在宏觀(guān)調控4個(gè)月之后，樓市僵局終于在9月打破。然而出人意料的是，購房者并未等來(lái)預期中的房?jì)r(jià)下跌15%至30%，而是盤(pán)整之后的繼續攀升：上周深圳一手房市場(chǎng)成交量環(huán)比上升5.1%，成交均價(jià)環(huán)比上漲12.8%；上海上周商品住宅成交均價(jià)為22366元/平方米，環(huán)比前周上漲5%，已經(jīng)連續三周呈上漲趨勢。面對如此超乎預期的市場(chǎng)，應該如何把握后市趨勢，本期的地產(chǎn)圓桌論壇，邀請有關(guān)專(zhuān)家、業(yè)內人士各抒己見(jiàn)。

　　住建部政策研究中心副主任王玨林：

　　重在落實(shí)新“國十條” 而非出臺新政

　　對于近期樓市成交量的反彈，我認為4個(gè)多月的調控確實(shí)壓制了剛性需求，其入市購房的迫切性可以理解。

　　成交量反彈帶動(dòng)房?jì)r(jià)上漲，主要原因還是供給不足，雖然北京說(shuō)庫存量已經(jīng)超過(guò)11萬(wàn)套，但是庫存并不等于有效供應量，只有實(shí)際的住宅供應量充足，才能使房?jì)r(jià)平穩。

　　再者，中央政府的新“國十條”，以及北京地方調控政策，足以達到調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的目的，并不需要出臺更多政策。

　　可以說(shuō)，如果樓市成交量反彈又伴隨房?jì)r(jià)快速上漲，致使調控效果不理想，這更多的是政策執行不到位造成的。

　　例如，針對炒房投機，北京市制定了有史以來(lái)最為嚴厲的“限購令”——同一購房家庭只能在北京市新購買(mǎi)一套商品住房，并且購房人須申報家庭成員情況，騙購將不予辦理房產(chǎn)證。北京的“限購令”，可以說(shuō)極大程度地遏制了投資、投機性購房需求，而目前如果還有投資、投機客入市，只有一種可能就是鉆了政策空子。

　　總的來(lái)看，目前樓市正處于調控之中，還不能對調控效果過(guò)早下結論，具體要到今年四季度再看情況。另外，我一直認為房地產(chǎn)調控是否到位，不是政府說(shuō)了算，還應該看老百姓對市場(chǎng)的認可度。

　　中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉云：

　　“金九銀十”純屬炒作 下半年土地市場(chǎng)低迷依舊

　　所謂“金九銀十”，我認為本身就是開(kāi)發(fā)商的一種炒作。9、10月份為什么就是房地產(chǎn)消費旺季？這本身就是一個(gè)問(wèn)題。

　　我認為目前房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量即便是反彈，也是一種假象，需要冷靜觀(guān)察。并且，從全國土地市場(chǎng)來(lái)看，整體依舊低迷。雖然也有個(gè)別地方出現高溢價(jià)拿地，但僅是個(gè)別地塊的個(gè)別現象。

　　如果說(shuō)近期樓市真的反彈了，我覺(jué)得主要問(wèn)題就是政策執行不到位，當然這并意味著(zhù)要出新政策。

　　另一方面，從長(cháng)遠來(lái)看，針對房地產(chǎn)市場(chǎng)要建立起完善的調控機制。例如，稅收方面，可以給市場(chǎng)一個(gè)調控預期，尤其是對土地的閑置稅、住房的空置稅應該建立起來(lái)，以穩定市場(chǎng)。另外，建立有效的投資環(huán)境也非常重要，很多時(shí)候無(wú)論是民營(yíng)資本、還是個(gè)人投資買(mǎi)房，都是非常盲目的，僅僅是為了給自己的錢(qián)找個(gè)保值出路。

　　對后市我認為不用過(guò)于擔心，新“國十條”對于“投資、投機購房”的制高點(diǎn)已經(jīng)控制住了，所以市場(chǎng)不會(huì )才瘋狂上漲。

　　中國指數研究院副院長(cháng)陳晟：

　　房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，政策就會(huì )加快出臺

　　我認為，樓市成交量最差的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去，目前成交量上漲是正常的，但房?jì)r(jià)我卻認為不應該反彈，當然目前房?jì)r(jià)是周度的反彈，有剛性需求入市的結構性因素，還不能確定是真正的反彈。

　　從目前情況來(lái)看，開(kāi)發(fā)商非常的樂(lè )觀(guān)，某些樓盤(pán)蓄客量達上千人，價(jià)格上漲預期強烈，而這很可能招致非常嚴厲的政策。

　　我認為后市政策無(wú)外乎三個(gè)方向：貨幣、稅收、產(chǎn)業(yè)（交易秩序的整治）。目前來(lái)看，區別的信貸利率政策正在加強，因此接下來(lái)更嚴厲的政策只能是稅收政策。需要指出的是，現在樓市處于博弈的周期中，調控政策也在觀(guān)察狀態(tài)，但政策的“容忍度”很低，房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，政策就會(huì )加快出臺。

　　對于后市，我觀(guān)察到一些高端的、擁有稀缺資源的開(kāi)發(fā)商比較樂(lè )觀(guān)，已經(jīng)降價(jià)銷(xiāo)售比較好的開(kāi)發(fā)商也比較樂(lè )觀(guān)。中低價(jià)位樓盤(pán)的反彈是好事，但我最擔心高端的反彈，它會(huì )很快拉高整體房?jì)r(jià)，從而招致政策的加碼。

　　中原集團研究中心經(jīng)理瞿安新:

　　第二波調控仍將從信貸入手

　　中原集團研究中心經(jīng)理瞿安新表示，盡管8月決策層依然維持調控從緊態(tài)勢，部分城市甚至暫停3套房貸；而且土地清查、預售監管等利空消息接連出現，但上述調控措施依然未能阻擋各地二手房成交量的反彈和價(jià)格的回升。

　　“這輪反彈并不是突然出現的，6—8月份是個(gè)逐漸回暖的過(guò)程，只是8月的反彈更為劇烈，所以不屬于所謂的‘假性回暖’�！宾陌残抡J為。如果沒(méi)有更嚴厲的調控政策出臺，9月份成交量繼續放大幾乎成為必然，而價(jià)格也將繼續微幅上漲。

　　此次強勁反彈顯然對各地市場(chǎng)有利有弊。一旦后市反彈過(guò)快，決策層極有可能采取更嚴厲的調控政策調控市場(chǎng)，導致房地產(chǎn)市場(chǎng)再度陷入觀(guān)望�！�9月份出臺政策的可能性不大，關(guān)鍵在10月。如果樓市回暖的速度和幅度超過(guò)政府容忍度，很可能政策繼續加碼�！�

　　不過(guò)，瞿安新認為，房產(chǎn)稅作為政策“原子彈”近期出臺的可能性并不大。而信貸政策一直處于微調之中，下一步很可能仍從信貸方面進(jìn)行調控，比如說(shuō)提高首套房首付比例等�！皬闹性�地產(chǎn)成交數據來(lái)看，目前購房者中有八成為首次置業(yè)者，提高首套房貸款門(mén)檻或利率，對市場(chǎng)的調控面會(huì )更寬�！�

　　北京鏈家地產(chǎn)：

　　數據顯示 北京9月初未現成交大增

　　北京鏈家地產(chǎn)認為，從成交量來(lái)看，北京9月1日-5日的住宅成交量比8月末2天的成交要低，并沒(méi)有出現預期的大增，消費者對市場(chǎng)的判斷應該算是比較理性。

　　據分析，北京9月成交略低部分原因有兩個(gè)方面。其一是，8月最后2天過(guò)多的消化吸收了市場(chǎng)上的購買(mǎi)需求，這是由于消費者對9月市場(chǎng)的不確定以及8月底新項目具有的高吸引力。第二，9月的成交沒(méi)有出現預期的火爆，這也反映出經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的調控，消費者對市場(chǎng)的判斷也更加的理性，不會(huì )因為市場(chǎng)傳統的成交慣例（“金九銀十”成交高漲）而改變對市場(chǎng)的預期。

　　鏈家地產(chǎn)認為，9月第一周新項目采取高價(jià)策略高調入市，違背了市場(chǎng)預期，成交冷淡（銷(xiāo)售率）也在所難免。第二，價(jià)格高漲，也反映出開(kāi)發(fā)商對9月市場(chǎng)有較高的期望，但是從新政至今，市場(chǎng)一直處于不冷不熱地狀態(tài)，如果新項目的價(jià)格沒(méi)有優(yōu)勢，盡管是傳統旺季，依然不排除爆冷的現象，反而是之前開(kāi)盤(pán)的項目受到了追捧。

　　另外，鏈家地產(chǎn)指出，新項目開(kāi)發(fā)商雖然已經(jīng)為傳統的“金九銀十”做好了開(kāi)盤(pán)的準備，但是第一周并沒(méi)有出現新項目扎堆的現象，這也反映了開(kāi)發(fā)商等待觀(guān)望的情緒比較嚴重。（于祥明 本報記者朱楠對此文亦有貢獻）