近日，一份《浙江省商品房預售資金監管暫行辦法》(征求意見(jiàn)稿)(下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》)盡管沒(méi)有過(guò)多地被公眾關(guān)注，卻在杭州眾多開(kāi)發(fā)商中掀起波瀾，因為它對開(kāi)發(fā)商的資金鏈、樓市的走向將起到關(guān)鍵性作用。

　　在這份由中國人民銀行杭州中心支行和中國銀行監督管理委員會(huì )浙江監管局聯(lián)合下發(fā)的文件中規定，自今年10月1日起，開(kāi)發(fā)商收存商品房預售款將全部納入資金監管賬戶(hù)，預售資金使用實(shí)行封閉式管理，銀行將根據項目節點(diǎn)完工證明，分批次向開(kāi)發(fā)商支付資金。但由于尚處在征求意見(jiàn)階段，浙江省相關(guān)部門(mén)人士向記者透露，部分細節還可能調整。

　　10月1日起，無(wú)資金監管不得開(kāi)賣(mài)

　　根據《辦法》中規定，在10月1日以后批準預售的商品房項目(含經(jīng)濟適用房、限價(jià)商品房)將全部納入預售資金監管對象范圍。

　　對于未簽訂商品房預售資金監管協(xié)議的項目，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)不得發(fā)放《商品房預售許可證》。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》預售備案登記時(shí)，也需要提供商品房預售資金存在資金賬戶(hù)的證明。也就是說(shuō)，沒(méi)有預售款監管的項目將不能銷(xiāo)售。

　　值得注意的是，《辦法》規定，一個(gè)監管項目只能開(kāi)立一個(gè)資金賬戶(hù)，資金賬戶(hù)原則上應當開(kāi)立在發(fā)放監管項目房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的商業(yè)銀行，并且不能支取現金。

　　而且，購房人按揭貸款購買(mǎi)商品房，其按揭貸款由貸款銀行直接劃入資金帳戶(hù)。開(kāi)發(fā)商申請使用監管項目預售資金時(shí)，應當向監管銀行提出申請，并提交監管項目工程監理單位出具的建設項目分部分項工程施工完成證明或者監管項目其他有效的資金支付證明。

　　若開(kāi)發(fā)商提供虛假申報材料申請開(kāi)立資金賬戶(hù)，騙取工程建設資金、擅自截留挪用購房人房款或不將購房人房款存入所設定的資金賬戶(hù)，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)將立即停止該項目的銷(xiāo)售，并勒令其限期改正。同時(shí)，將其行為記入企業(yè)的誠信檔案和人民銀行的企業(yè)征信系統。

　　想靠預售款拿地是不可能了

　　“目前，基本上開(kāi)發(fā)貸款是用來(lái)滿(mǎn)足工程資金的需要，項目預售款很多公司都是用來(lái)拿地和項目公司之間的拆借等其他用途�！甭�(tīng)說(shuō)預售款將監管，浙江一房企老總的第一反應就是“政府的第二輪調控來(lái)了�！�

　　眾所周知，除自有資金外，開(kāi)發(fā)商的兩大主力資金來(lái)源就是預售款和開(kāi)發(fā)貸款。一般來(lái)說(shuō)，銀行對開(kāi)發(fā)貸款要實(shí)行監管，而預售款則在房子預售時(shí)就基本上一次性打入開(kāi)發(fā)商賬戶(hù)，提取時(shí)間和提取方式完全由開(kāi)發(fā)商自行支配，沒(méi)有任何銀行或政府部門(mén)的監管�，F在監管后，開(kāi)發(fā)商使用這筆錢(qián)就完全受限制了。

　　“開(kāi)發(fā)商下半年的拿地積極性肯定會(huì )降低。即使有某些開(kāi)發(fā)商弄虛作假，騙取預售款用于其他用途，但毫無(wú)疑問(wèn)的是，一次性提取預售資金用于拿地已不可能�！蹦称放品科箜椖坷峡偡治�，“舉例說(shuō)，一家公司如果有10個(gè)億的預售回款，原來(lái)可以全部用于拿地，但因為監管，可能最多一次性只能提取5個(gè)億�！�

　　“這一政策假如實(shí)施，對那些同時(shí)進(jìn)行多個(gè)項目操作的公司資金鏈影響最大�！焙蟿�(chuàng )機構總經(jīng)理畢明輝認為�！岸�影響最大的可能是那些付了首期土地款，等著(zhù)用預售款支付接下來(lái)幾期土地款的公司�！�

　　這一政策將迫使開(kāi)發(fā)商加快銷(xiāo)售

　　最近，樓市成交又出現小陽(yáng)春跡象，而國務(wù)院副總理李克強多次重申宏觀(guān)調控不放松。假如預售款監管政策10月1日實(shí)施，明確告訴市場(chǎng)一個(gè)信息，那就是宏觀(guān)調控還在進(jìn)行當中。

　　這段時(shí)間，杭州一些新開(kāi)樓盤(pán)入市，再次出現銷(xiāo)售火爆的場(chǎng)面。萬(wàn)家星城8月30開(kāi)盤(pán)，再推8幢和5幢269套房源，開(kāi)盤(pán)價(jià)20960元/平方米，截至昨天下午6點(diǎn)，據透明網(wǎng)顯示，預定227套，預售16套，預訂預售率為90%；篁外上周推出19幢樓91套房源，全是180平方米的寬邸大宅，均價(jià)16000元/平方米，當天預定率也達75%。

　　但近期樓市，雖說(shuō)上周杭州主城區成交1390套，為新政后周成交首次突破千套，但記者觀(guān)察發(fā)現，帶動(dòng)成交量的主要為一些降價(jià)的新開(kāi)樓盤(pán)，大多數房?jì)r(jià)未降的樓盤(pán)成交量依舊沒(méi)有起色。

　　“估計等10月份監管政策出臺后，沒(méi)降價(jià)的開(kāi)發(fā)商也不得不降價(jià)促進(jìn)銷(xiāo)售，因為如果不加快銷(xiāo)售進(jìn)度，會(huì )影響到整個(gè)資金鏈的運轉�！币晃婚_(kāi)發(fā)商如此預言。

　　還有開(kāi)發(fā)商說(shuō)，目前樓盤(pán)銷(xiāo)售回暖，開(kāi)發(fā)商可千萬(wàn)別動(dòng)漲價(jià)的念頭，否則政府肯定會(huì )有新政策出臺，預售資金監管就是一個(gè)措施。

　　按照《辦法》規定，在保證本項目工程建設資金使用的前提下，資金賬戶(hù)中商品房預售資金累計總額，只有超出該監管項目工程預算清冊總額的110%時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)才可以調用其中超出部分資金。這也意味著(zhù)，開(kāi)發(fā)商只有盡可能多地賣(mài)樓，早點(diǎn)回款，等一個(gè)項目的銷(xiāo)售趨于完畢時(shí)，才有可能拿出預售資金啟動(dòng)另一個(gè)項目。當然，這也是政府真正嚴格監管資金才可能達到的理想狀態(tài)。本報記者 張卉卉