為了抑制房?jì)r(jià)過(guò)快增長(cháng)，政府加大了對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控力度，出臺了一系列相關(guān)政策措施，其中包括在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與交易中轉移土地、房屋權屬征收差別化契稅。目前的做法，一是各地對購買(mǎi)非普通住宅按法定3%至5%的稅率征收契稅，比如北京、上海等地為3%，山西、江蘇等地為4%；二是對于購買(mǎi)普通住宅、經(jīng)濟適用房按法定稅率減半征收；三是對個(gè)人首次購買(mǎi)90平方米以下的普通住房統一按1%稅率征收；四是對棚戶(hù)區改造安置住房等保障性住房實(shí)行減免稅優(yōu)惠政策。這種差別化的契稅政策實(shí)施的效果非常明顯，低收入者受益尤其大。但受法定稅率的限制，契稅對調節收入分配、抑制投機炒房行為的作用有待進(jìn)一步加強。

　　我國現行稅制涉及房地產(chǎn)的稅收，共有10多個(gè)稅種，涵蓋了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、轉讓和保有等各個(gè)環(huán)節，其中，契稅在整個(gè)房地產(chǎn)稅收鏈中處于入口和出口兩端的位置上，對房地產(chǎn)其他稅種具有把手作用。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地使用權時(shí)，以出讓和轉讓方式取得土地使用權，首先要交納契稅；在銷(xiāo)售房屋和二手房交易辦理產(chǎn)權證書(shū)時(shí)，最后一個(gè)環(huán)節也是契稅。加上契稅是在房地產(chǎn)交易環(huán)節中對承受方征收的，實(shí)行差別化政策以及“先稅后證”的征管辦法，這些特點(diǎn)使契稅在對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控上具有先天的優(yōu)勢，可以成為名副其實(shí)的“內在穩定器”，在調控房地產(chǎn)市場(chǎng)中發(fā)揮積極作用。當房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)交易更為活躍，政府需要加大調控力度時(shí)，契稅的地位和作用越加凸顯。

　　從保障民生和維護經(jīng)濟穩定的角度看，房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策的重點(diǎn)在于合理抑制住房的投資品功能，讓住房回歸“民生性”和消費品功能。這需要充分發(fā)揮稅收的調節功能和資金積累的功能。相對于財產(chǎn)所得稅和房產(chǎn)稅，契稅不僅操作簡(jiǎn)單方便，而且通過(guò)提高稅率及其差別化，可以有效引導住房合理消費，抑制房地產(chǎn)投機、調節收入分配、積累更多的資金發(fā)展保障性住房。因此，筆者認為，可以考慮適當擴大契稅的稅率，例如，可以適當提升高檔商品房開(kāi)發(fā)與轉移的契稅稅率；使契稅與營(yíng)業(yè)稅相銜接，擴大對購買(mǎi)投資性住房和消費性住房(以5年期為區分標準)征收的契稅稅率差別；大幅減免低收入者購房及改造安置住房等保障性住房的契稅稅率等。

　　鑒于契稅在房地產(chǎn)稅收體系中的特殊地位及其“先稅后證”的征管辦法，應該還可以在房地產(chǎn)市場(chǎng)管理中扮演重要角色。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(cháng)、環(huán)節多、銷(xiāo)售(預售)情況復雜、存量房信息難以全面準確掌握，因此對房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理難度很大。契稅“先稅后證”制度，可以說(shuō)是房地產(chǎn)稅收控管的總開(kāi)關(guān)，若遵循房地產(chǎn)稅收管理的規律，形成以契稅為把手，對房地產(chǎn)各稅種進(jìn)行有效控管的稅收管理機制，應能有利于加強和完善對房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理。同時(shí)，契稅征收過(guò)程中提供的信息，也為房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理和調控提供了參考和決策的依據。相對于其他稅種和管理手段，從契稅管理中獲取的房地產(chǎn)相關(guān)信息較為全面而又準確，這有助于政府加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的監測、分析，及時(shí)發(fā)現市場(chǎng)運行中的新情況、新問(wèn)題，提高調控和管理措施的預見(jiàn)性、針對性和有效性。就此而言，契稅的征收過(guò)程，不僅僅是對房地產(chǎn)相關(guān)稅種的管理過(guò)程，而且是對整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理過(guò)程。

　　從實(shí)踐來(lái)看，若要進(jìn)一步強化契稅在調節收入分配、增加地方財政收入、調控房地產(chǎn)市場(chǎng)等方面的作用，還需在一些具體環(huán)節上有相應的改革與完善。比如，提升契稅的立法層次，將現行的契稅暫行條例上升為契稅法，以適應我國房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)展的需要，將契稅打造成為房地產(chǎn)稅收中的主要稅種，并使其成為地方稅收體系中的一個(gè)主體稅種。同時(shí)，落實(shí)契稅“先稅后證”制度，也需要更高的法律層面來(lái)規范，以提高納稅人的遵從度和相關(guān)部門(mén)的配合程度。此外，還需要進(jìn)一步完善計稅價(jià)格核定，在全國范圍內建立統一的契稅申報信息網(wǎng)絡(luò )、標準化的契稅申報程序和契稅信息數據庫，為加強房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理和調控提供技術(shù)支持，以有效避免納稅人過(guò)低申報房地產(chǎn)成交價(jià)格等問(wèn)題。(張?chǎng)?王婧 作者系同濟大學(xué)經(jīng)濟與管理學(xué)院副教授及其碩士研究生)