樓市進(jìn)入“金九”時(shí)節，雖然市場(chǎng)上大規模的降價(jià)并未出現，但以知名開(kāi)發(fā)商為首的各種促銷(xiāo)活動(dòng)越來(lái)越密集，拉動(dòng)了天津市新房成交量反彈。在成交較好的中小戶(hù)型中，炒房客的身影寥寥，剛性需求的買(mǎi)房人成為市場(chǎng)的主力。

　　升溫：低價(jià)樓盤(pán)入市+開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)活動(dòng)

　　搜房網(wǎng)數據監控中心統計數據顯示，9月份全市34個(gè)項目計劃開(kāi)盤(pán)，計劃開(kāi)盤(pán)的項目數量較8月份相比增加了2個(gè)，較去年9月份相比大幅增加了21個(gè)。戶(hù)型一般集中為90平方米以下的小戶(hù)型，以及90至120平方米的兩室、三室經(jīng)濟型戶(hù)型。記者近日從本市多家售樓處獲悉，隨著(zhù)新盤(pán)陸續亮相，各家推出的優(yōu)惠力度也明顯增多。在東麗區津濱大道附近的某大型項目計劃月底開(kāi)盤(pán)，開(kāi)發(fā)商已明確表示項目將采取低價(jià)入市方式。在津南區天嘉湖附近的一處即將開(kāi)盤(pán)的大型房企的精裝修樓盤(pán)，開(kāi)盤(pán)價(jià)定為每平方米8000元左右，還贈送太陽(yáng)能熱水器和名牌家居設備，已經(jīng)給周邊一些在售項目造成了明顯的競爭壓力。在位于南開(kāi)區的一處知名樓盤(pán)售樓處內，據銷(xiāo)售人員介紹，新亮相的70平方米的小戶(hù)型精裝修房還贈送20平方米的使用面積。與以往交訂金排號不同，這里不收訂金，只要買(mǎi)房人驗資3萬(wàn)元，就可在開(kāi)盤(pán)時(shí)額外獲得兩個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠。此外，記者獲悉，環(huán)城四區和濱海新區的一些樓盤(pán)的優(yōu)惠力度已經(jīng)達到了10個(gè)點(diǎn)以上，贈送小院和露臺的促銷(xiāo)舉措也為平常之舉。不過(guò)據業(yè)內人士介紹，目前市場(chǎng)的主力交易人群仍為“剛需”客戶(hù)，總價(jià)較低的中小戶(hù)型較熱銷(xiāo)，而炒房者因成本較高及市場(chǎng)預期等因素，出手已經(jīng)相當慎重了。

　　前景： 市區百平方米房仍有壓力

　　據中國指數研究院、中原地產(chǎn)(天津)投資顧問(wèn)部專(zhuān)業(yè)人士分析，上月本市中心城區的新建商品住宅成交均價(jià)為15210元/平方米，環(huán)城四區的成交均價(jià)為10091元/平方米。濱海新區新房成交均價(jià)為9157元/平方米，環(huán)比下降了17.6%。部分開(kāi)發(fā)商為促進(jìn)銷(xiāo)售增大了優(yōu)惠的力度。目前一手房成交量仍主要集中于環(huán)城四區和濱海新區，主要原因是由于近期成交的客戶(hù)主要是剛需型客戶(hù)，因此價(jià)格相對較低的環(huán)城及濱海成為客戶(hù)置業(yè)優(yōu)先考慮的區域。特別是市區超過(guò)15000元/平方米的均價(jià)水平已使得許多普通購房者望而卻步。舉例說(shuō)，以市區一套商品房按均價(jià)15000元/平方米計算。1套100平方米的住宅首付30%，總房款為150萬(wàn)元，首付三成，貸款105萬(wàn)元，以等額本息還款法貸款30年，按首套房享受8.5折優(yōu)惠利率計算，月供額將達到5668.11元。以銀行審貸時(shí)按每月還款額上限為月收入的55%反推，貸款人的月收入至少要10305元。若該套房為貸款人家庭的“第二套”房，150萬(wàn)元的總房款，首付就要四成近60萬(wàn)元。貸款額為90萬(wàn)元，利率上浮10%，貸款30年的每月還貸額為5708.75元。這要求貸款人月收入要達到10380元以上。這對一些剛性需求客戶(hù)而言是難以逾越的條件。此外，購買(mǎi)多套房的炒房者的資金壓力更大。

　　一些業(yè)內人士還指出，即將出臺的物業(yè)稅(或房產(chǎn)稅)對炒房者的心理預期影響也是巨大的，樓市全面漲價(jià)的局面很難出現。此外，本市已經(jīng)加大了對開(kāi)發(fā)商囤房囤地行為的查處。在嚴格的市場(chǎng)監管下，住房市場(chǎng)的供應量將加大。業(yè)內人士建議供應量集中地區的開(kāi)發(fā)商采取“以?xún)r(jià)換量”策略，在“金九銀十”時(shí)節，“薄利多銷(xiāo)”形成快速銷(xiāo)售回籠資金的局面，這是市場(chǎng)各方期待看到的。