近日，北京大學(xué)國家發(fā)展研究院教授黃益平在個(gè)人博客發(fā)表文章，就各方熱議已久的“溫州炒房團”進(jìn)行了揭秘。黃益平稱(chēng)，據知情人爆料，所謂“溫州炒房團”不過(guò)是開(kāi)發(fā)商自編、自導、聘人演出的鬧劇，以制造樓盤(pán)熱銷(xiāo)的假象，并借機炒高房?jì)r(jià)。

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)，溫州炒房團一直是“傳說(shuō)”。他們攜巨額資金，奔走于各城市之間，為的就是炒高房?jì)r(jià)，謀取暴利？

　　溫州炒房團真的有那么神奇嗎？溫州人為什么要炒房？他們怎么有那么多的資金？他們又是如何像蝗蟲(chóng)一樣在一個(gè)又一個(gè)城市進(jìn)行？他們真的能從中賺到錢(qián)嗎？是怎么賺的呢？

　　淡季的溫州炒房團主要是“托”

　　“商業(yè)社會(huì )哪一行沒(méi)有個(gè)‘托’？”一位不愿透露姓名的溫州人坦言，“房托”在溫州“很普遍”。

　　對此，溫州中小企業(yè)發(fā)展促進(jìn)會(huì )會(huì )長(cháng)周德文一語(yǔ)道破，其實(shí)，在武漢經(jīng)商的10多萬(wàn)溫州人才是當地真正的炒家，他們“手握重金，且對市場(chǎng)了如指掌”。

　　據了解，目前溫州炒房團主要分化為三大群體：神秘運作的地下炒房團；一些進(jìn)入開(kāi)發(fā)領(lǐng)域而饕餮豐厚利潤的二三線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)商；值得關(guān)注的，是那些籠罩著(zhù)炒房團的神秘光環(huán)而與開(kāi)發(fā)商一唱一和的房托。

　　據介紹，溫州房托只有在淡季才會(huì )出現。

　　“一般來(lái)講，在溫州本地都有專(zhuān)門(mén)的‘咨詢(xún)公司’，專(zhuān)門(mén)接待那些‘自動(dòng)找上門(mén)來(lái)的’二三線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)商�！痹撊耸勘硎�，來(lái)溫州推介項目請炒房團捧場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商主要有兩種：一種是開(kāi)發(fā)項目總盤(pán)子很大，而當地的消費能力有限的；一種是房子地理位置不太好，不便于銷(xiāo)售的。

　　而這些房托收取的是房產(chǎn)商的“出場(chǎng)費”，每人幾千元到幾萬(wàn)元不等，視促銷(xiāo)業(yè)績(jì)而定。

　　“由于炒房團的購房路線(xiàn)已經(jīng)成了房?jì)r(jià)上漲的‘風(fēng)向標’，不少開(kāi)發(fā)商和溫州炒房團合伙演起了雙簧�！苯�城業(yè)內人士坦言，現階段，只要有溫州炒房團現身某某樓盤(pán)，出手闊綽地將多少套房子收入囊中的報道，大多是雙方一唱一和的“杰作”。

　　在江城經(jīng)營(yíng)小商品的溫州人李先生就是其中之一。

　　“炒房不是主業(yè)，大多只是配合開(kāi)發(fā)商樓盤(pán)銷(xiāo)售炒作�！崩钕壬�直言，開(kāi)發(fā)商對炒房團的要求很簡(jiǎn)單——買(mǎi)不買(mǎi)無(wú)所謂，只要到場(chǎng)就行�！皟H僅只是在樓盤(pán)露個(gè)面，然后拿完錢(qián)和禮品就走，一般半天就結束，剩下的事情就是開(kāi)發(fā)商發(fā)動(dòng)媒體大肆炒作‘溫州炒房團出手’之類(lèi)�！�

　　深諳其道的周德文也有相同的經(jīng)歷�！扒安痪�，我組織溫州中小企業(yè)老板去武漢考察幾個(gè)樓盤(pán)，剛下飛機當地就有20多家媒體舉著(zhù)‘長(cháng)槍短炮’沖上來(lái)。事后，媒體大呼‘狼來(lái)了’，緊接著(zhù)，該樓盤(pán)就多了不少聞?dòng)嵍鴣?lái)的買(mǎi)房人�！�

　　買(mǎi)房到做房 從炒家炒到開(kāi)發(fā)

　　“炒房炒成房東”，被譽(yù)為炒房“杯具”。但在炒了一段時(shí)間之后，部分溫州炒房團成員變成開(kāi)發(fā)商，主動(dòng)變“房東”。

　　據了解，在武漢，大大小小的溫州開(kāi)發(fā)企業(yè)就有近百家，他們大多投資二三線(xiàn)城市，股權分散是一大特點(diǎn)。盡管這個(gè)行業(yè)不斷面臨“調整”，但他們看好武漢的發(fā)展前景。

　　“從事情開(kāi)始做，就應該知道風(fēng)險在哪里，下一步就是一步一步規避風(fēng)險�！闭f(shuō)這話(huà)的還是丁科如，他在武漢做了近10年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，對于開(kāi)發(fā)階段中的一些“道道”，他的言語(yǔ)總是很“犀利”。

　　“‘不熟不做’是溫州人做生意的基本原則�！倍】迫缣寡�，大多數溫州人做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，基本是先有項目，才成立公司，“二三線(xiàn)城市做開(kāi)發(fā)也是量力而行，為了利潤最大化，同時(shí)，也為了以更低的價(jià)格拿下土地，拿地方式也是以收購、兼并等方式為主�！币运�的話(huà)說(shuō)，“招、拍、掛的拿地方式，還是太奢侈了點(diǎn)�！�

　　丁科如在武漢的房地產(chǎn)投資圈資金總額已達數億元�！叭绻�投資額超過(guò)了總額，我會(huì )拉新的股東進(jìn)來(lái)�！彼�說(shuō)，股權極為分散是溫州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的一大特點(diǎn)。

　　何為股權分散？即一個(gè)開(kāi)發(fā)商有上十個(gè)甚至數十個(gè)股東，而董事長(cháng)的股份只比股東的平均股份多一點(diǎn)，“與此同時(shí)，注冊資金也是共同出資組成的”�，F階段，丁科如運行的房地產(chǎn)項目目前已基本敲定，“關(guān)鍵還要所有股東同意后才能實(shí)施�！�

　　此外，對于做開(kāi)發(fā)的“經(jīng)營(yíng)之道”，丁科如的合作伙伴付金華也有自己的見(jiàn)解：做開(kāi)發(fā)跟“炒房”一個(gè)概念，“炒房是炒幾套、幾十套，做開(kāi)發(fā)就是幾百套、幾千套的炒�！�

　　在付金華看來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)主要遵循的就是“資本運作”，“資本運作講求‘短、平、快’，并且講求最佳投資時(shí)機——所謂‘時(shí)不待兵，背不借債’，也就是這個(gè)道理�！�

　　對于武漢樓市后市的走向，付金華認為，沿海地區的房地產(chǎn)估計會(huì )有一定調整，但內地城市不會(huì )，“因為真實(shí)的需求擺在那里”。

　　會(huì )做戲，更會(huì )出戲

　　在與多個(gè)溫州人的溝通過(guò)程中，記者發(fā)現，“炒房”在溫州，幾乎已成了“全民運動(dòng)”。他們大多認為，現階段并非“炒房”的最佳時(shí)機，“時(shí)不時(shí)爆出來(lái)的‘溫州炒家’重回市場(chǎng)，那大多都是開(kāi)發(fā)商的炒作而已”。

　　令記者頗感意外的是，大多數人知道溫州人炒房是為了“賺快錢(qián)”，可不為人知的一面即是，溫州人賺快錢(qián)，還從“溫州老鄉”身上“做籠子”。

　　在溫州，真正有膽識、有氣魄的還是那些有資金、有資源的地下炒房團。

　　據了解，地下炒房團分兩種，一種是替開(kāi)發(fā)商融資，也就是假按揭，他們同開(kāi)發(fā)商勾結，可以不付首付款而“買(mǎi)”入房產(chǎn)，簽訂購房合同后到銀行貸款，其獲得的好處就是低價(jià)獲得幾套房產(chǎn)，價(jià)格往往是開(kāi)盤(pán)價(jià)的五至七折；另外一種是地下炒房團完全獨立運作，以小搏大，以少量首付款獲得大量銀行貸款，還把房?jì)r(jià)下跌的風(fēng)險轉嫁給銀行。

　　為何說(shuō)溫州人還“做自己人的籠子”？其實(shí)，在炒房過(guò)程中，帶頭的炒家是會(huì )在開(kāi)發(fā)商與“后來(lái)的炒家”中賺取“差價(jià)”的。但這一點(diǎn)并不妨礙溫州人的團結。

　　“大事精明一點(diǎn)，小事糊涂一點(diǎn)”以一位溫州人的話(huà)說(shuō)，他們的聰明大多出于此。與此同時(shí)，大多數在漢的溫州人也堅信，“溫州人再聰明，也敵不過(guò)武漢人�！�

　　溫州炒家擅長(cháng)“做籠子”，此舉好比“做戲”一般，他們更看重“做戲”的時(shí)機。當下的樓市還未“復蘇”，在他們看來(lái)，樓市倘若“一灣死水全無(wú)浪”，就必須得用力“攪一攪”。

　　等到大家都愿意“看戲”時(shí)，他們“做戲”就會(huì )更帶勁。

　　此外，大多數的炒家都認為，樓市新政是一把雙刃劍，現在可以說(shuō)基本印證了大家的判斷，新政一方面可能會(huì )加強市場(chǎng)的調控，確實(shí)能夠遏制房?jì)r(jià)的上漲。但另一方面，會(huì )影響到整個(gè)經(jīng)濟的健康較快的發(fā)展。

　　那么，樓市的未來(lái)將何去何從？他們給出的答案是，明年的6月份會(huì )是一個(gè)分水嶺，是政策的分水嶺，也是溫州資本重新選擇的分水嶺。

　　本報記者 張磊