在傳統的樓市旺季來(lái)臨之際，作為全國風(fēng)向標的京滬深樓市近期出現了全面的價(jià)量齊升，部分剛性需求者沒(méi)有等到價(jià)格的明顯下調，轉而結束觀(guān)望開(kāi)始入市。8月份深圳豪宅和大戶(hù)型成交明顯增加，也預示著(zhù)部分投資性需求重新活躍。

　　北京：剛需有些著(zhù)急

　　在北京西單某企業(yè)工作的小張最近有些著(zhù)急，打算買(mǎi)房的他原本計劃趁著(zhù)本次房地產(chǎn)調控“抄底”，但近期北京的樓市情況卻令他不知所措：市區新房死扛著(zhù)不降，郊區的新房銷(xiāo)售火爆異常，二手房?jì)r(jià)格也在上漲。

　　小張在南五環(huán)外大興某熱銷(xiāo)樓盤(pán)排了號，但千余套房源已有幾千人排號，買(mǎi)到的希望較為渺茫，周邊的多數樓盤(pán)也同樣十分暢銷(xiāo)；小張最近頻繁接到二手房中介電話(huà)，他所關(guān)注區域的二手房報價(jià)比起今年6、7月份都有不同程度的上漲，“連二手房中介都說(shuō)房?jì)r(jià)現在是‘被增長(cháng)’，因為便宜的房子賣(mài)沒(méi)了，業(yè)主都不肯調低報價(jià)�！�

　　市場(chǎng)上充斥的樓市回暖信息令小張感到無(wú)奈，不知在馬上到來(lái)的“金九銀十”是該出手還是該等待。

　　小張的情況反映了不少剛性購房者的心態(tài)。進(jìn)入8月，北京新房、二手房交易量均出現大幅回升。

　　根據北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數據，8月商品房住宅（含經(jīng)適、兩限房）簽約套數為6588套，較7月上漲15.05%，這是調控以來(lái)連續第二個(gè)月成交量企穩回升。其中，期房成交5565套，較7月增加12.42%；現房成交1023套，比7月大幅增加31.83%。

　　8月二手房成交量為13957套，其中二手住宅成交12813套，環(huán)比上升23.59%。二手住宅成交量逐日上升，日均成交413套，到月末日成交近千套，回暖跡象明顯。

　　進(jìn)入9月，成交回暖的趨勢得到延續。北京中原地產(chǎn)的統計顯示，9月首周北京商品房成交繼續上漲，雖然2382套的期房成交總量環(huán)比前周出現31.3%的下降，但代表樓市實(shí)際情況的住宅總量（除經(jīng)限）總成交為1979套，環(huán)比前周漲幅高達30.5%。

　　銷(xiāo)量的上漲也帶動(dòng)房?jì)r(jià)反撲。8月，新建商品房成交均價(jià)快速回升至今年3月的水平，達到21008元/平方米，環(huán)比大漲11.29%；而隨著(zhù)中高檔項目的快速入市，8月整體開(kāi)盤(pán)均價(jià)跳漲至28460元/平方米，漲幅高達26.49%。

　　值得注意的是，位于北京核心區的樓盤(pán)由于價(jià)格維持高位，銷(xiāo)售量并不樂(lè )觀(guān)，比如8月15日開(kāi)盤(pán)的位于王府井、單價(jià)均價(jià)10萬(wàn)元的霞公尊府，目前仍為零成交；而熱銷(xiāo)樓盤(pán)多位于郊區，且開(kāi)盤(pán)均價(jià)低于預期甚至低于周邊二手房，比如，8月28日二次開(kāi)盤(pán)的萬(wàn)科長(cháng)陽(yáng)半島，當日近400套房源均告售罄。

　　對于即將到來(lái)的“金九銀十”，各方的分歧也開(kāi)始顯現�？炊嗾哒J為，近兩個(gè)月成交量的企穩回升，標志著(zhù)市場(chǎng)即將結束調整期，特別是8月價(jià)格的上漲，更將促進(jìn)市場(chǎng)加速走出低迷。但北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監張大偉表示，最近市場(chǎng)的回暖更多可以看成是假性回暖，市場(chǎng)遠未走出調整期。

　　上海：房?jì)r(jià)上行壓力大

　　9月2日，調控樓市的“滬五條”誕生，卻被指老調重彈，效果甚微。實(shí)際上，上海樓市最近一段時(shí)間回暖跡象明顯，上周（8月30-9月5日）上海商品住宅成交量在新政后首次突破20萬(wàn)平方米，周均價(jià)也繼續攀升。若無(wú)更有效的調控出臺，房?jì)r(jià)上行壓力巨大。

　　據佑威及樓市專(zhuān)評網(wǎng)聯(lián)合提供的數據，上周上海商品住宅成交面積為24.2萬(wàn)平方米，環(huán)比前周大漲39%，這也是上海成交量連續3周周成交在17萬(wàn)平方米之后的再一次上升。保利葉上海和中環(huán)1號的周成交套數雙雙突破200套，在新政以來(lái)實(shí)屬少見(jiàn)。

　　同時(shí)，上周上海商品住宅成交均價(jià)為22366元/平方米，環(huán)比前周進(jìn)一步上漲5%，已連續三周呈上漲趨勢。

　　佑威房地產(chǎn)研究中心主任陸騎麟認為，3萬(wàn)元/平方米以上的中高端項目在上周開(kāi)始出現較大幅度的成交回升，其比重從8月初的10%上漲到目前的15%，這或許是上海均價(jià)持續上漲的原因。

　　不過(guò)，在上海整體成交量回暖的情況下，依然有樓盤(pán)零成交。前一周嘉定新城推出的兩個(gè)樓盤(pán)在上周都表現不佳，盤(pán)古天地實(shí)際售價(jià)比報價(jià)低了12%，卻只售出9套，而好世皇馬苑出現了零成交。

　　有業(yè)內人士認為，嘉定新城等區域前期上漲過(guò)快，且最近一段時(shí)間新盤(pán)較集中，因此區域價(jià)格壓力相對較大，價(jià)位不符合購房者心理預期的項目銷(xiāo)售堪憂(yōu)。

　　在上海商品住宅成交量大幅回升的同時(shí)，新增供應量卻出現了大幅縮水。

　　中房信的數據顯示，在前周42.8萬(wàn)平方米的高推盤(pán)量之后，上周供應量回落到18.96萬(wàn)平方米，環(huán)比前周大跌59%。

　　根據上周的情況，還有多數樓盤(pán)預售面積不足3萬(wàn)平方米，如象嶼都城、萬(wàn)科翡翠別墅、綠地島語(yǔ)樹(shù)雅苑等，其中萬(wàn)科翡翠別墅不足1萬(wàn)平方米，而綠地島語(yǔ)雅苑拿到3張預售證，合計也未超過(guò)3萬(wàn)平方米。

　　“從目前預期上市的樓盤(pán)來(lái)看，今年‘金九銀十’上市樓盤(pán)可能會(huì )達40-50個(gè)，按照每個(gè)項目3萬(wàn)平方米的最低推盤(pán)量估算，總體供應能達到120萬(wàn)-150萬(wàn)平方米，但最終可能會(huì )有些樓盤(pán)推遲開(kāi)盤(pán)，因此實(shí)際推盤(pán)量會(huì )略小�！毖�建雄說(shuō)。

　　成都樓市全面回暖

　　成都樓市自7月起成交量開(kāi)始觸底反彈，8月主城區商品住宅，不論新房還是二手房，成交面積都環(huán)比大幅上漲，呈現出全面回暖的跡象。

　　7月成交量觸底回升

　　據中原地產(chǎn)統計數據顯示，進(jìn)入7月下旬，由于各項目供應增加且加大優(yōu)惠力度，成都樓市成交量自新政后首次止跌回升，成交量逐周上漲。雖然單月成交量尚不足6000套，與新政前仍有較大差距，但與前2個(gè)月相比已有明顯上升。

　　8月成都主城區供應商品住宅為6801套，供應面積為55.78萬(wàn)平方米，環(huán)比分別減少了38.4%和30.4%。相比供應量的下滑，成交量則出現了明顯的反彈，8月成都主城區商品住宅成交5911套，成交面積為54.17萬(wàn)平方米，環(huán)比前一月分別上升了55.8%和54.2%。8月二手房成交量為3467套，成交面積為30.96萬(wàn)方，環(huán)比前一月分別上升了16.7%和17.5%。

　　根據正合地產(chǎn)數據顯示，今年1-6月，成都市區住宅成交量為325.11萬(wàn)平方米，同比下降52.7%，均價(jià)7352元/平米，同比上漲33.5%。相較于全國價(jià)格5月開(kāi)始下滑，成都市區住宅價(jià)格變化晚于全國，“新國十條”后市場(chǎng)成交均價(jià)保持穩定，主要表現為成交量的銳減。

　　上周開(kāi)盤(pán)成交率創(chuàng )新高

　　成都市房管局數據顯示，上周（8月30日-9月5日）主城區商品住宅成交1687套，成交面積為16.15萬(wàn)平方米，成交套數與成交面積較上周分別減少3.1%和1.6%。

　　上周成都二手房成交量較前一周小幅上揚，單周成交909套，成交面積8.46萬(wàn)平方米，成交套數環(huán)比上升8.9%，成交面積環(huán)比上升12.5%。

　　中原地產(chǎn)分析人士認為，上周商品住宅成交量出現小幅波動(dòng)，較前一周略有下滑，是在成交量連續數周回升后，暫時(shí)停止增長(cháng)。另外，成交量并未出現太大下滑，較前一周僅相差54套，成交量仍然明顯高于前幾周，總體仍呈穩定上升態(tài)勢。他表示：“目前市場(chǎng)投資性需求仍處于抑制狀態(tài)，而剛性需求又受市場(chǎng)戶(hù)型結構及價(jià)格影響，較為被動(dòng)，樓市將有可能再次進(jìn)入相持階段，不過(guò)若照目前態(tài)勢，9月成交量超過(guò)8月問(wèn)題不大�！�

　　另?yè)�正合地產(chǎn)開(kāi)盤(pán)現場(chǎng)跟蹤數據顯示，8月27日至9月2日成都市區共有6個(gè)項目首次開(kāi)盤(pán)或推出新批次房源，共推出1748套房源，開(kāi)盤(pán)當日成交約931套房源，開(kāi)盤(pán)成交率為53%，并且所有項目的開(kāi)盤(pán)成交率均高于40%，開(kāi)盤(pán)項目整體銷(xiāo)售良好。

　　對于后市成交量的走向，業(yè)內人士認為，在樓市迎來(lái)傳統銷(xiāo)售旺季“金九銀十”的大背景下，成交量有望持續穩步攀升的勢頭。但樓市僵持狀態(tài)并未打破，市場(chǎng)大幅增長(cháng)的可能性不大。（白樺）

　　深圳：豪宅、大戶(hù)型走俏

　　深圳規劃國土委網(wǎng)站數據顯示，8月份深圳共成交新房2971套，環(huán)比大增77%，成交總面積26.09萬(wàn)平方米，環(huán)比翻倍。二手房更是創(chuàng )下了13279套的年內最高紀錄，成交面積為123.8萬(wàn)平方米，價(jià)格也結束跌勢。

　　自5月到7月，深圳新建商品住宅的成交面積分別是13.64萬(wàn)平方米、14.21萬(wàn)平方米以及13.03萬(wàn)平方米。從8月的第二周開(kāi)始，新房成交量在近3個(gè)月里第一次超過(guò)了500套。

　　新房成交價(jià)格環(huán)比明顯上漲，8月份深圳市新房成交整體均價(jià)約19768元/平方米，而新政出臺后，深圳新房?jì)r(jià)格曾從5月份開(kāi)始跌破2萬(wàn)元/平方米，5至7月均價(jià)分別是18998元/平方米、17895元/平方米和17861元/平方米。

　　量?jì)r(jià)齊漲導致投資客再次入場(chǎng)，8月份豪宅和大戶(hù)型成交明顯增加。8月份90-144平方米的戶(hù)型成交了314套，均價(jià)為18551元/平方米，144平方米以上的單位成交多達276套，均價(jià)26524元/平方米。而在5至7月份，90-144平方米以及144平方米以上的單月住宅成交量最高都不超過(guò)150套。

　　其中，鹽田區新房成交中73%為別墅，成交均價(jià)再創(chuàng )新高，達54213元/平方米，環(huán)比暴漲近2.5倍。福田區再次突破3萬(wàn)元，為30553元／平方米。南山區也漲至26602元/平方米。龍崗區的成交均價(jià)升至14706元/平方米。

　　8月份新樓盤(pán)銷(xiāo)售火熱，天濤、水榭春天、清林徑等開(kāi)盤(pán)成交都在8成以上，其他一些前期滯銷(xiāo)的樓盤(pán)也開(kāi)始走俏。尤其是豪宅、大戶(hù)型單位驟然火爆，天濤、水榭山等別墅開(kāi)盤(pán)都出現旺銷(xiāo)，水榭山推出59套聯(lián)排別墅，單價(jià)6萬(wàn)至8萬(wàn)元/平方米，開(kāi)盤(pán)當天賣(mài)出8成。

　　樓市的突然井噴使開(kāi)發(fā)商信心再次恢復，新政后剛剛出現的促銷(xiāo)苗頭再次消失，不少樓盤(pán)開(kāi)始上調售價(jià)。中國證券報記者周末走訪(fǎng)龍華大盤(pán)水榭春天發(fā)現，該樓盤(pán)均價(jià)已經(jīng)漲至2.2萬(wàn)至2.3萬(wàn)元/平方米，而新政后其開(kāi)盤(pán)時(shí)價(jià)格僅1.8萬(wàn)至1.9萬(wàn)元/平方米。金地上塘道89平方米的戶(hù)型，價(jià)格也由之前的160多萬(wàn)元漲至180多萬(wàn)元。

　　二手房賣(mài)家也開(kāi)始返價(jià)。家住景田片區的毛小姐周末接到中介電話(huà)，一套90平方米樓齡較長(cháng)的二手房報價(jià)120萬(wàn)元，毛小姐還沒(méi)來(lái)得及出門(mén)看房，半小時(shí)后就跳漲至150萬(wàn)元。

　　世聯(lián)研究認為，二手房?jì)r(jià)格反彈的原因有三：一是房屋租金的大幅上漲及房屋空置期的縮短，促使部分業(yè)主轉售為租，導致有效房源減少；二是深圳“城市更新辦法”的出臺，帶動(dòng)舊小區價(jià)格的上漲；三是深圳自9月1日起，二手房交易將實(shí)行評估價(jià)過(guò)戶(hù)，業(yè)主必然會(huì )讓新增的個(gè)稅和營(yíng)業(yè)稅轉嫁給買(mǎi)家，另一方面或因購房成本急升使得有效房源進(jìn)一步減少，這都使得短期內價(jià)格有上行動(dòng)力。（王錦 周文天 萬(wàn)晶）