“最近的樓市又有上升的勢頭了�！币幻�多年房地產(chǎn)炒家告訴記者,最近一個(gè)月深圳樓市呈現“價(jià)量齊升”的態(tài)勢,8月16—22日,一二手房成交套數分別環(huán)比上漲72.4%和22.5%,8月23—29日,一手房成交套數雖略有回落,但二手房成交套數環(huán)比大漲34.58%。

　　而來(lái)自中原地產(chǎn)的數據則顯示,2010年8月,中原(深圳)領(lǐng)先指數為304.0點(diǎn),深圳全市六區185個(gè)樣本樓盤(pán)成交均價(jià)為17164元/平方米,環(huán)比7月微跌0.06%,環(huán)比上半年指數最高點(diǎn)時(shí)4月下跌7.33%,8月成交均價(jià)與7月基本持平。

　　針對目前不少剛需入市,成交量回暖,房?jì)r(jià)止跌的現象,世聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監王海斌認為,目前深圳樓市正處于“首次觸底”后的反彈階段,在成交量反彈的帶動(dòng)下,深圳樓市價(jià)格面臨反彈的壓力越來(lái)越大。

　　8月樓市已回暖?

　　國土部門(mén)的成交價(jià)格受成交結構影響較大,不能反映新政后深圳房?jì)r(jià)的真實(shí)變化,4月新政到現在深圳房?jì)r(jià)到底發(fā)生了怎樣的變化?

　　深圳中原的數據顯示,在中原定向監測的185個(gè)樣本樓盤(pán)中,70.27%樣本樓盤(pán)價(jià)格相比前三月均價(jià)出現下跌:約6.49%的樣本樓盤(pán)跌幅大于10%,19.46%的樣本樓盤(pán)跌幅在-10%—5%之間,有44.32%的樣本樓盤(pán)跌幅在-5%-0之間。29.73%樣本樓盤(pán)價(jià)格相比前三月均價(jià)出現上升:16.76%的樣本樓盤(pán)升幅在0—5%之間,10.27%的樣本樓盤(pán)升幅在5%-10%之間,僅有2.70%的樓盤(pán)上升幅度大于10%。

　　“8月樣本樓盤(pán)價(jià)格漲跌幅度的分布出現了明顯變化,價(jià)格下跌的樣本樓盤(pán)比例發(fā)生較大的變動(dòng),由7月份的83%下降至70.27%。同時(shí),相比7月份來(lái)說(shuō),上漲的區間比例都有所增加,而下跌的區間比例都有所減少,其中,價(jià)格上漲幅度在5%—10%的樣本樓盤(pán)比例上升最多,相反,價(jià)格跌幅在-5-0%之間的樣本樓盤(pán)比例下降最多”。針對深圳中原8月的領(lǐng)先指數數據,中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監王世界解釋,從樣本樓盤(pán)價(jià)格漲跌幅度的分布來(lái)看,8月深圳市場(chǎng)出現回暖跡象,上漲區間比例明顯增加。

　　“上個(gè)月還放盤(pán)120萬(wàn)元,現在放盤(pán)的都是130萬(wàn)—40萬(wàn)元的了�！笔忻癫苄〗惚硎�,其關(guān)注的羅湖區某樓盤(pán)近一兩個(gè)月業(yè)主對價(jià)格強硬起來(lái),放盤(pán)價(jià)明顯升高了。記者了解到,樓市在經(jīng)過(guò)3個(gè)多月的僵持后,觀(guān)望氣氛有所減弱,部分剛性需求對未來(lái)房?jì)r(jià)的預期發(fā)生改變,開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng),而《深圳市房地產(chǎn)監管辦法》的出臺和實(shí)施又間接促成了新政之后的一波成交小高潮,從而導致了各方對房?jì)r(jià)的上升預期增強,“這種預期的另一方面是國家宏觀(guān)調控不放松的態(tài)度,給樓市的上行帶來(lái)非常大的壓力,這兩方面的合力使得房?jì)r(jià)仍在高位徘徊不下”。

　　房?jì)r(jià)僅是結構性回落?

　　調控四月,房?jì)r(jià)在樓市新政后價(jià)格下降僅僅是少數人的幸運,記者踩盤(pán)發(fā)現,深圳的房?jì)r(jià)在原關(guān)內四區以及配套相對完善的地區都呈現堅挺的局面,房?jì)r(jià)不再上漲,但也沒(méi)有明顯的下降,只有一些區位較偏的樓盤(pán)才出現價(jià)格下降。對于樓市新政后房?jì)r(jià)回落,世聯(lián)研究認為這一波下跌走勢是結構性的。

　　世聯(lián)數據平臺提供的統計顯示,在“國十條”出臺的前八周,關(guān)內四區一手成交套數占比平均為35.5%,而最近八周關(guān)內四區一手成交套數占比平均僅為19.1%,成交的區域結構性差異明顯,導致“國十條”后深圳房?jì)r(jià)下降。

　　中原統計數據中,8月深圳房?jì)r(jià)的環(huán)比微跌也與各區價(jià)格變化的結構有很大關(guān)系。中原領(lǐng)先指數顯示,8月份深圳六大區一改7月整體下跌的狀況,出現漲跌區域均勻分布的現象,其中,出現環(huán)比上漲的區域有寶安區、龍崗區和南山區,環(huán)比上漲幅度分別為1.3%、0.6%和0.4%；環(huán)比下跌的區域是羅湖區、鹽田區和福田區,跌幅分別是1.0%、1.0%和0.4%,“本月變化較為突出的區域是龍崗區,該區由上月4.8%的跌幅扭轉為本月0.6%的漲幅,其他各區域領(lǐng)先指數較上月都處于回升態(tài)勢”。

　　不僅如此,二手房成交均價(jià)的回落也是結構性的原因。世聯(lián)地產(chǎn)王海斌認為,二手大戶(hù)型物業(yè)因為住家居多,放盤(pán)少,成交少,價(jià)格比較穩定,而小戶(hù)型物業(yè)因為投資客的參與,價(jià)格隨政策的出臺波動(dòng)較大,所以導致新政后全市二手成交均價(jià)的回落�！斑@種狀況下,若成交的結構性差異出現反轉,則樓市價(jià)格就會(huì )反彈,這種市場(chǎng)成交量放大價(jià)格就會(huì )反彈�！蓖鹾１蟊硎�。

　　反彈態(tài)勢不會(huì )持久?

　　前7月一手住宅新增預售套數同比減少四成”,王海斌告訴記者,在目前樓市僵持階段,開(kāi)發(fā)商的推遲入市也讓深圳房?jì)r(jià)呈現相對穩定的局面,這一方面導致目前絕大多數在售新盤(pán)均為準現樓,甚至部分樓盤(pán)前期已經(jīng)入伙,后期尚未申請預售許可；另一方面導致目前一手可售房源緊張,促使房?jì)r(jià)穩定。

　　另一方面,開(kāi)發(fā)商之前開(kāi)出的種種優(yōu)惠政策在近期有所收斂。王海斌告訴記者,“國十條”出臺后,部分一手樓盤(pán)自四月下旬開(kāi)始促銷(xiāo),優(yōu)惠折扣在95—99折之間,但近期一手樓盤(pán)折前價(jià)格反而有所上調,折扣點(diǎn)數亦有所減少,多數樓盤(pán)最高折扣不超過(guò)兩個(gè)點(diǎn),“其原因主要是近一月成交量的持續放大恢復了開(kāi)發(fā)商對樓市的信心”,這些都增加了深圳樓市價(jià)格反彈的壓力。

　　不過(guò)對比2007年“9·27”新政后市場(chǎng)狀況,王海斌認為目前深圳樓市正處于成交量首次觸底后回升的階段:“9·27”新政后的深圳樓市呈現價(jià)格堅挺、成交量首次觸底回升、價(jià)格下跌、成交量二次觸底回升、價(jià)格觸底五個(gè)階段,住宅成交量也經(jīng)歷“兩次觸底”過(guò)程,直到成交量第二次觸底回升后,成交價(jià)格才算是真正觸底,“目前住宅成交量觸底反彈現象是由于市場(chǎng)信心逐漸上升,但鑒于價(jià)錢(qián)尚未真正松動(dòng),這種反彈的態(tài)勢不會(huì )持久�！�