近期，樓市銷(xiāo)售回暖與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)趨冷并存。這表明，在貨幣流動(dòng)性充裕的情況下，地產(chǎn)調控的思路可考慮從單純壓制需求逐步向增加有效供給轉變，而引導更多的社會(huì )資本投向房地產(chǎn)的供給端，也可以作為今后調控政策考慮的選擇之一。

　　8月以來(lái)，主要城市商品房市場(chǎng)在前期小幅調整的基礎上再現“量?jì)r(jià)齊升”，其背后有剛性需求釋放的推動(dòng)，也有社會(huì )資本投資需求躁動(dòng)的助力。從目前的市場(chǎng)情況看，依靠提高房貸利率和首付比例、限制三套房貸等為主要手段的信貸調控，在遏制房?jì)r(jià)方面發(fā)揮了重要作用，但最近的樓市走勢有可能要求調控更重視擴大有效供給。其中，敦促地方政府擴大土地供應是一方面，引導大量社會(huì )資本，尤其是前期投資商品房領(lǐng)域的資本介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，則是另一重要方面。

　　眾所周知，我國尚處于快速城市化進(jìn)程中，大量新增城市移民對住房的需求，構成了未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續強勁增長(cháng)的重要基石。而在這一預期下，疊加在剛性需求之上的投資性購房需求也會(huì )進(jìn)一步膨脹。

　　與此同時(shí)，經(jīng)濟成長(cháng)伴隨的貨幣擴張在短期內也不會(huì )停止。去年近10萬(wàn)億元的天量信貸和以往幾年年均20%以上的廣義貨幣增長(cháng)，使得社會(huì )上留存的資本量十分龐大。這些資本必然會(huì )繼續尋找投資和保值增值的商業(yè)機會(huì )。顯然，貨幣政策可以在短期內遏制這些資本進(jìn)入樓市，但不可能永遠堵住資本對房地產(chǎn)的投資渠道。

　　如果這些資本進(jìn)入樓市炒作，無(wú)疑會(huì )造成房地產(chǎn)泡沫膨脹，但如果引導這些資本進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，則將推動(dòng)商品房供給的增長(cháng)，從而從供應端遏制房?jì)r(jià)快速上漲。

　　從近幾年的經(jīng)驗看，炒作商品房的收益率遠遠高于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，這是由特定制度環(huán)境和經(jīng)濟高速增長(cháng)所造成的，今后，商品房領(lǐng)域的投資風(fēng)險會(huì )逐漸增大，前期的投資資金也急需尋找新的出口。而目前的問(wèn)題則是缺乏足夠的金融創(chuàng )新來(lái)吸納這些資本。

　　從開(kāi)發(fā)商角度看，近期出臺的調控種種都指向其資金鏈。而地方政府擴大保障房項目，缺的也是資金。假使政府能合理引導前期投資商品房領(lǐng)域的資金進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，并保障其合理的收益率，預計代表供給的開(kāi)發(fā)投資將明顯增加。

　　通過(guò)金融創(chuàng )新，將社會(huì )資本從需求端轉向供給端，可減少樓市投資和投機需求，同時(shí)增加供給平抑房?jì)r(jià)，而這些資本也將根據不同的風(fēng)險偏好獲得不同的收益率。這一思路或許將為樓市調控開(kāi)啟新的方向。

　　近期，不少資金鏈趨緊的房地產(chǎn)企業(yè)已開(kāi)始涉足此類(lèi)地產(chǎn)金融創(chuàng )新，比如金地、復地等相繼設立私募投資機構吸引社會(huì )資本介入其項目開(kāi)發(fā)。今后，這些新模式將如何發(fā)展還有待觀(guān)察，但可以肯定的是，在日益完善的金融環(huán)境中，旨在擴大供給的房地產(chǎn)金融創(chuàng )新，將為樓市的健康和穩定發(fā)展創(chuàng )造條件。本報記者 林喆