“就是不降價(jià)，看你到底買(mǎi)不買(mǎi)；就是不買(mǎi)，看你最后降不降價(jià)”，這大概就是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上房地產(chǎn)商和購房者之間最微妙的心理“博弈”。

　　自4月14日國務(wù)院會(huì )議要求堅決遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲以來(lái)，房地產(chǎn)調控的政策及具體措施接連出臺，這不僅讓房?jì)r(jià)走向撲朔迷離，也讓購房者的觀(guān)望情緒逐漸升溫。

　　那么，房?jì)r(jià)到底會(huì )不會(huì )跌？對此，市場(chǎng)各方仁者見(jiàn)仁智者見(jiàn)智。

　　房?jì)r(jià)到底會(huì )降還是不會(huì )降？

　　對此，專(zhuān)家指出，這些市場(chǎng)的變化很快就會(huì )體現在房屋成交量的調整上，并且會(huì )在未來(lái)幾個(gè)月反映為房?jì)r(jià)的下跌。

　　記者從愛(ài)房網(wǎng)上查詢(xún)了各地新房成交均價(jià)。政策調控開(kāi)始至今，即4月16日和7月26日，深圳房?jì)r(jià)下跌幅度為13.99%，成交套數下跌幅度高達81.81%。在北京，7月12日至7月18日一周，除去經(jīng)濟適用房和保障性住房，北京新房商品房成交823套，與前一周的1027套相比減少了204套，降幅為19.86%。

　　實(shí)際上，單從成交價(jià)上看，這一組數據并不能完全真實(shí)地反映這幾個(gè)月各地房?jì)r(jià)的真實(shí)跌幅。對此，愛(ài)房網(wǎng)專(zhuān)家表示，其主要原因在于成交結構的差異。樓市新政之前，一、二線(xiàn)城市樓市投資比例較高，豪宅成交比例大，新房成交均價(jià)由此拉高。而樓市新政之后，中小戶(hù)型住宅成為成交中的絕對主力，從而拉低了成交均價(jià)。同時(shí)，這些專(zhuān)家認為，樓價(jià)確實(shí)已經(jīng)悄然下跌。

　　但在記者的采訪(fǎng)過(guò)程中，也聽(tīng)到了不同的聲音。作為業(yè)內知名的房地產(chǎn)專(zhuān)家，經(jīng)濟學(xué)家李開(kāi)發(fā)在接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)態(tài)度很堅決地表示：“未來(lái)樓市降價(jià)空間不大，等降價(jià)購房依然不現實(shí)�！�

　　之所以得出不會(huì )降價(jià)的定論，李開(kāi)發(fā)認為這主要是有幾方面因素在支撐房?jì)r(jià)。首先，目前的城市土地市場(chǎng)實(shí)際上處于一種半壟斷狀態(tài)，它表現在土地不是一般商品，它具有不可置換性。比方說(shuō)，北京國貿周邊能用來(lái)開(kāi)發(fā)的土地就是稀缺資源，擁有這樣的資源，其它地方的房?jì)r(jià)的下降對它的影響是很小的。

　　其次，城市經(jīng)濟增長(cháng)的政策與控制房?jì)r(jià)的政策相矛盾。新增的就業(yè)人口完全沒(méi)有享有到保障性住房，這些人必然會(huì )成為開(kāi)發(fā)商源源不斷的客戶(hù)，這種增加是年復一年如此。

　　第三，由于城市土地資源緊缺，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商擁有緊缺的土地，隨著(zhù)經(jīng)濟發(fā)展城市規模擴大，土地會(huì )越來(lái)越增值，而且貸款手續簡(jiǎn)單，監管成本低，所以銀行在工業(yè)企業(yè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間，更愿意向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供貸款。開(kāi)發(fā)商有地足以保障有開(kāi)發(fā)資金，因此達不到預定的利潤完全可以不售。

　　第四，城市化現已成為城市快速發(fā)展的重要保障，城市化中越來(lái)越多、總量越來(lái)越大的土地出讓金與稅收已經(jīng)成為政府收入的必不可少的一部分。調控房?jì)r(jià)必然會(huì )使得地方政府財政收入與預算外收入減少，這必然削弱地方政府落實(shí)調控政策的積極性。

　　第五，開(kāi)發(fā)商作為經(jīng)濟學(xué)的“理性經(jīng)濟人”，必然追求較高的利潤指標。即便拿地成本降低也不會(huì )帶來(lái)主動(dòng)降低房?jì)r(jià)的結果。過(guò)去的三年中，商品房的價(jià)格是增長(cháng)了100%甚至更多，因此開(kāi)發(fā)商盡管嚷嚷資金鏈斷裂，實(shí)際上資金實(shí)力非常雄厚，否則就不會(huì )大量的積存土地。

　　第六，市場(chǎng)商品房?jì)r(jià)格還取決于政府能提供多少比例的保障性住房。保障性住房供應量多，必然有人從開(kāi)發(fā)商客戶(hù)群中流失。但從現實(shí)情況看，政府的財力有限，目前經(jīng)濟適用房還不超過(guò)總的住房供應量的5%-6%，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是開(kāi)發(fā)商占有絕對支配地位的市場(chǎng)，房?jì)r(jià)難降也就順理成章了。

　　專(zhuān)家給購房者支招

　　盡管樓市調控抑制了房?jì)r(jià)的過(guò)快增長(cháng)，然而當前國內各地樓市的房?jì)r(jià)依然維持在高位，老百姓望著(zhù)需要奮斗一生也許還付不起的房?jì)r(jià)，一籌莫展。

　　李開(kāi)發(fā)說(shuō)：“現在是開(kāi)發(fā)商與購房者博弈，購房者要學(xué)會(huì )有耐心，雖然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商降價(jià)的可能性實(shí)在不太大。不過(guò)，在非熱點(diǎn)地區，邊緣地區的樓盤(pán)，還是會(huì )降的�！�

　　而一直被外界指認高地價(jià)是高房?jì)r(jià)主要推手。對此，李開(kāi)發(fā)說(shuō)，看問(wèn)題不能看的太片面，房?jì)r(jià)之所以漲，不能單單歸咎于地價(jià)，比如，金融街的地賣(mài)到6萬(wàn)一平方米，當開(kāi)發(fā)商建到20層的時(shí)候，攤到每平方米的土地價(jià)格才是7000塊錢(qián)，所以大家算一算賬就明白了。

　　如果不降價(jià)，是不是就只有不買(mǎi)房了？對此，李開(kāi)發(fā)建議，可以通過(guò)一些團購的方式去購買(mǎi)。

　　“從源頭調控”的方式值得反思

　　歷年來(lái)對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控，今年是調控政策力度最大的一年。但業(yè)內專(zhuān)家看來(lái)，雖然每次調控新政出臺后，對抑制房?jì)r(jià)的高速增長(cháng)多少起到一定的抑制作用，但實(shí)際上沒(méi)有好的市場(chǎng)效果，今年更是如此。因此，專(zhuān)家認為，中國式房地產(chǎn)宏觀(guān)調控從源頭調控的方式值得反思。

　　李開(kāi)發(fā)告訴記者，政府這邊調控剛剛結束，大量的企業(yè)便跳出來(lái)拿地，把地價(jià)抬得更高。這些年來(lái)，我們到全國多個(gè)城市進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)的調研，最大的情況是地方政府從稅收型財政變成了土地財政。因為如此，地方政府已經(jīng)不由自主的要保持現有的地價(jià)、房?jì)r(jià)，甚至希望房?jì)r(jià)更高，地方政府的財政越來(lái)越依賴(lài)于房地產(chǎn)，依賴(lài)于土地出讓?zhuān)�那么這就導致了國家的調控方針始終與地方政府的目標不一樣。其次可以在交不動(dòng)產(chǎn)稅上下點(diǎn)工夫。

　　“要提高調控效果，防止住房閑置，防止住房炒作，投資與投機，需要對調控方式進(jìn)行反思，我們是不是該換一種方式進(jìn)行調控了�！崩铋_(kāi)發(fā)說(shuō)。本報記者 童芬芬