前言：當時(shí)間跨入九月份的門(mén)檻，“金九銀十”就成了一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)始終繞不開(kāi)的話(huà)題，尤其在今年遭遇嚴厲調控的市況下，“金九銀十”正成為開(kāi)發(fā)商沖擊今年銷(xiāo)售目標的最大籌碼。今年的“金九銀十”，房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現怎樣的形勢？傳統銷(xiāo)售旺季是否能夠助力開(kāi)發(fā)商走出調控陰霾？

　　隨著(zhù)“金九銀十”的到來(lái)，沉寂數月的北京樓市開(kāi)始蠢蠢欲動(dòng)了。在一波成交小陽(yáng)春的促進(jìn)下，樓市能否借助“金九銀十”的到來(lái)擺脫調控陰霾？

　　偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院分析人士認為，雖然今年9、10月份的市場(chǎng)交易熱度不太可能達到去年的同期水平，在新政后成交銳減的背景下，隨著(zhù)傳統購房季的到來(lái)，今年的“金九銀十”還是非常值得期待的。

　　但也有業(yè)內人士認為，當前樓市的回暖只是假性回暖，“金九銀十”的樓市價(jià)格將繼續下跌，北京樓市價(jià)格戰一觸即發(fā)。

　　市場(chǎng)假性回暖？

　　近日，中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(cháng)陳云峰的一篇題為“金九銀十前，托關(guān)系買(mǎi)房現象驟升”的博文引起了業(yè)界的廣泛關(guān)注。

　　“當我把電話(huà)打給聯(lián)盟內開(kāi)發(fā)商朋友，得到的回答驗證了買(mǎi)房者的焦慮�！标愒品逭f(shuō)，“調控以來(lái)的觀(guān)望，有可能在“金九銀”十打破僵局。品牌開(kāi)發(fā)商集體推盤(pán)，并不惜以?xún)r(jià)格讓步吸引購房人，顯示出開(kāi)發(fā)商對‘金九’效應寄予重望�！�

　　三季度以來(lái)，北京新房市場(chǎng)成交量已經(jīng)明顯出現止跌回暖勢頭，二手房市場(chǎng)的成交量也在持續回升，8月第三周二手房成交量創(chuàng )下了三季度以來(lái)單周成交量的新高。價(jià)格方面，新房?jì)r(jià)格從7月中下旬開(kāi)始明顯松動(dòng)，打折促銷(xiāo)、低價(jià)入市樓盤(pán)明顯增多。據我愛(ài)我家統計分析，二手房成交價(jià)與新政前相比已下調了12%，議價(jià)空間也逐漸增大到3%~5%，熱點(diǎn)區域的二手房議價(jià)空間也可以達到3%~4%。隨著(zhù)9月份多個(gè)新盤(pán)將集中入市，偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院分析人士表示，在今年樓市宏觀(guān)調控異常嚴厲的大背景下，“金九銀十”仍可期待。

　　對此，業(yè)內人士認為，本輪樓市宏觀(guān)調控到9月份將滿(mǎn)5個(gè)月，在歷時(shí)5個(gè)月的宏觀(guān)調控下，市場(chǎng)已經(jīng)積累了一大批剛性的自住型購房需求。進(jìn)入8月中旬，隨著(zhù)新房?jì)r(jià)格的進(jìn)一步松動(dòng)，以及二手房議價(jià)空間的加大，剛性購房需求已經(jīng)開(kāi)始逐步釋放，隨著(zhù)9、10月份傳統購房季的到來(lái)，積壓已久的自住型購房需求還將進(jìn)一步釋放。

　　在此前的8月份，北京樓市迎來(lái)了一波小陽(yáng)春，新房和二手房的成交量均大幅反彈。這也為開(kāi)發(fā)商期待“金九”注入了一劑強心針。

　　“雖然最近市場(chǎng)的確出現了數據上的反彈，但更多屬于成交量，這些數據的調整更多是因為部分剛性需求沒(méi)有期待到價(jià)格的明顯下調，而倉促入市。在市場(chǎng)沒(méi)有達到新政前成交量的2/3時(shí)很難說(shuō)市場(chǎng)形成真正的回暖�！北本┲性�地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監張大偉說(shuō)。

　　他認為，事實(shí)上，市場(chǎng)并未回暖，最近兩個(gè)月的成交數據地量調整，被部分人解讀為市場(chǎng)回暖甚至反彈，而實(shí)際項目數據可以看出，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售業(yè)績(jì)慘淡，樓市從量跌到價(jià)跌的趨勢已經(jīng)明顯，最近市場(chǎng)的回暖更多可以看成是假性回暖。

　　而造成這一現象的原因主要為宏觀(guān)調控以來(lái)，購房者并未看到明顯的價(jià)格下調，開(kāi)始質(zhì)疑調控效果；4個(gè)多月的時(shí)間內積壓了比較多的需求，這部分需求在個(gè)別項目調低售價(jià)時(shí)就明顯開(kāi)始放量。另外還存在部分市場(chǎng)炒作原因，個(gè)別開(kāi)發(fā)商借助恢復上漲等手法引導購房者抄底。

　　張大偉認為，在成交量方面，“金九銀十”可能會(huì )繼續增長(cháng)，但幅度不會(huì )太大，且主要是由供應量增大造成的�！笆聦�(shí)上，市場(chǎng)還遠未走出調整期”。

　　價(jià)格戰一觸即發(fā)

　　據統計，北京9月份約會(huì )有40余個(gè)項目入市，另?yè)�亞豪機構數據顯示，9月計劃開(kāi)盤(pán)的28個(gè)項目中，21個(gè)項目有報價(jià)，均價(jià)為22026元/平方米。而12個(gè)純新盤(pán)的平均報價(jià)僅為19278元/平方米，價(jià)格低于整體水平，且多數新盤(pán)報價(jià)在1.5萬(wàn)~2萬(wàn)元/平方米之間。

　　與此同時(shí)，北京樓市存量房也達到了2010年來(lái)的最高值，8月份北京存量房為98556套，環(huán)比7月上漲了5.1%，開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售壓力明顯加大。

　　統計數據顯示，截至8月31日，82個(gè)項目中，有21個(gè)項目銷(xiāo)售率不足5%。而有31個(gè)項目銷(xiāo)售率不足20%。銷(xiāo)售率超過(guò)5成的項目?jì)H為27個(gè)，可以說(shuō)銷(xiāo)售比較好的項目?jì)H為17個(gè)，占項目總數僅為20.7%。

　　北京中原統計數據分析顯示，在82個(gè)項目中均價(jià)低于2萬(wàn)元/平方米的合計為38個(gè)，這部分項目的簽約率達到了51%，而2萬(wàn)~3萬(wàn)元/平方米的項目為33個(gè)，雖然供應量也達到了10382套，但是簽約量?jì)H為3053套，簽約率為29.4%。而3萬(wàn)元以上項目為11個(gè)，簽約率僅為15.5%。11個(gè)項目積壓總值達到了172.6億元，單個(gè)項目積壓達到了15.7億元。而2萬(wàn)元/平方米以下項目的總庫存僅為123.7億元，單一項目庫存為3.26億元。

　　對此，業(yè)內人士分析，在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，“低價(jià)熱銷(xiāo)、高價(jià)滯銷(xiāo)”已經(jīng)成為普遍情況，這將使得希望搶占“金九銀十”傳統銷(xiāo)售旺季的純新盤(pán)選擇低開(kāi)，以?xún)r(jià)格換銷(xiāo)量，屆時(shí)北京房?jì)r(jià)可能出現再一輪普降，樓市價(jià)格戰或將一觸即發(fā)。記者 鞠曉波 北京報道