口頭上的降價(jià)逐漸成為房企大佬的共識。

　　8月31日，SOHO中國董事長(cháng)潘石屹在其博客發(fā)文，推測房?jì)r(jià)下跌基本上是出于“常識”的考慮。次日，素來(lái)和他交鋒密切的華遠集團董事長(cháng)任志強也立即在博客上發(fā)文，稱(chēng)自己早已在新政出臺后就逐漸看跌樓市，但也指出“小潘也許并沒(méi)有找到真正的原因”。

　　兩位房地產(chǎn)業(yè)的輿論領(lǐng)袖在房?jì)r(jià)走勢上不謀而合，潘石屹甚至指出房?jì)r(jià)會(huì )回到2009年初水平。業(yè)內人士分析認為，潘石屹唱衰住宅市場(chǎng)在于其發(fā)展重點(diǎn)是商業(yè)地產(chǎn)，讓大家能夠關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)，而任志強的依據是，因為國家調控政策發(fā)生了變化，房產(chǎn)商只有主動(dòng)調整，才能避免更為嚴厲的調控政策。

　　但從近期各開(kāi)發(fā)商集體看跌樓市，預測已到觀(guān)望低谷的跡象表明，通過(guò)制造房?jì)r(jià)到底的假象，再加之剛性需求的釋放，不排除欲借金九銀十漲價(jià)的可能。

　　從分歧到共識

　　對于任潘二人有關(guān)樓市的話(huà)題，還得從4月份的博鰲亞洲論壇說(shuō)起。在這個(gè)論壇上，任志強和潘石屹兩人的觀(guān)點(diǎn)是存在分歧的。任志強強烈反對“泡沫論”，此前在博文中還表示，房?jì)r(jià)還將繼續上漲，并列出了房?jì)r(jià)上漲的幾大理由。一是中國人口數量與結構決定住房高增長(cháng)的需求，二是中國的城市化需求，三是土地資源的稀缺性，四是不動(dòng)產(chǎn)的多功能作用，還有不可忽視的收入增長(cháng)等因素。相比于任志強，潘石屹則悲觀(guān)得多，承認目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)有泡沫，并強調當前房?jì)r(jià)的快速上漲是不可持續的，如果這樣發(fā)展下去一定會(huì )出問(wèn)題。在潘的言語(yǔ)中，還透露出中國的住宅較之于寫(xiě)字樓、商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)泡沫要大得多。

　　對樓市的看多，讓任志強甚至在“新國十條”出臺的前一日，也沒(méi)有放棄一貫以來(lái)的看漲態(tài)度，依然認為長(cháng)期房?jì)r(jià)一定是持續上漲的，卻不愿意預測短期內房?jì)r(jià)的變動(dòng)。

　　4月中旬史上最嚴的樓市新政出臺。針對此次新政策的影響，任志強表示“要看政策能走多遠，這種做法可以滿(mǎn)足短期的政策目標要求，但卻無(wú)法解決可持續的發(fā)展問(wèn)題�！�

　　潘石屹此時(shí)則顯得更為巧妙，他表示“新國十條”將精準打擊住宅市場(chǎng)的高房?jì)r(jià)，房?jì)r(jià)拐點(diǎn)是否來(lái)臨一個(gè)月后可見(jiàn)分曉。他同時(shí)表示，目前投資房地產(chǎn)股票比投資房產(chǎn)更合算。

　　但在“萬(wàn)言書(shū)”談樓市新政后，任志強發(fā)文表示，作為開(kāi)發(fā)商并不認為房?jì)r(jià)過(guò)快上漲是件好事，并指出通過(guò)單一調控房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)管理通脹預期不是個(gè)好辦法。并且在中城聯(lián)盟內部建議房企“響應政府調控政策的號召倡議，在房?jì)r(jià)上漲過(guò)快、房?jì)r(jià)過(guò)高的城市適度地控制房?jì)r(jià)”。

　　隨著(zhù)樓市調控的深入，在8月份，任志強認為，房地產(chǎn)行業(yè)的下行趨勢可能會(huì )在下半年出現。從已經(jīng)公告的半年報來(lái)看，大部分開(kāi)發(fā)商都沒(méi)有完成銷(xiāo)售計劃，這將致使兩種情況出現：一種是房企下半年必須加速推盤(pán)以完成銷(xiāo)售任務(wù)；還有一種就是一些房企可能會(huì )采用降價(jià)的方式來(lái)促使銷(xiāo)售迅速提升。甚至在8月12日，任志強在博鰲房地產(chǎn)論壇上調侃，“我都從了，你們也從了吧”。

　　在8月19日的一次對話(huà)中，任志強與潘石屹傳遞了國內地產(chǎn)商對于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種普遍認識：中國房?jì)r(jià)要跌。任志強表示，由于政府參與定價(jià)等原因，未來(lái)一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)短期內可能繼續下滑，而二三線(xiàn)城市的價(jià)格也不可能維持繼續增長(cháng)。潘石屹有關(guān)房?jì)r(jià)的問(wèn)題和他過(guò)去無(wú)數次提及的觀(guān)點(diǎn)基本相同，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)再次被其看成已經(jīng)孕育巨大泡沫的地方。潘石屹稱(chēng)，在租金回報率僅1%的情況下，房?jì)r(jià)想要維持住并不現實(shí)。

　　樓市唱衰的背后

　　潘石屹和任志強唱衰樓市的背后又隱藏著(zhù)什么信息呢？

　　早在今年3月份，潘石屹就向外界透露，未來(lái)幾年上海將成為SOHO中國的發(fā)展重點(diǎn)，業(yè)務(wù)仍將放在商業(yè)地產(chǎn)項目。此后，在每一次表態(tài)對樓市的看法時(shí)，潘石屹都不忘提及商業(yè)地產(chǎn)的美好未來(lái)。

　　在“新國十條”出臺的次日，潘石屹就表示，商業(yè)和寫(xiě)字樓市場(chǎng)一直受政策影響很少，既沒(méi)有得到政府鼓勵和支持，目前也不會(huì )受到政策的限制和打壓。在5月5日，潘石屹發(fā)文表示由于政府對開(kāi)發(fā)商預收款的監管以及可能暫停開(kāi)發(fā)貸等措施，地產(chǎn)商支撐不了資金的壓力而被迫采取降價(jià)銷(xiāo)售來(lái)應對。但這次宏觀(guān)調控的政策都是針對住宅市場(chǎng)的，對于寫(xiě)字樓和商業(yè)用房市場(chǎng)，過(guò)去幾年時(shí)間沒(méi)有像住宅市場(chǎng)這樣價(jià)格瘋漲，這部分市場(chǎng)處在健康發(fā)展時(shí)期，所以目前的調控政策并未涉及到商業(yè)地產(chǎn)。

　　在5月21日的博文中，潘提到與住宅價(jià)格相比，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值被低估了。6月28日，潘還發(fā)文闡明商業(yè)地產(chǎn)與住房是兩個(gè)不同的市場(chǎng)，并表示堅持看好城市中心繁華區的商業(yè)地產(chǎn)。而在8月13日，SOHO中國更是取得了上海虹橋交通樞紐旁的一塊土地，這塊土地是繼SOHO東海廣場(chǎng)、上海外灘204地塊之后SOHO中國在上海取得的第三個(gè)項目。

　　相比于潘石屹唱衰住宅市場(chǎng)，唱多商業(yè)地產(chǎn)，任志強的預測更多是來(lái)源于對數據和政策的解讀。任志強此前表示，今年出現的新情況是，國土資源部提供的土地供應量大大超出了往年，這對于緩解全國范圍內的供需矛盾起到了作用。而且新政的核心不是打壓房?jì)r(jià)，而是穩定房?jì)r(jià)，不讓其上漲速度過(guò)快，而其中最核心的部分就是一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)，未來(lái)政策怎么變化，房?jì)r(jià)如何變動(dòng)，一線(xiàn)城市的價(jià)格是關(guān)鍵。而任志強此番言論的背景是，中央高層不斷重申樓市調控不動(dòng)搖，以及國土部、住建部、銀監會(huì )等各部委加緊落實(shí)有關(guān)政策�！耙驗閲�家調控政策發(fā)生了變化，房產(chǎn)商只有主動(dòng)調整，才能避免更為嚴厲的調控政策�！钡�在任志強看來(lái)，中國房?jì)r(jià)是由供求關(guān)系、城市化進(jìn)程、收入分配結構三方面組成，基本條件沒(méi)有發(fā)生變化，從長(cháng)期來(lái)看，房?jì)r(jià)依然看漲。

　　借金九銀十漲價(jià)？

　　任志強和潘石屹近期看跌樓市的共識也許還僅是一個(gè)縮影。

　　在8月中旬召開(kāi)的博鰲地產(chǎn)論壇上，與會(huì )的開(kāi)發(fā)商均表示，隨著(zhù)下半年的供應量的加大，會(huì )采取靈活的定價(jià)策略進(jìn)行促銷(xiāo)，銷(xiāo)售價(jià)格會(huì )有10%到15%的調整，但是這個(gè)調整不會(huì )很大，甚至認為因為剛性需求的集中釋放會(huì )迎來(lái)小高潮。

　　8月21日，萬(wàn)科董事長(cháng)王石出現在萬(wàn)科杭州樓盤(pán)的銷(xiāo)售現場(chǎng)，他表示市場(chǎng)的觀(guān)望低谷已經(jīng)過(guò)去，只要價(jià)格調整到位，市場(chǎng)反應還是不錯的�！叭绻�政策穩定，需求會(huì )復蘇，未來(lái)房?jì)r(jià)有可能會(huì )繼續下探，但下調空間不多了�！�

　　而在市場(chǎng)層面，歷經(jīng)4個(gè)多月的調控后。隨著(zhù)9月的來(lái)臨，市場(chǎng)好像也出現了輕微反彈。據北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統計顯示，截止到8月30日，北京8月新盤(pán)期房與現房住宅總成交量為6149套，環(huán)比7月的5726套上漲了7.3%，而8月二手房成交量為11859套，環(huán)比上漲了14.3%。值得關(guān)注的是，這是新政后自6月份開(kāi)始連續兩個(gè)月樓市成交量出現上漲。雖然相比新政前成交量依然有四成左右的差距，但這一復蘇跡象引來(lái)很多購房者的疑惑，是不是樓市已經(jīng)走出底部，是否該開(kāi)始考慮抄底置業(yè)？

　　與此同時(shí)，根據數據統計，9月北京有46個(gè)項目有意入市，但大部分項目的價(jià)格待定。而在上海，9月開(kāi)盤(pán)的項目數量預計達43個(gè)，但樓市受到房產(chǎn)新政的影響，有半數以上開(kāi)發(fā)商閉口不談價(jià)格，甚至開(kāi)發(fā)商的開(kāi)盤(pán)日期還存在諸多不確定因素，不排除延期開(kāi)盤(pán)。種種跡象顯示，全國樓市呈現越來(lái)越明顯的量?jì)r(jià)齊漲的態(tài)勢。

　　業(yè)內人士分析，這些新盤(pán)的未定價(jià)就代表著(zhù)開(kāi)發(fā)商仍然在和政策博弈，此前對房?jì)r(jià)的悲觀(guān)預期，在于意圖制造調控到底的假象，不排除欲借金九銀十漲價(jià)的可能。見(jiàn)習記者 石俊