中國證券報記者 車(chē)亮 攝

　　“現在，各地舊城改造和土地一級開(kāi)發(fā)的投入主要依靠熟地的土地出讓金來(lái)填補，土地出讓收入在部分城市的財政收入中占比很高；土地市場(chǎng)一旦趨冷，對地方經(jīng)濟的負面影響將不言而喻；而房?jì)r(jià)回升使開(kāi)發(fā)商對調控加碼的預期日益強烈，拿地節奏可能進(jìn)一步放緩�！敝袊�房地產(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳國強表示。

　　業(yè)內專(zhuān)家指出，在目前的財稅制度下，地方政府對土地財政的依賴(lài)很難改變，其通過(guò)低價(jià)供地增加商品房供給的內在動(dòng)力本身就不足。因此，今后的調控應當著(zhù)力于調整土地利益關(guān)系，完善房地產(chǎn)稅制，讓土地供應落到實(shí)處。

　　增加供地“應者稀少”

　　“在本輪房地產(chǎn)調控中，中央一方面收縮銀根擠壓需求，另一方面督促地方擴大供地增加供給，以期有效平抑房?jì)r(jià)。但是，受土地一級開(kāi)發(fā)的高成本約束，新增用地的底價(jià)普遍較高；而在調控可能繼續收緊的預期下，多數開(kāi)發(fā)商不敢貿然拿地；因此，樓市新政以來(lái)，雖然重點(diǎn)城市紛紛推出規模巨大的供地計劃，但實(shí)際出讓的土地卻不多�！眮喓罊C構副總裁任啟鑫指出。

　　9月3日上午，大望京村3號地以及昌平、延慶兩塊居住用地在北京市土地整理儲備中心開(kāi)標。其中，備受關(guān)注的大望京村3號地僅引來(lái)3家企業(yè)投標。其中，最高投標價(jià)為25.8445億元，折合樓面價(jià)為7400元/平方米。

　　與今年3月份大望京村拍出的2塊高價(jià)地的激烈爭奪不同，此次投標企業(yè)謹慎了很多。報價(jià)最高的綠地集團僅比標底價(jià)格高出1.3425億元，折合樓面價(jià)僅高出標底價(jià)每平米100元。

　　而今年3月15日，經(jīng)過(guò)84輪競價(jià)后，遠洋地產(chǎn)子公司遠豪置業(yè)以40.8億元將大望京一地塊收入囊中。折合樓面價(jià)約2.75萬(wàn)元/平米。3月17日，保利經(jīng)過(guò)82輪的激烈爭奪以50.4億的總價(jià)拍得崔各莊鄉大望京村環(huán)境整治土地儲備項目4號、5號地，折合樓面地價(jià)17949元/平米。

　　無(wú)獨有偶，7月至今，上海共成交31幅住宅及商業(yè)辦公地塊，其中14幅地塊以底價(jià)成交，幾乎占了出讓土地的一半。統計顯示，今年上半年，上海地塊出讓的平均溢價(jià)率為90%，7月以來(lái)已降為30%，而去年土地市場(chǎng)的溢價(jià)率一般為150%-200%。

　　8月13日，上海土地市場(chǎng)5地塊接連拍賣(mài)，其中奉賢區金匯鎮一住宅地塊以底價(jià)成交，樓板價(jià)僅1005元/平方米，創(chuàng )下上海土地市場(chǎng)公開(kāi)拍賣(mài)以來(lái)樓板價(jià)歷史新低。五幅地塊中，有三幅以底價(jià)成交，其中包括SOHO中國以15.6172億元“底價(jià)囊收”的上海虹橋交通樞紐臨空15號地塊。9月1日，上海商住用地影佳路一號地塊再次以底價(jià)出讓。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監張大偉指出，最近預售資金監管已經(jīng)在全國多個(gè)城市執行，這將加劇開(kāi)發(fā)商的資金緊張，預計土地市場(chǎng)在9月以后將進(jìn)一步趨冷。

　　政府被指變相抬價(jià)

　　“目前，一線(xiàn)城市推出的地塊中，雖然有相當一部分以底價(jià)成交，但實(shí)際的成交價(jià)并不低，而且往往設定諸多苛刻的條件，這給今后的開(kāi)發(fā)帶來(lái)不少風(fēng)險。因此，不被開(kāi)發(fā)商所看好�！北本┮坏禺a(chǎn)商坦言。

　　SOHO中國董事長(cháng)潘石屹以北京大望京村3號地為例分析，該地塊靠近東五環(huán)，為住宅、商業(yè)和綜合用地，建筑規模超過(guò)30萬(wàn)平方米，其中商業(yè)部分根據規劃要求須自持；另外中標企業(yè)必須在7日內一次性交清土地出讓金，這對開(kāi)發(fā)商的資金壓力很大�！案�重要的是，該地塊所處位置商業(yè)環(huán)境還沒(méi)有成熟，商業(yè)如果不在繁華的區域，就很可能沒(méi)人去辦公和購物，該物業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險也就很大�！迸耸�屹坦言。

　　在上海，很多地塊也設置了“高門(mén)檻”�！靶陆瓰吵堑貕K原先被很多開(kāi)發(fā)商看好，但了解出讓規則后，他們就打了退堂鼓�！敝�情人指出，該地塊的附加條件極其苛刻，其中包括節能環(huán)保高于國家標準65%，環(huán)保節能方面的投資不能低于1000元/平方米。另外，競得地塊之后30天內付清全部土地出讓價(jià)款，4個(gè)月內開(kāi)工，3年內竣工。其中，人才公寓地下設施及其產(chǎn)權要無(wú)償移交區政府。該地塊出讓現場(chǎng)僅有兩家企業(yè)，最終被具有政府背景的上海城投以11.08億元的底價(jià)獲得。

　　其實(shí)，以底價(jià)拿到地塊的開(kāi)發(fā)商，并不意味著(zhù)撿到了便宜貨。一位不愿透露姓名的開(kāi)發(fā)商介紹，有的價(jià)格低，是因為有些有特定的要求，比如有的要為政府免費代建配套項目，比如幼兒園、公園等。9月3日招標出讓的北京昌平區回龍觀(guān)一地塊，規劃建筑面積為19.3萬(wàn)平方米，其中10萬(wàn)平方米為配建限價(jià)房，其銷(xiāo)售限價(jià)為7800元/平方米。

　　受此影響，8月以來(lái)，主要城市供地量明顯上升，但成交量卻不斷萎縮。9月第一周，中國指數研究院監測的20個(gè)主要城市共推出土地115宗，推出土地面積477萬(wàn)平方米，環(huán)比顯著(zhù)上升；而成交土地56宗，環(huán)比下降18%，成交面積為336.3萬(wàn)平方米，環(huán)比減少12%。

　　專(zhuān)家：完善房地產(chǎn)稅制

　　“在目前的地方財稅體制下，地方政府主要依賴(lài)土地收入，這是造成地方存在控制土地供給進(jìn)而推高地價(jià)的利益驅動(dòng)。地方政府在擴大土地供給之時(shí)，也往往設定諸多苛刻條件，變相提高土地價(jià)格。因此，從長(cháng)遠看，土地市場(chǎng)的調控應轉向完善房地產(chǎn)稅制，改變目前土地市場(chǎng)的利益格局�！币晃环康禺a(chǎn)資深人士指出。

　　在中國社科院財政與貿易經(jīng)濟研究所副所長(cháng)高培勇看來(lái)，涉及地方政府財政利益的變革，應當設立新稅種來(lái)彌補土地出讓收益的減少。

　　“與土地財政一次性為地方政府帶來(lái)龐大收益不同的是，房產(chǎn)稅是在物業(yè)持有環(huán)節征稅，為地方政府帶來(lái)的是更持續穩定的稅收收入�！倍愂諏�(zhuān)家認為。

　　8月24日，國家發(fā)改委財政金融司司長(cháng)徐林公開(kāi)證實(shí)，我國將推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，它的開(kāi)征可以為地方政府帶來(lái)一個(gè)穩定的主體稅種。

　　房地產(chǎn)研究人士指出，“以‘稅調’取代‘政調’是國外房地產(chǎn)市場(chǎng)較為成熟的經(jīng)驗，可以從根本上扭轉地方政府把GDP當成倒賣(mài)土地的扭曲現狀，改一次性的賣(mài)地財政為稅收的細水長(cháng)流，從根本上增加投機性住房的投機成本，從而讓樓市健康發(fā)展�！�

　　8月以來(lái)，各地樓市強勁反彈，但主要城市的土地市場(chǎng)并未因此走出沉寂。在調控政策影響下，房地產(chǎn)企業(yè)整體的拿地意愿持續低迷；另一方面，在加大供應的背景下，一些地方政府往往為受讓方設置苛刻條件，變相抬高土地價(jià)格。因此，新政以來(lái)，低溢價(jià)成交土地頻現。（林喆）