上周末，萬(wàn)科在杭州的三個(gè)樓盤(pán)同時(shí)開(kāi)盤(pán)，萬(wàn)科董事長(cháng)王石出現在開(kāi)盤(pán)現場(chǎng)，并且明確表示“目前觀(guān)望的低谷已經(jīng)過(guò)去”，與此相呼應的是，萬(wàn)科三個(gè)樓盤(pán)的熱銷(xiāo)。

　　事實(shí)上，不用房地產(chǎn)“一哥”提醒，普通市民早就有此感覺(jué)。從2009年以來(lái)一直看樓的王小姐，日前終于在華南板塊出手，原因是“現在買(mǎi)樓的人又多了，再不出手樓價(jià)可能又漲了”。而在市場(chǎng)上，近期像王小姐這樣的買(mǎi)家頻頻出現，甚至一些投資客也開(kāi)始出手。因此，也造成了近期一二線(xiàn)城市住宅成交量的持續回升。

　　成交量上升的刺激，引領(lǐng)地產(chǎn)股從7月中以來(lái)走出了一波不錯的行情。業(yè)內人士認為，隨著(zhù)傳統銷(xiāo)售旺季的到來(lái)，成交量有望延續上升的勢頭，地產(chǎn)股還會(huì )繼續在波折中上行。市場(chǎng)擔憂(yōu)的是，隨著(zhù)成交量的上升，開(kāi)發(fā)商漲價(jià)沖動(dòng)出現。有證券公司認為，在信貸偏嚴的情況下，漲價(jià)會(huì )對購買(mǎi)力造成傷害，行業(yè)可能會(huì )面臨更長(cháng)的調整期。

　　觀(guān)望期暫時(shí)結束，

　　引領(lǐng)地產(chǎn)指數反彈近三成

　　7月中旬以來(lái)，在調控政策趨于穩定的情況下，已有剛性需求買(mǎi)家開(kāi)始出手，各地成交回升的消息不斷。進(jìn)入8月，受通脹到來(lái)的影響，一些投資型公寓項目的買(mǎi)家增多，因此成交量回升更加明確。國泰君安監測數據顯示，最近一周，一二線(xiàn)城市主流城市一手房銷(xiāo)量環(huán)比上升32%，各城市均明顯回升，其中一線(xiàn)城市上升17%，二線(xiàn)上升40%，杭州、武漢、深圳環(huán)比上升75%以上。這種上升勢頭，在廣州同樣表現明顯。監測陽(yáng)光家緣成交數據顯示，8月前三周，廣州全市簽約面積為4864套，成交面積為49.6萬(wàn)平方米，已超過(guò)7月全月的46.3萬(wàn)平方米。

　　成交的反彈，很快轉移到地產(chǎn)股上。7月2日，地產(chǎn)指數創(chuàng )下了年內的最低點(diǎn)之后，開(kāi)始觸底反彈，雖然其中也略有波折，但上升的勢頭不變。如果以7月15日到8月16日一個(gè)月的指數計，地產(chǎn)指數反彈達到17.67%，優(yōu)于大盤(pán)走勢。如果從7月2日的最低點(diǎn)到8月24日計算，地產(chǎn)指數反彈則達到29.85%。

　　在這一輪反彈中，上半年成交業(yè)績(jì)好的萬(wàn)科A、招商地產(chǎn)等龍頭企業(yè)起了很好的推動(dòng)作用。以招商地產(chǎn)為例，該股在7月15日報收16.83元，而在8月16日，該股收盤(pán)價(jià)位20.70元，上漲幅度為22.99%。萬(wàn)科A表現更為突出，2010年8月10日萬(wàn)科A公布半年報，由于在銷(xiāo)售情況、土地儲備以及現金流方面的優(yōu)勢，萬(wàn)科A在中報公布后的5個(gè)交易日內漲了15.5%。人們在驚嘆萬(wàn)科A突如其來(lái)大漲幅的同時(shí)，也充滿(mǎn)遐想，這種瘋狂會(huì )不會(huì )在房地產(chǎn)板塊其它公司上演呢？

　　這種遐想并非沒(méi)有支撐，自從調控政策穩定、成交量開(kāi)始上升以來(lái)，資金一直以做多房地產(chǎn)板塊為主。在8月24日當天，超級機構有2.26億元流入房地產(chǎn)板塊，機構流入為5.41億元，大戶(hù)為1.26億元，中戶(hù)流入2.67億元。

　　漲價(jià)沖動(dòng)，

　　影響“金九銀十”成色

　　既然資金繼續流入地產(chǎn)股，準備再度入市的劉先生提出了這樣的想法，能否先在股市上賺點(diǎn)錢(qián)，然后買(mǎi)更大的房子？

　　這并非沒(méi)有可能。雖然最近有預售資金監管正進(jìn)入各地陸續落實(shí)階段、查囤地繼續深入的利空影響，不過(guò)目前看來(lái)負面影響并不大。安信證券24日的分析指，預售資金監管正進(jìn)入各地陸續落實(shí)階段，銷(xiāo)售回籠資金的使用效率應會(huì )受一定影響，但并非完全變成“死錢(qián)”。此外，囤地而可能受影響的企業(yè)并不普遍，且這對行業(yè)供給產(chǎn)生影響的時(shí)間較長(cháng)，影響程度有限。

　　市場(chǎng)更加擔心的是，目前部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)始出現漲價(jià)沖動(dòng)，這對整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)未必是好消息，同樣會(huì )打斷地產(chǎn)股股價(jià)的上升行情。國家發(fā)改委發(fā)布的數據顯示，7月份全國36大主要城市新建商品住宅集中成交價(jià)為8123元/平方米，環(huán)比上漲0.72%。進(jìn)入8月，一線(xiàn)城市樓價(jià)反彈的趨勢更加明顯，以廣州為例，根據陽(yáng)光家緣網(wǎng)網(wǎng)簽數據統計，8月1日-16日，廣州全市一手住宅成交均價(jià)為11102元/平方米，與7月份成交均價(jià)相比大幅反彈近8%。不僅如此，一些三線(xiàn)城市的樓價(jià)也開(kāi)始上升。國泰君安最近調研部分三線(xiàn)城市，7月銷(xiāo)量明顯有所好轉，但銷(xiāo)量改善后導致的漲價(jià)現象也較為明顯，部分樓盤(pán)有10%-15%左右漲價(jià)。

　　對此，國泰君安直接指出，“在信貸仍偏嚴厲狀態(tài)下漲價(jià)并非好事，信貸加漲價(jià)是對購買(mǎi)力的雙重傷害。國泰君安分析，預計隨著(zhù)新增供應量的上升，短期銷(xiāo)量會(huì )隨之有所回升，但是若房?jì)r(jià)上升勢頭重現，加上信貸政策繼續嚴厲(雖然購買(mǎi)者追漲怕買(mǎi)不到房的心理肯定存在)，購買(mǎi)力的實(shí)質(zhì)性傷害值得關(guān)注。這種傷害在供應量放大的初期表現并不明顯，但是隨著(zhù)供應量持續釋放，可能導致銷(xiāo)售速度明顯下降，“行業(yè)可能會(huì )出現比市場(chǎng)預期更長(cháng)的調整期”。

　　對于即將到來(lái)的9月和10月，能否出現供銷(xiāo)兩旺的“金九銀十”，業(yè)內也普遍認為主要取決于開(kāi)發(fā)商是否愿意真的降價(jià)。如果漲價(jià)沖動(dòng)繼續，則量將萎縮，“金九銀十”不會(huì )再現；如果繼續尋價(jià)試探，則銷(xiāo)量能穩住且公司分化；如果樓價(jià)普遍下跌15%-20%，則銷(xiāo)量能集中釋放。

　　文/記者 張秀欽