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開(kāi)發(fā)商手頭緊了 下半年已無(wú)力捂盤(pán)?

2010年08月30日 11:36 來(lái)源:南方都市報 參與互動(dòng)(0)  【字體:↑大 ↓小

  國十條房地產(chǎn)調控新政實(shí)施已有4個(gè)月之久。近日在廣州舉辦的平安財富論壇上,中國住建部政策研究中心副主任秦虹表示,在房地產(chǎn)新政的影響下,國內房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內進(jìn)入新一輪運行周期。今年下半年和明年上半年國內房地產(chǎn)市場(chǎng)供求失衡的局面會(huì )很大程度改善。但從長(cháng)期看,包括實(shí)際利率變化在內的三大因素將影響房地產(chǎn)行業(yè)走勢。國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(cháng)巴曙松則表示,房地產(chǎn)增速正隨著(zhù)宏觀(guān)經(jīng)濟的回落而放緩。由于宏觀(guān)走勢的回落屬于預期中回落,因此政府已沒(méi)有出臺新的刺激計劃的必要。

  巴曙松:融資方式和運作機制需改革

  房地產(chǎn)與宏觀(guān)經(jīng)濟走勢息息相關(guān)。在對下半年宏觀(guān)經(jīng)濟的預測上,巴曙松表示,宏觀(guān)經(jīng)濟現在進(jìn)入一個(gè)平穩的回落期,而且目前的回落是預期中的回落。所以,政府不需要出臺新的刺激計劃。展望三、四季度,這兩個(gè)季度應該是持續平穩回落的趨勢。

  巴曙松說(shuō):“三季度G D P預計在9%上下,四季度可能是8%左右水平,明年一季度和二季度可能還會(huì )見(jiàn)到8%左右的水平。如果不出來(lái)新的刺激計劃,按照現在的增長(cháng)慣性,到下半年經(jīng)濟內在動(dòng)力會(huì )有一個(gè)波動(dòng)幅度,不是呈大幅直線(xiàn)上升!

  在這個(gè)宏觀(guān)經(jīng)濟形勢下,巴曙松判斷房地產(chǎn)的增速已是一個(gè)回落趨勢!胺康禺a(chǎn)增速從去年10月份到現在一直處于高點(diǎn),到現在仍是以38%的速度在增長(cháng)。隨著(zhù)房地產(chǎn)新政措施的影響,這個(gè)速度將會(huì )下滑。即使考慮到保障性住房建設跟上,這一部分的增長(cháng)也會(huì )有回落!

  但巴曙松認為,從改革角度看,政府的調控方式、運作機制以及融資方式不做大的改革,房地產(chǎn)市場(chǎng)想取得中長(cháng)期調整效果并不容易。

  房地產(chǎn)行業(yè)資金來(lái)源主要有三塊,預售款占了30%,債款20%-30%,對外籌資大約20%-30%。三個(gè)資金來(lái)源具有一個(gè)非常強的周期性,呈正反饋系統。房地產(chǎn)調控,導致地產(chǎn)銷(xiāo)售下降,從而使得預售款收入下降,銀行也不敢貿然放貸。地產(chǎn)商的資金來(lái)源就是一個(gè)陡峭的下降趨勢。對開(kāi)發(fā)商而言,現金流一收縮,他們就減少買(mǎi)地,減少新開(kāi)工,從而新投資減少。等到新一輪時(shí)機來(lái)的時(shí)候,供應少了,房?jì)r(jià)就漲,預售款多了,銷(xiāo)量也好了,地產(chǎn)公司業(yè)績(jì)跟上,地王也來(lái)了。這樣地產(chǎn)的情況是大起大落的。而美國房地產(chǎn)票據融資占了很大比例,地產(chǎn)公司的現金流比較平穩。因此在融資機制上,巴曙松不贊成一調控就卡緊地產(chǎn)商的融資,要維持其平穩的現金流。

  巴曙松認為,還有一個(gè)方面是地根緊縮。一到調整時(shí)期,地方政府本能收縮賣(mài)地。到下一個(gè)周期房產(chǎn)供應就相應減少。房子一少,價(jià)格又上去了。因此他提出,以銀根、地根為主導的措施能否改變一下,比如管住信貸,放開(kāi)金融。地產(chǎn)商根據需要從信托那里融資。這種方式有利于市場(chǎng)平穩發(fā)展,避免大起大落的怪圈!胺定增長(cháng)供應,形成穩定的供應與需求,廣州、沈陽(yáng)土地漲幅不是太猛,跟前幾年比較平穩是有關(guān)系的,我們說(shuō)房地產(chǎn)要平穩發(fā)展,融資渠道要改,調控模式要改”,巴曙松表示。

  秦虹:地產(chǎn)供需關(guān)系將扭轉

  國務(wù)院第10號文件下發(fā)實(shí)施對地產(chǎn)調控已有4個(gè)月之久,秦虹認為在新的調控政策下,房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新一輪運行周期。整個(gè)調控政策改變了調控政策出臺之前單邊看漲的市場(chǎng)預期。一部分人認為房?jì)r(jià)還要漲,而一部分人認為房?jì)r(jià)會(huì )跌。同時(shí)新政也促使地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系相應扭轉。

  從整個(gè)情況來(lái)看重點(diǎn)城市住宅成交量明顯下降,統計數據表明,今年1-6月份,杭州、蘇州、深圳、南京、蘇州、福州等地上半年成交量相比2009年同期,下跌幅度均達50%,北京將近46%的水平,上海已經(jīng)超過(guò)了50%。根據中國指數研究院對全國100個(gè)城市所有在售樓盤(pán)進(jìn)行實(shí)際調查,表明全國100個(gè)城市里面,房?jì)r(jià)環(huán)比上漲的有26個(gè),環(huán)比下跌的有74個(gè),7月份與6月份環(huán)比價(jià)格下跌達到了74個(gè)城市。整體上商品房在重點(diǎn)城市里面,房?jì)r(jià)快速上漲的勢頭得到了遏制。

  秦虹認為,在房?jì)r(jià)預期變化的影響下,重點(diǎn)城市成交量下降比較明確的情況下,多數重點(diǎn)城市房?jì)r(jià)上漲的勢頭得到了控制。

  去年1-7月份,整個(gè)房地產(chǎn)成交量和成交額是快速增長(cháng)的態(tài)勢,開(kāi)發(fā)市場(chǎng)處于低迷狀態(tài),新開(kāi)發(fā)面積負增長(cháng),在建施工面積也處于徘徊狀態(tài)。但今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了完全相反的格局。整個(gè)房地產(chǎn)末端市場(chǎng)出現了明確的下滑,所有房地產(chǎn)指標都在歷史的高位,增長(cháng)速度卻呈完全相反的格局。

  秦虹個(gè)人非常有信心地認為,今年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應非常充足。今年下半年和明年上半年地產(chǎn)供求失衡的狀況會(huì )扭轉。據其了解,有一個(gè)開(kāi)發(fā)商現在對信托融資年利率18%已經(jīng)愿意接受,這個(gè)融資利率在年初時(shí)只有9%。這說(shuō)明開(kāi)發(fā)商對資金的需求非常強烈,推后開(kāi)盤(pán)將增加其銷(xiāo)售壓力。

  保障房政策建議放開(kāi)戶(hù)口

  盡管成交量較去年同期大幅下降,但秦虹認為今年房地產(chǎn)由于總規模比較大,銷(xiāo)售總量將保持在8億平方米水平。秦虹說(shuō):“今年房地產(chǎn)市場(chǎng)在大城市的帶動(dòng)下,成交量如果略有下降,仍然會(huì )保持8億平方米左右的水平,僅次于2009年這個(gè)成交量最高的年份。隨著(zhù)房地產(chǎn)的低迷,地產(chǎn)商調整價(jià)格戰略。只要價(jià)格出現了回落,成交還是能夠回升的!

  從長(cháng)期來(lái)看,秦虹認為,有三大因素對房地產(chǎn)市場(chǎng)格局影響比較大,第一是實(shí)際利率的走勢。拋開(kāi)房地產(chǎn)自身的政策調整之外,整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格的走勢和CPI綜合之后的實(shí)際利率相比,有一個(gè)相反關(guān)系。長(cháng)期寬松的利率和貨幣供應量上升,會(huì )導致房地產(chǎn)上漲。除了供求本身以外,實(shí)際利率關(guān)系很大,是因為房地產(chǎn)的金融屬性所決定的。

  此外中國梯度城鎮化和公共服務(wù)水平?jīng)Q定了人口流動(dòng)的趨勢,進(jìn)而決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(cháng)的格局。近年來(lái)高校畢業(yè)生在大中城市就業(yè)人數占總數的80.8%,來(lái)自縣、鎮和農村的畢業(yè)生70%選擇在大中城市就業(yè)。大城市的市場(chǎng)空間很大,同時(shí)對住房保障的要求也更加艱巨。

  秦虹認為,今后保障型住房發(fā)展方向是要放開(kāi)戶(hù)口,因為以前是針對本地的居民,現在是針對外地人員,幫助他們度過(guò)艱難的時(shí)期。通過(guò)公共住房租賃使他們以后能有租賃的能力。

  采寫(xiě):南都記者 王梅麗

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【編輯:位宇祥】
 
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我國實(shí)施高溫補貼政策已有年頭了,但是多地標準已數年未漲,高溫津貼落實(shí)遭遇尷尬。
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