小潘發(fā)了個(gè)博客說(shuō)影響房?jì)r(jià)的幾個(gè)因素，并因此得出結論：房?jì)r(jià)很快要跌回2009年初。許多媒體與網(wǎng)友問(wèn)我的意見(jiàn)，本不想批評小潘，結果他又來(lái)了篇補充，還鏈接在微博上，炒得挺熱乎。我怕許多民眾上當，只好也回應一下小潘的忽悠。

　　我也認為房?jì)r(jià)三、四季度會(huì )下跌，早就在國十條之后多次呼吁適度調整了。其實(shí)房?jì)r(jià)已出現了下降。但影響房?jì)r(jià)的原因和理由卻不同于小潘的看法，小潘也許并沒(méi)有找到真正的原因。

　　首先，保障性住房的大量推出并不影響商品房?jì)r(jià)格，但信貸政策會(huì )影響房?jì)r(jià)。保障房與商品房根本就不是同一個(gè)消費層次，并且更多的保障房是以租賃為主，李副總理的講話(huà)中甚至沒(méi)有經(jīng)濟適用住房，說(shuō)明政府已將保障購買(mǎi)住房資產(chǎn)的做法(也許一直是一種錯誤的做法)變成了保障租用為主的做法，而這部分家庭本來(lái)也是買(mǎi)不起商品房的。

　　但中國與世界各國一樣，沒(méi)有一個(gè)國家的住房消費不是依賴(lài)于信貸的支持而能發(fā)展形成的。不管有多少剛性或非剛性需求，沒(méi)有了住房消費信貸都無(wú)法變成實(shí)際的消費行為，信貸的門(mén)檻、信貸的利率高低、信貸的杠桿倍數關(guān)系等都影響著(zhù)消費的能力與決策，也影響著(zhù)消費的價(jià)格，就像貨幣政策中的利率決定著(zhù)資金價(jià)格一樣。

　　其次，“三個(gè)辦法和一個(gè)指引”與“預售收入監管”是一個(gè)問(wèn)題。小潘將其分為兩個(gè)問(wèn)題來(lái)談，其實(shí)都是指開(kāi)發(fā)商的資金流受控。確實(shí)這會(huì )影響一些小的地產(chǎn)公司的現金周轉與多個(gè)項目中的拆東墻補西墻，會(huì )讓那些三個(gè)蓋子扣五個(gè)鍋的開(kāi)發(fā)商面臨周轉問(wèn)題，但不會(huì )影響正常經(jīng)營(yíng)的企業(yè)現金周轉，反而降低了開(kāi)發(fā)商的資金成本與利息支出。把降價(jià)的預期寄托于開(kāi)發(fā)商的現金流斷裂并不現實(shí)，這也不是重要的因素。

　　第三，關(guān)于閑置土地的情況。地方政府與中央政府之間的矛盾或說(shuō)博弈并沒(méi)有因此而中斷，畢竟地方政府要承擔處理閑置土地中的供方責任。固然這種清理是必要的，但總量并不是影響市場(chǎng)的供給量。當開(kāi)發(fā)商能充分利用閑置土地開(kāi)發(fā)時(shí)，也會(huì )占用現金流，那么就可能減少對新增土地的需求。結果會(huì )是市場(chǎng)的供給總量不變，否則上面提到的現金流問(wèn)題就不成為問(wèn)題了。正在于資金總量不變時(shí)，投入舊地的開(kāi)發(fā)必然影響新地的購置。

　　實(shí)現今年計劃加大的土地供給量，已從銷(xiāo)售的削弱和市場(chǎng)的下滑中可以看出流拍量在增加，地價(jià)也像房?jì)r(jià)一樣出現了價(jià)格分化、有漲有跌，并且很可能全年預計供應的土地總量并不能如愿地被市場(chǎng)吸納和消化，甚至連保障房用地也許都無(wú)法全部利用。

　　第四，供求關(guān)系是影響價(jià)格的決定因素，供給的增加無(wú)疑會(huì )讓價(jià)格在供求關(guān)系平衡中波動(dòng)。尤其是中國的地區性不平衡、城市間不平衡與地區經(jīng)濟發(fā)展之差導致的人口輸出與人口輸入的變化，也加劇了這種人口與土地資源之間的不平衡，于是部分城市的土地供給成倍增長(cháng)，但這部分人口輸入的城市土地仍然嚴重不足的局面并未改變。

　　最后，根據美國、日本和中國香港等地經(jīng)濟周期對房地產(chǎn)周期的影響分析，在所有的房地產(chǎn)周期中都有一個(gè)明顯的對應關(guān)系，即經(jīng)濟高增長(cháng)中不會(huì )也不應出現房地產(chǎn)嚴重下滑的趨勢�！跞沃緩�