松江單價(jià)地王紀錄被刷新！這是進(jìn)入下半年以來(lái)，上海住宅用地首度出現新"地王"。

　　9月1日，備受關(guān)注的松江新城廣富林2-5低密度住宅地出讓?zhuān)�合生�?chuàng )展集團旗下上海合生房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以12.46億元總價(jià)競得該地塊，溢價(jià)率達131%，折合樓面地價(jià)約為16500元/平方米。刷新了今年2月由萬(wàn)科集團、招商地產(chǎn)聯(lián)合體競得的廣富林2-4地塊創(chuàng )下的16378元/平方米的歷史最高單價(jià)，成為新科"地王"。

　　但是，新"地王"并未獲得太多首肯，多位業(yè)內人士均表示，由于市場(chǎng)前景不明朗，受松江區域配套落后等多重因素影響，新"地王"前景堪憂(yōu)。同時(shí)，在本輪政策調控大背景下，近期市場(chǎng)出現短暫反彈，在政策"將出未出"的敏感時(shí)期出現"地王"，被多方指為"不合時(shí)宜"。

　　刷新單價(jià)"地王"

　　"超過(guò)2月份的'地王'單價(jià)了！"9月1日，上海土地拍賣(mài)現場(chǎng)，一位開(kāi)發(fā)商以驚訝的語(yǔ)氣對記者表示。而在競價(jià)結果出來(lái)之前，這位開(kāi)發(fā)商還表示"這塊地的價(jià)格不會(huì )太高"。

　　當日下午，地處松江新城的低密度住宅地廣富林2-5地塊出讓。該地塊東至規劃道路，南至銀澤路，西至廣富林2-6號地塊，北至廣富林2-4號，掛牌出讓的起始價(jià)為5.4億元，出讓面積為94476.3平方米，容積率為0.8，規劃用途為居住用地。

　　最終，合生創(chuàng )展集團旗下上海合生房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司擊敗招商地產(chǎn)、九龍倉集團，以12.46億元競得該地塊，溢價(jià)達131%，折合樓面地價(jià)約為16500元/平方米。刷新了今年2月被萬(wàn)科集團、招商地產(chǎn)聯(lián)合體以17.18億元聯(lián)手競得的廣富林2-4地塊創(chuàng )下的最高單價(jià)紀錄--16378元/平方米。

　　記者了解到，今年以來(lái)，松江廣富林區域共出讓3宗住宅地，除了上述兩個(gè)單價(jià)"地王"。今年5月，同樣毗鄰上述兩宗地塊的廣富林2-6地塊被北方城投收入囊中，成交總價(jià)18.4億元，折合樓板價(jià)13724元/平方米。相較廣富林2-4地塊，這宗住宅地的價(jià)格出現回落。

　　時(shí)隔3個(gè)月，廣富林2-5地塊價(jià)格又現反彈，相較廣富林2-6地塊，漲幅為16.82%。但是對于新"地王"的開(kāi)發(fā)前景，多位業(yè)內人士均表示"不看好"。

　　"新地王"前景未卜

　　中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部土地分析師龔敏表示，廣富林2-5地塊容積率為0.8，適合打造別墅項目。以該地塊的成交價(jià)格來(lái)看，未來(lái)市場(chǎng)報價(jià)預計在30000元/平方米以上。

　　目前，毗鄰廣富林2-5地塊的住宅項目綠地薔薇九里項目的在售普通住宅的均價(jià)約為13000元/平方米；別墅產(chǎn)品銷(xiāo)售均價(jià)約為23000元/平方米。龔敏認為，當前市場(chǎng)成交量雖然有短暫的反彈，但態(tài)勢并不穩定，完成30000元/平方米的售價(jià)，具有"一定難度"。

　　佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟則認為，從目前松江區該地塊附近的同類(lèi)型項目來(lái)看，以廣富林2-5地塊的成交價(jià)格來(lái)推算，只能說(shuō)合生創(chuàng )展的這個(gè)項目，未來(lái)"不會(huì )虧到哪里去"。

　　中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部總監宋會(huì )雍表示，廣富林2-5地塊的項目定位非常尷尬。以該地塊0.8的容積率，適合做別墅項目，但是由于松江新城距離中心城區還有相當的距離，不具備做高端別墅的潛質(zhì)，實(shí)際上目前該區域的別墅定位均是遠郊經(jīng)濟型別墅，對中心城區的客源吸引力有限。

　　他認為，盡管軌道交通9號線(xiàn)已覆蓋到松江新城，但是由于商業(yè)配套的落后，該區域的入住率依然很低。由于人氣欠缺，該區域商業(yè)物業(yè)發(fā)展滯緩，這就造成了惡性循環(huán)。并且，地鐵通車(chē)伊始，該區域普通住宅均價(jià)已經(jīng)由不到7000元/平方米一躍超過(guò)10000元/平方米，軌道交通利好的升值潛力，已經(jīng)過(guò)度釋放。

　　新"地王"不僅開(kāi)發(fā)前景不受業(yè)內人士青睞，其在時(shí)下以高溢價(jià)成交，被指與本輪政策調控不合拍。

　　土地高溢價(jià)"不合時(shí)宜"

　　宋會(huì )雍表示，在本輪調控政策的影響下，實(shí)際上松江新區的房?jì)r(jià)出現了小幅的下行調整。以毗鄰廣富林2-5地塊的綠地薔薇九里項目為例，該項目今年4月銷(xiāo)售均價(jià)為16000元/平方米，其在6月開(kāi)始推出八折優(yōu)惠，實(shí)際成交價(jià)為13000元/平方米，相比5月，房?jì)r(jià)下調將近二成。

　　然而，市場(chǎng)又出現了回暖勢頭。來(lái)自中原地產(chǎn)的數據顯示，截至8月29日，全國多個(gè)城市8月的新房成交量已超過(guò)7月。以此態(tài)勢，預計8月全月成交量環(huán)比7月份將有四到五成的增加。其中，深圳成交量的增加最為明顯，環(huán)比增幅將達8成；天津、上海兩市增幅最小，約在二到三成。

　　業(yè)內人士表示，如果成交量和房?jì)r(jià)在9、10月份出現較大幅度反彈，有可能會(huì )引發(fā)新的、更嚴厲的調控政策出臺，"這其中，房產(chǎn)稅將是預期中影響最大的政策，而且可根據稅率來(lái)對市場(chǎng)進(jìn)行有效調節。"

　　中原集團研究中心高級經(jīng)理劉淵也表示，根據上述市場(chǎng)變動(dòng)狀況來(lái)看，一場(chǎng)即將到來(lái)的樓市博弈估計難以避免。在此番政策"將出未出"的敏感期，廣富林2-5地塊的高溢價(jià)成交被多方指為"不合時(shí)宜"。作者： 龐一濤