 曹婧逸