從購房人到企業(yè)，在很長(cháng)時(shí)間以來(lái)“金九銀十”都沒(méi)有這樣被業(yè)界期待，但凡風(fēng)吹草動(dòng)便吸引目光。曾在年初就被炒得沸沸揚揚的“商業(yè)地產(chǎn)”，如今也在當口成為了市場(chǎng)的焦點(diǎn)。從近期圍繞萬(wàn)科的消息便可看出，無(wú)論是收購贏(yíng)嘉中心還是藍山兩棟寫(xiě)字樓將整售，傳統的“帶頭大哥”所引發(fā)的關(guān)注更體現“后住宅”時(shí)代的某種風(fēng)向。

　　轉型下的代表角色

　　“城市化進(jìn)程要求企業(yè)必須考慮商業(yè)地產(chǎn)�！痹缭陂L(cháng)陽(yáng)半島項目的商業(yè)開(kāi)發(fā)被外界關(guān)注時(shí)，北京萬(wàn)科總經(jīng)理毛大慶就對記者闡述過(guò)這樣的觀(guān)點(diǎn)。在他看來(lái)，住宅市場(chǎng)在未來(lái)一定時(shí)期內將處于“邁山頭”狀態(tài)，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)勢在必行。

　　同樣的觀(guān)點(diǎn)在2009年還略顯謹慎，從“萬(wàn)科并不是絕對不會(huì )涉足商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)”到今年的“必須考慮商業(yè)地產(chǎn)”，戰略方向其實(shí)并未改變。今年以來(lái)，萬(wàn)科在商業(yè)地產(chǎn)上不乏實(shí)質(zhì)性的動(dòng)作：4月至5月間，萬(wàn)科在北京、西安、東莞和武漢，全力打造三個(gè)體量巨大的商業(yè)地產(chǎn)項目以及一個(gè)高端商務(wù)酒店項目，總投資額達百億元。在北京，萬(wàn)科今年將啟動(dòng)共計40多萬(wàn)平方米的商業(yè)配套設施，這包括萬(wàn)科藍山G1、G3號樓，以及長(cháng)陽(yáng)項目和五號公社等商業(yè)部分。

　　盡管長(cháng)久以來(lái)，萬(wàn)科常被人冠以“帶頭”，但實(shí)際上住宅市場(chǎng)領(lǐng)域的成績(jì)并不能代表商業(yè)地產(chǎn)的強勢，遠沒(méi)有華潤、中糧等地產(chǎn)巨頭得心應手。此番引起關(guān)注，更多是承擔市場(chǎng)轉型的代表角色，看到了萬(wàn)科的轉向也就看到了市場(chǎng)的轉向。

　　商業(yè)地產(chǎn)動(dòng)作不斷

　　2010年的樓市新政后，國內商業(yè)地產(chǎn)將進(jìn)入新一輪的增長(cháng)與繁榮期。由于國內住宅市場(chǎng)的投資比重過(guò)高，當新國十條一出臺，進(jìn)入住宅市場(chǎng)投資者很快都陷入觀(guān)望態(tài)勢，不再進(jìn)入住宅市場(chǎng)，但這些投資者仍看好房地產(chǎn)市場(chǎng)。在這種情況下，不少資金逆勢轉投商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。隨著(zhù)大量資金開(kāi)始進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，各地商鋪、寫(xiě)字樓等市場(chǎng)開(kāi)始升溫。廣州中介統計顯示，國十條之后，商鋪投資增長(cháng)較明顯。

　　更多的品牌開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始涌向商業(yè)地產(chǎn)。除一向只做住宅的行業(yè)老大萬(wàn)科則計劃將持有商業(yè)地產(chǎn)的儲備增至20%外。中糧、金地、華潤置地、萬(wàn)通、凱德置地、合生創(chuàng )展、雅居樂(lè )等品牌房企對商業(yè)地產(chǎn)也動(dòng)作不斷。剛剛過(guò)去的8月對于房地產(chǎn)企業(yè)屬于“半年報”時(shí)期。承上啟下之際，對未來(lái)的規劃其中亦不乏“商業(yè)地產(chǎn)”的味道。

　　遠洋半年報顯示，因竣工量在時(shí)間分布上存在的不均勻性，遠洋地產(chǎn)的新增房源將集中在第三、四季度入市。為了應對密集調控時(shí)期的市場(chǎng)波動(dòng)，遠洋地產(chǎn)與多數房地產(chǎn)企業(yè)一樣，對產(chǎn)品線(xiàn)進(jìn)行了完善和調整，并將加大保障房、商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)力度。

　　專(zhuān)注于住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合生創(chuàng )展將向投資型物業(yè)發(fā)力，在下半年的計劃中除了發(fā)展住宅項目，也將大力發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)。合生創(chuàng )展總裁薛虎對媒體表示，目前有220萬(wàn)平方米商業(yè)地產(chǎn)儲備，正在運作的約有100萬(wàn)平方米。目前合生創(chuàng )展在北京總部成立了商業(yè)地產(chǎn)投資管理部門(mén)。在未來(lái)的五年內，持有型物業(yè)收入占公司營(yíng)業(yè)收入的四分之一，是合生創(chuàng )展的戰略目標之一。

　　新機遇同樣考驗投資者

　　在不少專(zhuān)家看來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)升溫既與房地產(chǎn)政策的調整與變化有關(guān)，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。在國十條出臺之前，在優(yōu)惠的信貸政策及稅收政策推動(dòng)下，住宅市場(chǎng)得到前所未有的發(fā)展與繁榮，商住產(chǎn)品無(wú)論是價(jià)格還是回報率上都出現了嚴重倒掛，即住宅的價(jià)格往往高于其住宅的產(chǎn)品的價(jià)格，從而使得大量的資金都涌入住宅市場(chǎng)。

　　而在新國十條之后，進(jìn)入住宅市場(chǎng)的信貸條件已經(jīng)發(fā)生較大變化，按照第二套以上住房的規定，其信貸條件與進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的條件相差無(wú)幾。就商業(yè)地產(chǎn)的性質(zhì)來(lái)看，要相同的信貸條件，當然商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險及投資回報要比住宅投資要好。這就必然讓以往住宅市場(chǎng)投資者紛紛轉向商業(yè)地產(chǎn)，特別是當國十條就是對國內住宅市場(chǎng)投資投機進(jìn)行嚴格限制及市場(chǎng)預期改變時(shí)，進(jìn)入住宅市場(chǎng)的投資者會(huì )逐漸轉向商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　業(yè)內人士指出，為降低政策性的投資風(fēng)險，不少“棄宅營(yíng)商”的投資客會(huì )進(jìn)入各種不同的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。商業(yè)地產(chǎn)的投資不僅回報穩定，而且受政策性的影響小，加上房地產(chǎn)信托基金的發(fā)展并參加商業(yè)地產(chǎn)的運作，中國城市化成為經(jīng)濟發(fā)展之動(dòng)力，這些都是推動(dòng)國內商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要因素。但商業(yè)地產(chǎn)回報周期長(cháng)、需求資金大。商業(yè)地產(chǎn)在規避開(kāi)發(fā)商單一行業(yè)風(fēng)險的同時(shí)，也對企業(yè)的專(zhuān)業(yè)度，資金、開(kāi)發(fā)能力、物業(yè)管理、招商、經(jīng)營(yíng)管理等都有更高要求。盡管商業(yè)地產(chǎn)將進(jìn)入新一輪的發(fā)展與繁榮期，市場(chǎng)潛在風(fēng)險同樣不小。(記者 甘放)