面對整個(gè)行業(yè)都在高呼的房貸收緊政策，其背后卻依然有漏洞可鉆。近日某業(yè)內人士透露，其朋友在已擁有多套房的基礎上，依然順利地從銀行辦出貸款。排除此消息可信度的基礎上，房貸市場(chǎng)的口袋是否真的徹底收緊？記者隨即進(jìn)行了全方位的調查。

　　本版撰文 李琛 周祺瑾

　　疑問(wèn)

　　房貸口袋尚未封死？

　　日前，某業(yè)內人士表示，其朋友順利地從銀行辦出了“第五套房”貸款，此消息頓時(shí)讓當時(shí)在座的眾人大吃一驚。在此先不推敲此消息的準確性，但是可以肯定的一點(diǎn)是，銀行房貸業(yè)務(wù)的口袋并沒(méi)有徹底收死。近日，奉賢某別墅樓盤(pán)銷(xiāo)售人員表示，如果客戶(hù)資質(zhì)尚可，在小銀行完全可以辦理三套房貸，無(wú)需任何擔憂(yōu)可放心買(mǎi)房。與此同時(shí)，市民黃先生(化名)雖然信用卡有不良記錄，仍然搞定了首付三成、利率8.5折的二套房。

　　不管是開(kāi)發(fā)商、購房者,還是貸款公司，看來(lái)三套房高調嚴打并未給這些原本“優(yōu)質(zhì)客戶(hù)”帶來(lái)過(guò)多影響。某業(yè)內知情人士透露，在銀行看來(lái)，第二、三套房的客戶(hù)才是最優(yōu)質(zhì)的，由于有房在手完全不必擔心還貸能力，相比之下首套房的客戶(hù)往往在事業(yè)起步階段，還款能力相對有限。

　　調查

　　四大行-三套房嚴格收緊

　　記者從建行的個(gè)貸部門(mén)了解到，目前對于前來(lái)辦理三套房的客戶(hù)全部吃閉門(mén)羹，工作人員表示從月初開(kāi)始，三套房業(yè)務(wù)就全部關(guān)閉，目前在7月的時(shí)候辦理的貸款申請也停止了，究竟何時(shí)再開(kāi)放貸款目前也不知道。

　　中行、工行、農行也明確表示三套房業(yè)務(wù)已經(jīng)關(guān)閉。二套房也收得很緊，記者了解到四大行目前實(shí)行認房認貸的原則，對于第二套住房全部采用首付五成，利率上浮10%-11%不等，之前的利率優(yōu)惠已經(jīng)消失殆盡。

　　小銀行-對優(yōu)質(zhì)客說(shuō)不

　　相比大銀行的呆板，小銀行為了在有限的資源中爭取市場(chǎng)，往往給出的條件更為優(yōu)厚，但是記者從采訪(fǎng)中發(fā)現即使小銀行,對三套房也是全面亮起紅燈。

　　記者從光大、寧波、大連等小型銀行的個(gè)貸處了解到，目前三套房業(yè)務(wù)和國有銀行一樣，全部處于停止狀態(tài)。光大銀行的個(gè)貸工作人員告訴記者，目前一天接到幾十組電話(huà)詢(xún)問(wèn)三套貸款事宜，有一些資質(zhì)的確不錯的，但是對于此類(lèi)銀行界定的優(yōu)質(zhì)客戶(hù)依然沒(méi)法給出審批。

　　分析

　　自謀出路風(fēng)險高莫沖動(dòng)

　　從市場(chǎng)表面來(lái)看，三套房申請一片從嚴之聲，那么所謂的二套房?jì)?yōu)惠利率，三套房申請個(gè)案又從何而來(lái)？某位知情人士透露，通過(guò)給工作人員“回扣”的方式，以取得比市場(chǎng)更為低廉的利率優(yōu)惠，是目前市場(chǎng)主流的操作方式。對此某銀行工作人員表示，這種做法過(guò)于極端，其中不乏一些風(fēng)險。中原地產(chǎn)馬冀也表示，目前三套房的客戶(hù)在購房前都會(huì )給予明示，的確沒(méi)有辦法辦理三套房。

　　記者了解到，即使開(kāi)發(fā)商目前也并不歡迎多套房貸款。某位開(kāi)發(fā)商告訴記者，三套房一般不是通過(guò)大型國有銀行通道，是客戶(hù)自己找來(lái)的銀行，往往審批過(guò)慢，對開(kāi)發(fā)商而言回款周期過(guò)長(cháng)。其次，銀行內部對多套房認定的政策也是多變的，一旦產(chǎn)生拒批，那么就會(huì )發(fā)生違約糾紛，開(kāi)發(fā)商不愿意和消費者陷入一次次因為貸款問(wèn)題產(chǎn)生的違約糾紛之中。因此購買(mǎi)三套房一定要謹慎莫沖動(dòng)。

　　提醒

　　三類(lèi)人群需注意

　　據凱盛經(jīng)略(上海)投資管理有限公司有關(guān)人士透露，除去投資購房者，以及小部分有能力全額付款的購房者之外，三套房停貸對以下三類(lèi)自住購房者的實(shí)際影響較大。

　　第一類(lèi)，與父母共有房產(chǎn)的購房者。從凱盛經(jīng)略(上海)投資管理有限公司的統計數據來(lái)看，與父母一起擁有一套房產(chǎn)，同時(shí)自己另有一套物業(yè)者，如果想要買(mǎi)房就會(huì )被納入第三套房范圍。此外，如果購買(mǎi)婚房的家庭男女雙方分別與各自的父母共有一套物業(yè)的產(chǎn)權，那么他們在購買(mǎi)婚房時(shí)也屬于三次置業(yè)。

　　第二類(lèi)，有貸款記錄但無(wú)房的改善型需求購房者。不少家庭的置換購房并非一次到位，而是循序漸進(jìn)地改善居住環(huán)境。這就導致部分購房者已經(jīng)有兩次貸款記錄，但名下房產(chǎn)已經(jīng)售出。根據凱盛經(jīng)略相關(guān)人士透露，目前，這類(lèi)無(wú)房的置業(yè)者如果買(mǎi)房也被納入三套房范疇。置換型購房者往往會(huì )選擇先賣(mài)房再買(mǎi)房的置業(yè)流程，當遭遇三套房停貸后，只能暫時(shí)租房或是降低購房標準以采取全額付款方式。

　　第三類(lèi)，在外地有房產(chǎn)的自住購房者。外地產(chǎn)權物業(yè)也被納入多套房認定范疇，使得部分新上海人也被劃進(jìn)停貸范圍，這種情況的購房者占到了25%-30%。

　　鏈接

　　多板塊投資客幾近絕跡

　　自銀監會(huì )要求停貸三套房后，其對滬二手房市場(chǎng)的影響迅速顯現。據21世紀不動(dòng)產(chǎn)上海區域市場(chǎng)中心最新統計顯示，在市中心主要區域，包括浦東陸家嘴、長(cháng)寧中山公園、徐匯中心等板塊，上周的購房客戶(hù)人數，與月初第一周相比，普遍出現20%-50%的不同程度明顯下降。除投資客基本退市外，也有部分置換和剛需買(mǎi)家轉為觀(guān)望，也是購房者數目減少的主要原因。

　　“在普陀長(cháng)壽板塊，三套房貸未被叫停前，仍有少數投資客在繼續入市，在買(mǎi)家中占比不足一成；而停貸消息全面傳出后，這些投資客已基本絕跡。因失去資金杠桿支持，實(shí)力有限者已沒(méi)有入市能力；陸續收緊的房貸政策，及其對房?jì)r(jià)構成的下行壓力，更使他們擔心入市會(huì )被套牢，不敢在現階段貿然出手�！�21世紀不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐長(cháng)壽路店負責人告訴記者。

　　雖三套房停貸劍指投資需求，但在“認房認貸認調查”標準下，中心城區的置換型買(mǎi)家因恐被誤傷，近期購房意愿也出現明顯降低。21世紀不動(dòng)產(chǎn)的統計調查同時(shí)顯示，在浦東陸家嘴、長(cháng)寧中山公園等板塊，與停貸消息傳出前相比，置換需求買(mǎi)家占比已減少兩成。這些減少的買(mǎi)家多數為改善型，因存在資金缺口,又失去貸款支持，置業(yè)計劃只能暫時(shí)擱淺。