認為四季度一系列政策實(shí)施后將可看到影響 網(wǎng)友認為分析比較中肯但或對政府力量有所夸大

　　經(jīng)過(guò)多日的醞釀，一向對中國住房市場(chǎng)問(wèn)題保持積極觀(guān)察和踴躍發(fā)言態(tài)度的SOHO中國董事長(cháng)潘石屹對未來(lái)一年房?jì)r(jià)的走向作出了明確預測。昨日上午9時(shí)許，他在自家博客上撰文稱(chēng)，未來(lái)一年內中國住房市場(chǎng)的價(jià)格和成交量都會(huì )下跌，而下跌幅度預計將回到2009年初的水平。

　　面對樓市一年一度的“金九銀十”，且在國務(wù)院出臺抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的“新國十條”數月后，近兩周杭州、深圳等城市的樓市的價(jià)格和成交量都開(kāi)始有所上升，而廣州樓市的房?jì)r(jià)近日也有起升之勢。潘石屹這番明確的“看跌”預測，引發(fā)一片嘩然。

　　潘石屹看“跌”中國房?jì)r(jià)

　　連日來(lái)潘石屹在自家微博上不斷透露，針對目前房?jì)r(jià)走勢的問(wèn)題，他正在思考寫(xiě)作一篇全面觀(guān)察住房市場(chǎng)走向的博文。經(jīng)過(guò)修改后，昨日上午他沒(méi)有食言，把這篇文章放在了自家博客上，還特意配上一幅漫畫(huà)，稱(chēng)：“昨天寫(xiě)一博客說(shuō)房地產(chǎn)承擔的很多，又要幫助GDP增長(cháng)，又要幫助地方財政收入，又要解決老百姓住房，銀行和開(kāi)發(fā)商要賺錢(qián)，負擔的確太重了。我的同事連夜畫(huà)了一張漫畫(huà)，配今天的博客�！�

　　在潘石屹的這篇博客中，主要觀(guān)點(diǎn)是從今年第四季度將開(kāi)始實(shí)施的一系列政策如加大對保障性住房建設的決心、銀監會(huì )“三個(gè)辦法一個(gè)指引”、住建部對預售收入監管的辦法以及清理閑置土地等，都將對未來(lái)一年住房?jì)r(jià)格產(chǎn)生下跌的壓力。

　　昨日，這篇“看跌”博客掛上后，潘石屹在自家的微博上作了一個(gè)推介。隨后即有不少網(wǎng)友留言稱(chēng)該文比較理性中肯，但是有點(diǎn)夸大了政府的作用。也有網(wǎng)友認為，該文觀(guān)點(diǎn)符合潘石屹一向的觀(guān)點(diǎn)和立場(chǎng)，因此大呼與他來(lái)往密切，卻習慣唱“黑臉”的另一位談房?jì)r(jià)“名人”——華遠集團董事長(cháng)任志強趕緊對此發(fā)表看法。

　　記者了解到，多年來(lái)一直對樓市“看漲”的華遠集團董事長(cháng)任志強，在今年四月房產(chǎn)新政后終于在今年7月首次呼吁開(kāi)發(fā)商“降點(diǎn)價(jià)”。近日，他在公眾場(chǎng)合依然保持這個(gè)觀(guān)點(diǎn)：降價(jià)是為避免政府出臺更加嚴厲的政策。開(kāi)發(fā)商如果繼續不“從”，很可能被繼續出臺的政策打壓。

　　“金九銀十”會(huì )來(lái)嗎？

　　針對近日國內有部分城市的房?jì)r(jià)已經(jīng)有上漲之勢，潘石屹也專(zhuān)門(mén)作出了解釋。他認為，杭州和深圳屬于特殊情況，并不能代表全國走勢。在今年第四季度預計實(shí)施的四大政策壓力下，房屋供應量將繼續增加、開(kāi)發(fā)商資金鏈也會(huì )進(jìn)一步收緊，因此預計未來(lái)一年內房?jì)r(jià)下跌壓力仍很大。

　　記者了解到，雖然即將迎來(lái)一年中樓市的“金九銀十”，但今年下半年房?jì)r(jià)將繼續下跌也成為很多行內專(zhuān)家和開(kāi)發(fā)商的共識。

　　謝國忠

　　今年7月，獨立經(jīng)濟學(xué)家謝國忠在其新書(shū)《再危機：泡沫破碎時(shí)，我會(huì )通知你》的發(fā)布會(huì )上再次強調：“從目前的房?jì)r(jià)收入比、房租回報率等方面來(lái)看，國內一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)存在泡沫，而這些泡沫將因為承受不住通脹壓力的增加而破掉，時(shí)間點(diǎn)可能就出現在2012年�！�

　　樊綱

　　國民經(jīng)濟研究所所長(cháng)、前央行貨幣政策委員樊綱也在同一個(gè)月表示，本輪樓市調控還未達到預期效果，調控遠沒(méi)有到位，但房?jì)r(jià)一定會(huì )向下有所調整。

　　曹建海

　　中國社會(huì )科學(xué)院研究生院教授、“地產(chǎn)三劍客”之一的曹建海則在本月明確宣稱(chēng)，從目前的空置率和房?jì)r(jià)下跌60%的壓力測試兩方面來(lái)判斷，預測最晚到2012年中國房地產(chǎn)必然崩盤(pán)，整個(gè)房?jì)r(jià)將有40%至50%的回落。

　　王石

　　萬(wàn)科董事長(cháng)王石則認為，雖然目前觀(guān)望的低谷已經(jīng)過(guò)去，但中國一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)還有往下調的空間，下調幅度在10%~15%。他也早早作過(guò)預測，樓市在2010年終將破裂，而萬(wàn)科為此已經(jīng)提前準備。

　　編者按：

　　隨著(zhù)“金九銀十”的到來(lái)，政府與開(kāi)發(fā)商歷經(jīng)數月的政策博弈和心理博弈都將從“暗戰”進(jìn)入實(shí)戰。未來(lái)兩個(gè)月，開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作、買(mǎi)樓者的接盤(pán)能力、政策的風(fēng)向無(wú)疑將決定接下來(lái)一年的樓價(jià)走勢。潘石屹的分析正確與否也將在明年得到檢驗。

　　潘石屹：

　　影響未來(lái)住房?jì)r(jià)格的幾個(gè)重要因素

　　前幾天我曾說(shuō)過(guò)，在未來(lái)一年內中國住房市場(chǎng)的價(jià)格和成交量都會(huì )下跌。今天我把對這一問(wèn)題的思考與分析寫(xiě)下來(lái)與大家一起探討。

　　一、中央的政策強調要加大保障性住房的建設。盡管這項政策幾年前就已提出，但對執行的規定上沒(méi)有像今年這樣具體和嚴厲，如每個(gè)城市要完成“雙50%”：即給保障性住房的供地不能少于50%；當年開(kāi)工面積不能少于50%。如果這項政策持續實(shí)施下來(lái)，中國住房市場(chǎng)的格局將會(huì )發(fā)生根本的變化，人們將不再僅僅依靠商品房來(lái)解決住房問(wèn)題，而會(huì )有相當一部分人，30%甚至更多的人轉向依靠政府的幫助，通過(guò)保障性住房來(lái)解決自己的住房問(wèn)題。也有人質(zhì)疑地方政府建保障房的積極性和財力等，但“國十條”中加上了問(wèn)責制，這是幾年來(lái)對房地產(chǎn)的宏觀(guān)調控從來(lái)沒(méi)有過(guò)的。

　　二、銀監會(huì )出臺了“三個(gè)辦法一個(gè)指引”，即對開(kāi)發(fā)商貸款要直接委托給施工單位、材料供應商，加劇了開(kāi)發(fā)商資金的緊張，把開(kāi)發(fā)商手里原來(lái)的活錢(qián)變成了死錢(qián)，尤其對那些毛利率不高、銷(xiāo)售建設過(guò)程慢、過(guò)去有過(guò)拖欠施工單位和材料供應商款項的開(kāi)發(fā)商影響會(huì )更大。

　　三、針對住建部出臺的對預售收入監管的辦法。這對開(kāi)發(fā)商運行資金的影響是非常巨大的。一般房地產(chǎn)企業(yè)的運行資金中有超過(guò)50%來(lái)自預售收入，對預售收入的監管、分階段放款，也是把開(kāi)發(fā)商的活錢(qián)變成了死錢(qián)。

　　四、清理閑置土地。幾年來(lái)政府一直強調清理閑置土地，但幾乎沒(méi)有進(jìn)展。今年國土資源部又公布了2800多宗閑置土地的名單。公布這個(gè)名單就等于國土部門(mén)給自己下了任務(wù)，這2800宗閑置土地的處理結果無(wú)論如何要對社會(huì )有一個(gè)交代。

　　以上這四方面的政策，預計在四季度都可能實(shí)施，造成的影響是兩方面的：一是增加了市場(chǎng)上住房的供應量。真正影響市場(chǎng)價(jià)格的力量是供求關(guān)系，供應量的增加直接影響市場(chǎng)價(jià)格；二是加劇了房地產(chǎn)商資金的緊張程度。開(kāi)發(fā)商降價(jià)的前提是企業(yè)資金緊張，沒(méi)有錢(qián)了，企業(yè)的資金鏈條緊張比任何導致降價(jià)的因素壓力都大。

　　今年上半年房地產(chǎn)投資增加達38.1%，達到歷史最高水平。

　　受這些因素影響，未來(lái)一年住房?jì)r(jià)格有很大下跌的壓力。市場(chǎng)上總是買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的，在房?jì)r(jià)下降過(guò)程中成交量自然會(huì )減少。

　　有朋友問(wèn)，最近兩周杭州和深圳的住房市場(chǎng)在恢復，價(jià)格和成交量都在上升，這是不是又一輪房?jì)r(jià)上漲的先兆？我認為，這兩個(gè)城市比較特殊，不能反映全國的情況。全國來(lái)看，GDP的增長(cháng)、就業(yè)壓力、地方的財政收入、銀行的盈利和老百姓的住房問(wèn)題都壓在房地產(chǎn)一個(gè)行業(yè)上，這些超出了這個(gè)行業(yè)承受的極限。

　　在香港分析員會(huì )上，又有人追問(wèn)我這個(gè)問(wèn)題，我說(shuō)可能會(huì )回到2009年初的水平。(邱瑞賢)