陳杰

　　●房地產(chǎn)調控正處于關(guān)鍵時(shí)期

　　●市場(chǎng)出現要求放松調控呼聲

　　●應穩定市場(chǎng)預期不輕易收兵

　　●避免讓房地產(chǎn)投資淪為賭博

　　當前房地產(chǎn)調控正處于關(guān)鍵時(shí)期。從各種市場(chǎng)信息中介機構所反映的數據來(lái)看，主要城市的房?jì)r(jià)沒(méi)有出現明顯松動(dòng)，買(mǎi)賣(mài)雙方還處于觀(guān)望階段，市場(chǎng)格局沒(méi)有出現根本改觀(guān)。

　　然而，已經(jīng)有很多呼聲在大力要求放松房地產(chǎn)調控。這種訴求有各種各樣的動(dòng)機，主要有兩種觀(guān)點(diǎn)。第一個(gè)是所謂“房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)論”。持這種主張的人聲稱(chēng)房地產(chǎn)業(yè)聯(lián)系眾多上下游產(chǎn)業(yè)，再不放松房產(chǎn)調控，開(kāi)發(fā)商投資意愿下降，將嚴重影響經(jīng)濟增長(cháng)，甚至拿“如果樓市繼續低迷，從事建筑的農民工將大量失業(yè)”來(lái)給政府施壓。第二個(gè)是拿銀行的房地產(chǎn)貸款來(lái)說(shuō)事。一些人聲稱(chēng)，如果繼續調控樓市，房?jì)r(jià)有大跌危險，將導致大規模的銀行壞賬，使中國面臨全局性的金融風(fēng)險�？梢哉f(shuō)，這兩方面都是對長(cháng)久以來(lái)盛行的“房地產(chǎn)綁架中國論”的演繹。

　　目前各個(gè)銀行紛紛聲稱(chēng)，通過(guò)壓力測試表明，房產(chǎn)降價(jià)30%仍可承受，不擔心壞賬的發(fā)生。而且2008年樓市最“嚴寒”時(shí)中國也沒(méi)有爆發(fā)大面積的按揭壞賬，這與中國不存在個(gè)人破產(chǎn)制度、居民信貸消費行為保守等有直接關(guān)系，所以這方面的擔心不是反對房產(chǎn)調控的主流依據。

　　關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)惡化會(huì )拖累經(jīng)濟增長(cháng)的呼聲，首先必須承認，房地產(chǎn)業(yè)確實(shí)對中國經(jīng)濟很重要。不僅中國如此，它對各個(gè)國家都很重要，否則也不會(huì )因為美國樓市一衰退就導致美國乃至全球經(jīng)濟大出血。不過(guò)，需要著(zhù)重說(shuō)明的是，房地產(chǎn)業(yè)對宏觀(guān)經(jīng)濟的重要性主要通過(guò)投資這個(gè)過(guò)程來(lái)實(shí)現，房地產(chǎn)投資過(guò)程中才發(fā)生了對其他產(chǎn)業(yè)復雜而意義重大的關(guān)聯(lián)作用。目前房地產(chǎn)投資占中國固定資產(chǎn)投資的20%左右，也就是GDP的10%左右。再考慮到對相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資的影響，諸如水泥、鋼材、建材、建筑、家具等等，存在很長(cháng)的多達數十個(gè)的產(chǎn)業(yè)鏈，房地產(chǎn)對GDP的影響確實(shí)很大。然而，房屋一旦竣工到了銷(xiāo)售環(huán)節，銷(xiāo)售額或更具體地說(shuō)房?jì)r(jià)的高低，就只對開(kāi)發(fā)商的利潤有影響，與其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展、經(jīng)濟增長(cháng)毫無(wú)直接關(guān)系。拿宏觀(guān)經(jīng)濟學(xué)的術(shù)語(yǔ)來(lái)說(shuō)，只有房地產(chǎn)投資才計入GDP，新建商品房銷(xiāo)售額不計入GDP，更別說(shuō)二手房的銷(xiāo)售額了。當然，在GDP的統計中，房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員服務(wù)所創(chuàng )造的凈增加值也計入GDP，但這部分目前只占我國GDP不到4%，在第三產(chǎn)業(yè)中也僅占10%左右，而且包括房地產(chǎn)從業(yè)者為各類(lèi)購房者和租房者提供的各種服務(wù)所創(chuàng )造的價(jià)值。

　　我們需要回答的是，此輪房產(chǎn)調控對房地產(chǎn)投資究竟有多大影響，或者更具體一點(diǎn)，房?jì)r(jià)如果走低，一定會(huì )帶來(lái)房地產(chǎn)投資大規模下降嗎？

　　筆者研究了歷史上的情況，以為這樣的擔心并不必要。一般的邏輯認為，房?jì)r(jià)下降會(huì )減少開(kāi)發(fā)商的投資意愿，房?jì)r(jià)高漲才會(huì )刺激開(kāi)發(fā)商的投資擴張。但從中國房地產(chǎn)市場(chǎng)近年的情況看，房地產(chǎn)投資的增幅與房?jì)r(jià)漲跌之間并不存在很強的關(guān)聯(lián)度，往往還有一定的背離。今年以來(lái)高速增長(cháng)的房地產(chǎn)投資有沒(méi)有可能因為本輪調控戛然而止，甚至出現負增長(cháng)，目前還難有人可以準確預測。但至少從較長(cháng)時(shí)期的歷史經(jīng)驗來(lái)看，除了2009年上半年，2000年后中國房地產(chǎn)投資的增速就從來(lái)沒(méi)有低于20%。

　　房地產(chǎn)投資與房?jì)r(jià)之間的關(guān)聯(lián)性不大，這個(gè)發(fā)現看起來(lái)似乎有些背離人們通常的理念。但仔細想想，并非沒(méi)有道理。中國還處于持續高速城市化階段，對商品住房需求非常大，這個(gè)黃金發(fā)展期還將持續較長(cháng)時(shí)間，幾乎所有房地產(chǎn)公司都對中國長(cháng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)相當看好，加上房地產(chǎn)項目的調整成本很大，大多數開(kāi)發(fā)商不會(huì )因為短期的政策調整就上馬或下馬項目。事實(shí)上，在價(jià)格溫和、預期穩定的市場(chǎng)環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商才更愿意放心大膽、開(kāi)足馬力進(jìn)行投資。1997年—2003年房?jì)r(jià)增幅十分溫和，但住宅房地產(chǎn)投資都在年26%以上的高位增長(cháng)，就是明證。

　　從這個(gè)角度說(shuō)，正是著(zhù)眼于保經(jīng)濟增長(cháng)、穩定房地產(chǎn)投資，本輪房產(chǎn)調控才應該不達目標不罷休，一定要達到穩定房?jì)r(jià)預期的目標，讓沉迷于為促成房?jì)r(jià)暴漲而獲得暴利的房地產(chǎn)公司清醒，著(zhù)眼于長(cháng)遠戰略來(lái)做理性和可持續的投資。房地產(chǎn)投資穩定了，經(jīng)濟增長(cháng)才有穩定牢固的基礎。否則，如果連這輪聲勢這么浩大的調控都無(wú)功而返了，那么市場(chǎng)再沒(méi)有可預期的長(cháng)遠前景可言。房地產(chǎn)投資行為重新墮落為賭徒般的博弈，對經(jīng)濟增長(cháng)才是最大的威脅。

　　(作者為復旦大學(xué)管理學(xué)院副教授)