將導致房?jì)r(jià)進(jìn)一步上漲還是刺激下一波調控政策到來(lái)引發(fā)爭議

　　文/記者林琳、張忠安、趙琳琳、李媛、賀涵甫

　　本報記者深入一線(xiàn)城市調查發(fā)現，樓市已經(jīng)全面回暖。為迎接“金九銀十”的到來(lái)，開(kāi)發(fā)商積極“以量補價(jià)”，據統計，30個(gè)城市中有26個(gè)成交面積環(huán)比上漲，其中11個(gè)城市上漲幅度超過(guò)50%。而作為全國風(fēng)向標的京滬穗深四地樓市自調控以來(lái)首次集體飆升。成交量的大幅上漲，引發(fā)市場(chǎng)對下一波房?jì)r(jià)走勢的猜測：房?jì)r(jià)將報復性上漲還是迎來(lái)第二波調控政策？

　　北京

　　二手價(jià)格普漲

　　一手仍有折扣

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統計表明，8月北京樓市普通住宅與別墅等高檔住宅市場(chǎng)成交量全面回暖，新建住宅期房網(wǎng)簽總成交量超過(guò)9200套，其中住宅 5564套，環(huán)比上漲12.7%。商品住宅成交均價(jià)為21008元/平方米，環(huán)比上漲10.6%，創(chuàng )下調控以來(lái)的最大漲幅，也是自調控以來(lái)房?jì)r(jià)首度回到2 萬(wàn)元以上。

　　位于北京東南三環(huán)附近的一處中高檔住宅樓盤(pán)，二手房?jì)r(jià)格已達每平方米約4萬(wàn)元，據銷(xiāo)售員小許介紹，房地產(chǎn)新政出臺后，該樓盤(pán)D區二手房房?jì)r(jià)一度降到35000至38000元/平方米，但近兩月二手房均價(jià)又有回暖。

　　北京二手房房?jì)r(jià)回升勢頭也非常明顯。北京一家著(zhù)名二手房中介立水橋店的銷(xiāo)售人員小付告訴本報記者，北京城北著(zhù)名的大型社區天通苑在房地產(chǎn)新政出臺后，房?jì)r(jià)大約回落至16000元左右的水平，但最近兩個(gè)月，天通苑的二手房房?jì)r(jià)開(kāi)始逐步回升，目前這一社區80至100平方米的中小戶(hù)型房二手房均價(jià)大約為 17000元左右。

　　值得注意的是，部分一手樓仍在打折促銷(xiāo)。如位于北京東北四環(huán)外望京區域的樓盤(pán)近日開(kāi)盤(pán)，均價(jià)約為30000元/平方米，目前購買(mǎi)所有戶(hù)型均可享受9折優(yōu)惠。

　　上海

　　成交價(jià)重回

　　2萬(wàn)元以上

　　雖然剛出臺《關(guān)于進(jìn)一步加強本市房地產(chǎn)市場(chǎng)監管規范商品住房預銷(xiāo)售行為的通知》(簡(jiǎn)稱(chēng)“滬五條”)，8月上海樓市依然量?jì)r(jià)齊升，平均成交價(jià)格在持續3個(gè)月下調后重回2萬(wàn)元以上。

　　據中國房產(chǎn)信息集團最新數據，8月上海商品住宅市場(chǎng)成交面積環(huán)比上升61%；平均成交價(jià)格在持續3個(gè)月下調后，重回到2萬(wàn)元以上，達20973元/平方米，環(huán)比漲幅達5.8%。

　　在中高端人群聚居的建國西路附近，中介推出了一套剛掛牌不久的房源“新加坡美樹(shù)館”，110平方米的兩室一廳總價(jià)接近360萬(wàn)元。從去年年底至今，這一樓盤(pán)單價(jià)漲幅高達萬(wàn)元以上。

　　中國房產(chǎn)信息集團分析師薛建雄表示，他更愿意將此次出臺的“滬五條”看作是樓市部分回暖的前奏�！笆苷{控影響樓市低迷，已經(jīng)積壓了大量的供應量和購買(mǎi)力。一旦市場(chǎng)走熱，投資炒作就會(huì )重新抬頭，所以政府提前對市場(chǎng)加強監管，這是以往每一輪樓市回暖前必做的工作�！�

　　廣州

　　8月網(wǎng)簽創(chuàng )調控以來(lái)新高

　　廣州目前成交量反彈的幅度更大。根據對陽(yáng)光家緣數據監測，8月廣州網(wǎng)簽接近7000套，環(huán)比增幅超過(guò)六成，創(chuàng )下4·17新政實(shí)施以來(lái)的新高。而成交均價(jià)也回升6.39%。

　　二手房數據也不甘示弱。據滿(mǎn)堂紅最新統計數據，9月1～5日經(jīng)滿(mǎn)堂紅促成的二手住宅買(mǎi)賣(mài)宗數比8月同期增加18%，二手住宅租賃宗數比8月同期減少 7%，二手買(mǎi)賣(mài)和租賃比約為1：2.1。在8月廣州樓市價(jià)量雙升后，目前廣州樓市買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)仍舊保持暢旺。根據中原地產(chǎn)數據，2010年8月，二手住宅成交連續第三個(gè)月上升，并且幅度加大，8月成交大幅增長(cháng)了46%，達到今年的最高水平，成交均價(jià)環(huán)比也小升3%，達12743元/平方米。

　　深圳

　　六成買(mǎi)房者

　　在35歲以下

　　中國指數研究院數據顯示，8月深圳商品住宅成交面積環(huán)比大幅上漲84%，成交價(jià)格環(huán)比上漲7%。

　　剛在深圳買(mǎi)房的林小姐表示，雖然近期樓價(jià)不斷上漲，但要買(mǎi)房和換房的朋友還是意志堅定。林小姐的朋友在6月份時(shí)看中福田景田片區一套20000元/平方米的房子，沒(méi)有下手，現在同小區的單價(jià)至少23000元/平方米。

　　據中原領(lǐng)先指數系統數據顯示，深圳8月二手住宅成交量已經(jīng)接近2009年的月均水平。中原研究人員表示，市場(chǎng)成交量的快速回升，主要是由首次置業(yè)所拉動(dòng)，以深圳為例，8月份中原成交案例中，約有60%以上為年齡在26~35歲之間的首次置業(yè)者。

　　而據光大銀行和鏈家地產(chǎn)聯(lián)合發(fā)布的報告，北京首套房貸者平均年齡為27歲。在過(guò)去三年中，英國首次購房者平均年齡為37歲，日本和德國為42歲，美國也達到30歲以上。

　　后市焦點(diǎn)

　　價(jià)格：是否引發(fā)報復性反彈？

　　“購買(mǎi)力積壓得這么厲害，后期肯定會(huì )有所釋放�！毖�建雄表示，“隨著(zhù)成交量的大幅回升，房?jì)r(jià)盤(pán)整也會(huì )加劇。一些前期高價(jià)滯銷(xiāo)的樓盤(pán)會(huì )降價(jià)，而本身就熱銷(xiāo)的樓盤(pán)價(jià)格會(huì )有所上調�！�

　　但在一片看漲聲中，中國指數研究院副院長(cháng)陳晟卻表示：“今年的金九銀十相對于2009年，只能算是鍍金、鍍銀�！标愱筛嬖V記者，今年與去年相比，同比多半是下降的。但從環(huán)比看，“最壞的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去”。不過(guò)，他重點(diǎn)指出，這只是指交易量會(huì )有所回升，但價(jià)格恐怕還將繼續下調�！拔艺J為，10月份之后，甚至就在‘金九銀十’期間，上海房?jì)r(jià)就會(huì )開(kāi)始進(jìn)入下行趨勢，至少是持平�！�

　　對于下調空間，陳晟預測，最極端的情況是房?jì)r(jià)有可能會(huì )下調至2009年7、8月份的價(jià)格。

　　中原地產(chǎn)項目部黃韜表示，市場(chǎng)的確出現回暖跡象，改善型買(mǎi)家和投資者都有可能入場(chǎng)，但不能認為樓市已進(jìn)入上升通道。他分析，自7月開(kāi)始至8月，廣州樓市價(jià)格穩定，成交量上升，但實(shí)際價(jià)格上漲幅度不大，價(jià)格上漲的主要是位于市區中心的高檔新樓盤(pán)，而舊樓盤(pán)價(jià)格相對平穩，個(gè)別供貨量較大的價(jià)格甚至出現 5%~10%左右的回跌。但如果成交量增加到一定程度，價(jià)格將全面上漲。

　　新政：是否再次出臺？

　　8月樓市提前爆發(fā)，房地產(chǎn)中介擔心會(huì )引來(lái)有關(guān)部門(mén)的關(guān)注，新的樓市調控政策可能出臺。黃韜表示，新的調控手段一旦在黃金周前出臺，“黃金周”將變“灰色周”。

　　也有市場(chǎng)人士認為，樓市在“黃金周”很可能獲得較為寬容的政策環(huán)境，一手開(kāi)發(fā)商將獲得“喘口氣”的時(shí)機，但“黃金周”后調控將隨后而至。黃韜也認為，如果黃金周前無(wú)新政出臺，其后也將會(huì )有相關(guān)政策出臺。研究人員周峰預測新一輪政策會(huì )在12月才出臺，而加息可能會(huì )隨時(shí)發(fā)生，只是幅度不會(huì )太大而已。

　　而黃韜認為全面加息可能性較小，可能會(huì )采取“差異化加息”，即只提高貸款利率，不改變存款利率。除此之外，還有多種手段可能被用于新的調控，比如稅收政策、土地政策，遏制投資性的增值稅、房產(chǎn)稅、豪宅稅等。