香港的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷新一輪的“高燒”，今年來(lái)香港政府幾次出招“退燒”，但政策效力迅速被市場(chǎng)消化。如何避免樓市形成的泡沫，重蹈過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落的覆轍，成了考驗港府的一道難題。

　　8月31日，香港九龍塘拍出一塊豪宅地公呎價(jià)16500元(港幣，下同)，又創(chuàng )九龍新地王。香港樓市，為何只見(jiàn)政府出招，不見(jiàn)樓市退燒，成為不少人議論的話(huà)題。

　　“8月13日的政策，17日就消化掉了”，供職于香港某家地產(chǎn)公司的林小姐介紹說(shuō)，特區政府8月13日針對樓市公布的最新調控政策，雖然令香港樓盤(pán)成交量應聲下降一半左右，地產(chǎn)股也出現大跌態(tài)勢，但僅僅一周不到，房屋交易市場(chǎng)依然是一片紅火�！罢麄�(gè)跑馬地東半山，8月份截至20日已經(jīng)有80單買(mǎi)賣(mài)成交，可以說(shuō)生意興旺，到月底超過(guò)100單應該沒(méi)有問(wèn)題”，林小姐說(shuō)。

　　作為全球最活躍的房產(chǎn)市場(chǎng)之一，香港房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷的此番大幅跌宕，不僅吸引了全球產(chǎn)業(yè)界的目光，更讓普通市民的心情在波峰與波谷間反復回旋。

　　政策調控下房?jì)r(jià)屢創(chuàng )新高

　　去年以來(lái)，香港房?jì)r(jià)屢屢創(chuàng )出新高，尤其是去年10月份售出4.3億余元的西半山豪宅“天匯”68樓A室，每平方米售價(jià)高達70余萬(wàn)元，成為全球最貴的住宅單位。當年9月份，送交香港土地注冊處注冊的所有種類(lèi)樓宇買(mǎi)賣(mài)合約共1.4437萬(wàn)份，同比上升95.9%。一連串房產(chǎn)大熱的消息不僅令媒體為之側目，連習慣了高房?jì)r(jià)的香港市民也開(kāi)始頻頻發(fā)聲表達不滿(mǎn)。

　　面對走勢凌厲的樓價(jià)，4月21日，特區政府重拳推出了“9招12式”調控政策，力求增加房產(chǎn)交易的透明度。此后，香港住宅成交量應聲急挫。

　　然而，“新政”出臺不到一個(gè)月，香港樓價(jià)又開(kāi)始出現明顯上升。6月份的平均樓價(jià)比2008年的高峰已經(jīng)高出了15%，大型單位的價(jià)格也已超越了1997年的高峰。

　　面對又一輪樓市沖擊，香港財政司司長(cháng)曾俊華坦言：“目前樓市正處于一個(gè)結合極低利率、大量流動(dòng)資金和供應偏低的異常情況�！币虼�，8月13日，特區政府多部門(mén)又聯(lián)手推出多項調控政策，包括增加土地與住宅供應量、禁止炒賣(mài)一手樓花、降低住宅樓宇按揭上限(即提高首付比例)等等，力圖增加投機者的成本。

　　該政策周五公布，周末香港樓盤(pán)的成交量就應聲下降一半，8月16日港交所地產(chǎn)股更出現全面下跌。但是，17日香港政府拍賣(mài)兩幅九龍市區地皮，被長(cháng)實(shí)集團以總價(jià)76.1億元購得，分別高出原價(jià)43.5%及98.3%，樓面地價(jià)每平方米近10萬(wàn)元，現場(chǎng)競投氣氛及成交價(jià)遠勝市場(chǎng)預期。這一成績(jì)令市場(chǎng)大跌眼鏡，一度擔心政府新政令樓價(jià)回落的紅磡及何文田區的二手樓業(yè)主，聞?dòng)嵙⒓磳⒆》考觾r(jià)3%至10%。

　　香港專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)公司高層人士坦言，此番賣(mài)地結果反映政府新推出的樓市調控措施未能改變住宅樓宇供求失衡，發(fā)展商對豪宅后市也極具信心，新措施不會(huì )對樓市產(chǎn)生太大影響。實(shí)際情況也證實(shí)了這一點(diǎn)。據地產(chǎn)公司介紹，目前港島偏僻一些的地段例如鴨脷洲、南灣，樓盤(pán)每平方米十二三萬(wàn)元已經(jīng)是很便宜的，稍好一些的地段都要17萬(wàn)至18萬(wàn)元一平方米�！白罱�一個(gè)月，兩個(gè)新開(kāi)的樓盤(pán)有九成半已經(jīng)售出，新樓抽簽都買(mǎi)不到�！�

　　閑置資金推高市場(chǎng)，內地“豪客”成購房新軍

　　“買(mǎi)房子就像是買(mǎi)名牌手袋”，這是林小姐對內地顧客購買(mǎi)香港住宅的直觀(guān)評價(jià)。既然到香港投資移民都需要600多萬(wàn)元，不如直接買(mǎi)一套房子來(lái)得劃算�！肮�司職員聽(tīng)到顧客是講普通話(huà)的，都爭相接待，因為他們往往會(huì )一筆付清不用貸款。反倒是講英語(yǔ)的顧客，多數是要租房，回應寥寥�！�

　　香港房?jì)r(jià)攀高，內地“豪客”不能不說(shuō)是一個(gè)重要的因素。根據地產(chǎn)中介公司的統計，現在香港房屋買(mǎi)賣(mài)有二至三成的業(yè)績(jì)都要歸功于內地客戶(hù)�！皟鹊厝藙�(chuàng )造了香港樓市神話(huà)”，林小姐感慨說(shuō)。

　　除了內地客戶(hù)的因素，香港本地經(jīng)濟發(fā)展的種種要素綜合在一起，也對房?jì)r(jià)起到了推波助瀾的作用。首要一點(diǎn)，熱錢(qián)涌動(dòng)。早在去年10月，金融管理局局長(cháng)陳德霖就警告說(shuō)，2008年至2009年，共有約5675億元資金流入香港，銀行體系數據也反映，2009年第二季度以后，流入資金已經(jīng)由避險轉為投資，數千億“熱錢(qián)”將會(huì )對資本市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生很大影響。匯豐亞太區業(yè)務(wù)策略及經(jīng)濟顧問(wèn)梁兆基更是認為，資金流入的規�！扒八�未見(jiàn)，至少有20%的熱錢(qián)流向樓市，香港樓市升勢將于2010年趨向白熱化，構成泡沫”。

　　此外，2009年以來(lái)香港經(jīng)濟復蘇勢頭強勁，今年3月份全港對外商品進(jìn)出口額同比增幅雙雙超過(guò)三成，商品出口及失業(yè)率均恢復至金融危機前水平。在全球外來(lái)直接投資金額排名中，香港更是從2009年的第九位躍升至今年的第四位。在經(jīng)濟復蘇勢頭帶動(dòng)下，香港就業(yè)形勢一片大好，市場(chǎng)上資金充裕、銀行利息低，推動(dòng)大量的資金都在找合適出路。

　　樓市風(fēng)險有增無(wú)減，特區政府嚴陣以待

　　據介紹，港島東半山8月份房屋成交量已經(jīng)超過(guò)100單，業(yè)績(jì)處于中上水平。目前市場(chǎng)上新樓盤(pán)數量不多，多為尾貨。政策對投資客的短炒行為已經(jīng)產(chǎn)生一定影響。目前香港樓市成交量有輕微下降，但樓價(jià)并無(wú)下降。市場(chǎng)上買(mǎi)家和賣(mài)家正處于一種“拉鋸”的狀態(tài)，都在觀(guān)望后續情況。

　　就特區政府來(lái)說(shuō)，不斷增加土地供應、增加投機者成本等政策，只能起到一定的調控作用。作為房產(chǎn)一線(xiàn)售賣(mài)經(jīng)手人的林小姐，對特區政府的房產(chǎn)調控政策并不樂(lè )觀(guān)：“目前的政策對真正有錢(qián)的人起不了什么作用，影響的還是那些有置業(yè)需求的市民�，F在買(mǎi)賣(mài)火熱的都是豪宅，或者包裝、裝修好的樓盤(pán)，市場(chǎng)跟風(fēng)自然熱衷于新建更多高價(jià)樓盤(pán)，引領(lǐng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格越賣(mài)越高�！�

　　對樓市的火熱現狀，特區政府已先后遵循四個(gè)方向推出調控措施，即增加房屋供應、抑制物業(yè)投機、確保市場(chǎng)透明度及防止按揭信貸過(guò)度擴張。但財政司對樓市現狀也有比較清醒的認識，該司發(fā)言人表示，現在物業(yè)市場(chǎng)仍以個(gè)人置業(yè)為主導，但隨著(zhù)樓價(jià)的進(jìn)一步上升，市民置業(yè)的供款與入息比例已經(jīng)升至第二季度的41.5%。這個(gè)數字雖然沒(méi)有超越1989年至2008年間53%的平均數字，但在按揭利率可能長(cháng)時(shí)間保持偏低的情況下，“樓市泡沫的風(fēng)險只會(huì )有增無(wú)減，不可忽視”。

　　更令特區政府擔心的是，一旦流動(dòng)資金被抽走，利率回升至一個(gè)比較正常的水平，對樓市將會(huì )造成空前壓力，也會(huì )對金融和經(jīng)濟穩定性造成一定影響�！拔覀儜�該在泡沫尚未形成之前，采取一些防患于未然的措施，同時(shí)盡量取得平衡，保持清晰而穩定的政策，以免招致樓市大起大落�！�

　　財政司發(fā)言人表示：“特區政府將會(huì )繼續密切監察市場(chǎng)情況，并在有需要時(shí)進(jìn)一步推出適當措施�！北緢笥浾摺↑S拯