SOHO中國發(fā)布半年報時(shí)，該公司董事長(cháng)潘石屹一番“中國住房市場(chǎng)價(jià)格和成交量都將下跌”的言論引發(fā)諸多關(guān)注。8月29日，潘石屹在上海出席2010金融地產(chǎn)峰會(huì )時(shí)，詳細解說(shuō)了他給出上述判斷的原因。

　　潘石屹透露，今年第四季度，4個(gè)房產(chǎn)調控政策預計從嚴實(shí)施。這4個(gè)涉及保障性住房、信貸、預售收入和閑置土地的政策將通過(guò)供求關(guān)系和資金鏈兩個(gè)環(huán)節調節房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售和價(jià)格。

　　“政策實(shí)施將增加市場(chǎng)上住房的供應量。真正影響價(jià)格的力量恰恰是供求關(guān)系，供應量的增加直接影響市場(chǎng)價(jià)格。此外，政策也會(huì )加劇房地產(chǎn)商資金緊張程度。企業(yè)的資金鏈緊張比任何導致降價(jià)的因素壓力都大�！痹诿襟w一再追問(wèn)下，潘石屹據此大膽估計，房?jì)r(jià)很可能回到2009年初的水平。

　　上述潘石屹預計第四季度可能從嚴實(shí)施的四項政策分別是保障性住房完成“雙50%”、“三個(gè)辦法一個(gè)指引”、“預售收入監管”和“閑置土地清理”。在他看來(lái)，“雙50%”和“閑置土地清理”將增加房地產(chǎn)市場(chǎng)供應量，其余兩個(gè)政策則會(huì )加劇房產(chǎn)商資金鏈困難。

　　“中央強調加大保障性住房建設。盡管這項政策幾年前就已提出，但執行起來(lái)沒(méi)有像今年這樣具體和嚴厲，如‘政府問(wèn)責制’、每個(gè)城市要完成‘雙50%’�！迸耸�屹甚至估計，“如果政策持續嚴格實(shí)施，30%甚至更多的人不再僅僅依靠商品房解決住房問(wèn)題，而是轉向通過(guò)保障性住房�！�

　　針對閑置土地清理，盡管潘石屹認為不太可能做到“80%閑置地被收回”，但仍強調，“殺雞給猴看”、“殺一儆百”的效果也同樣驚人：“哪怕有8%、10%的閑置土地收回，就會(huì )對其余閑置土地帶來(lái)很大壓力，結果就是增加市場(chǎng)上住房的供應量�！�

　　談到房產(chǎn)商資金鏈問(wèn)題，潘石屹稱(chēng)，此前不太被媒體關(guān)注的銀監會(huì )出臺的“三個(gè)辦法一個(gè)指引”和住建部出臺的“預售收入監管”其實(shí)“殺傷力比表面看起來(lái)大”。

　　他分析，銀行把錢(qián)直接貸給施工單位和材料商，開(kāi)發(fā)商手里原來(lái)的活錢(qián)就變成了死錢(qián)，“對那些毛利率不高、銷(xiāo)售建設過(guò)程慢、過(guò)去有過(guò)拖欠施工單位和材料供應商款項的開(kāi)發(fā)商影響更大”。另外，“一般房地產(chǎn)企業(yè)的運行資金中有超過(guò)50%來(lái)自預售收入，對預售收入的監管、分階段放款，也會(huì )把開(kāi)發(fā)商的活錢(qián)變成死錢(qián)”。

　　雖然潘石屹對房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)走向的判斷建立在微觀(guān)的政策分析層面，但他也從宏觀(guān)層面理性指出，目前“GDP的增長(cháng)、就業(yè)壓力、地方的財政收入、銀行的盈利和老百姓的住房問(wèn)題都壓在房地產(chǎn)一個(gè)行業(yè)上，這些壓力超出了這個(gè)行業(yè)承受的極限”，總有一天，這個(gè)行業(yè)將“不能承受”。本報記者 劉洋　發(fā)自上海