土地市場(chǎng)近日回暖速度快于預期，近日位于松江的廣富林2-5地塊被合生房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以總價(jià)12.46億元摘得，折合樓板價(jià)為16488元/平方米，溢價(jià)率達131%。業(yè)內人士分析表示，土地市場(chǎng)的快速升溫來(lái)自開(kāi)發(fā)商對于市場(chǎng)回暖后的心態(tài)變化。不過(guò)專(zhuān)家卻表示，市場(chǎng)加速升溫后提前到來(lái)的回暖走勢隱患重重，不利于長(cháng)期的健康發(fā)展。

　　周祺瑾

　　提速

　　土地市場(chǎng)急速升溫

　　位于松江廣富林路2-5地塊近日出讓?zhuān)�該地塊與去年2月出讓的廣富林2-4地塊毗鄰，密度同樣是0.8，由于2-4地塊此前創(chuàng )造出高價(jià)，此次該地塊的出讓引發(fā)業(yè)內極大的關(guān)注。包括合生、招商、九龍倉、綠地在內的多家知名企業(yè)在現場(chǎng)爭奪該地塊，最后經(jīng)歷一場(chǎng)暗標后，合生以總價(jià)12.36億獲得該地塊，折合樓板價(jià)16488元/平方米，溢價(jià)率達131%。

　　根據規劃，廣富林2-5地塊出讓面積為94476.3平方米，容積率為0.8，東至規劃道路，南至銀澤路。因此在廣富林2-5地塊出讓之際，曾有人預測如果此次地塊的成交價(jià)格繼續受到調控影響繼續下滑，那么則會(huì )對之前的地塊造成壓力。但是該地塊回暖的速度顯然快于業(yè)內預期，單價(jià)甚至超出了調控前的2-4地塊。今年2月26日，招商和萬(wàn)科的聯(lián)合競買(mǎi)體以總價(jià)17.16億元拍得廣富林2-4地塊，成交樓板價(jià)達到16378元／平方米，溢價(jià)率達191%成為松江的地王。

　　除此之外，與廣富林2-5地塊一起出讓的祥和路2號住宅用地，起拍價(jià)格為7.34億元，起始樓板價(jià)高達9006元/平方米，最后晉程控股有限公司以總價(jià)99200萬(wàn)元奪得該地塊，樓板價(jià)12164元/平方米，溢價(jià)率35%。當然之前遠洋地產(chǎn)控股億總價(jià)19億奪得位于寶山美蘭湖的兩塊低密度用地，折合單價(jià)超過(guò)2萬(wàn)平米創(chuàng )下美蘭湖新地王，也一度引起業(yè)內集中關(guān)注。

　　加速

　　提價(jià)揭示開(kāi)發(fā)商心態(tài)變化

　　從遠洋地產(chǎn)控股億總價(jià)19億奪得位于寶山美蘭湖的兩塊低密度用地，折合單價(jià)超過(guò)2萬(wàn)平米創(chuàng )下美蘭湖新地王，到合生總價(jià)17億，單價(jià)1.65萬(wàn)刷新松江地王，上海的土地市場(chǎng)在經(jīng)歷調控之后回暖，其回暖之勢大有超出調控前之勢。對此中國指數研究院院長(cháng)陳晟認為，地價(jià)走高還只是局部，其中低容積率產(chǎn)品和市場(chǎng)主導的公寓房存在差異，這類(lèi)產(chǎn)品可以通過(guò)打造高端產(chǎn)品大大拉動(dòng)出售價(jià)格，因此受到開(kāi)發(fā)商歡迎。滬某房地產(chǎn)企業(yè)高層也表示，目前開(kāi)發(fā)商對土地的需求還是很大，但是政府方面優(yōu)質(zhì)土地的供應并不多，因此一旦有好的土地，開(kāi)發(fā)商還是會(huì )十分積極。另一方面，經(jīng)過(guò)前幾輪的調整不難看出，房?jì)r(jià)的整體趨勢還是上揚的，因此開(kāi)發(fā)商拿地底氣還是很足。

　　開(kāi)發(fā)商拿地的底氣來(lái)自何處？答案或許就在于市場(chǎng)回暖帶來(lái)的心態(tài)轉變，近期部分樓盤(pán)的提價(jià)已經(jīng)說(shuō)明了這一切。某知名中介公司的工作人員告訴記者，從上個(gè)月末開(kāi)始，不少賣(mài)家的心態(tài)已經(jīng)發(fā)生改變，紛紛提價(jià)。而這一點(diǎn)也體現在新開(kāi)樓盤(pán)上，記者發(fā)現前期不少進(jìn)行促銷(xiāo)或者開(kāi)盤(pán)價(jià)格較低的項目，在順利地進(jìn)行資金回籠后紛紛出現價(jià)格上調。

　　位于閘北的上海灘大寧城，這個(gè)由建工集團打造的緊貼內環(huán)的項目以2.6萬(wàn)單價(jià)開(kāi)盤(pán)，這個(gè)價(jià)格比地理位置更遠的慧芝湖，單價(jià)要低近萬(wàn)元，該項目開(kāi)盤(pán)當日就售罄。但是在第一批房源結束之后，后續房源近日后續房源報價(jià)為2.8萬(wàn)，僅一個(gè)月之隔，單價(jià)上浮3000元。位于閔行蓮花路附近的萬(wàn)源城朗郡在7月份也曾推出過(guò)一批單價(jià)2.8萬(wàn)的特價(jià)房，但是記者從售樓處了解到，該批房源數量有限，推出幾天就沒(méi)有了，目前的房源單價(jià)在3.1-3.5萬(wàn)元不等。位于大華的中環(huán)1號，此前有一批房源單價(jià)是1.7-1.8萬(wàn)，但是據了解該房源是緊貼高價(jià)的房源，地理位置很不理想，目前該樓盤(pán)單價(jià)為2萬(wàn)元。

　　某開(kāi)發(fā)商表示，開(kāi)發(fā)商清醒地認識到目前市場(chǎng)的需求依然十分強烈，如可以說(shuō)只要犧牲一點(diǎn)點(diǎn)價(jià)格，就能取得不錯的成交量。另一方面，目前銀行的貸款緊縮對市場(chǎng)造成的影響的確很大，制約了不少購房者。換句話(huà)說(shuō)，市場(chǎng)的調控還在，但是購房者的預期已經(jīng)發(fā)生很大的轉變，市場(chǎng)購買(mǎi)需求依然暗流涌動(dòng)，正是出于這樣的認識，很多開(kāi)發(fā)商已經(jīng)有了提價(jià)的底氣。

　　剎車(chē)

　　回暖提前隱患重重

　　成交量的復蘇帶回了開(kāi)發(fā)商的自信，但是過(guò)快的提價(jià)對于市場(chǎng)而言卻隱患重重。某知名房地產(chǎn)上市公司營(yíng)銷(xiāo)部負責人告訴記者，政府的調控意圖在于遏制過(guò)快的價(jià)格上漲，如果市場(chǎng)有了調控效果，那么后續的調控就會(huì )止步，否則很有可能出臺更為嚴厲的調控措施，比如目前力度不斷加大的關(guān)于土地、信貸的調控力度。如果房?jì)r(jià)繼續走高，更為嚴厲的房產(chǎn)稅等調控可能會(huì )再次被提上議程，這對房地產(chǎn)市場(chǎng)影響很大，出臺更為嚴厲的措施對市場(chǎng)長(cháng)遠發(fā)展不利，更不是開(kāi)發(fā)商愿意看到的。

　　另有某國有企業(yè)高層指出，此次調控中央的基調明確，就是要抑制房?jì)r(jià)過(guò)快增長(cháng)，如果上海房?jì)r(jià)出現快速反彈，必然會(huì )引發(fā)新一輪的調控，調控的落足點(diǎn)可能是稅收，增加購房和持有成本，最終這部分價(jià)格還會(huì )被轉嫁到購房者身上，導致房?jì)r(jià)的進(jìn)一步走高。推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲的資金大部分又來(lái)自于銀行的貸款，屆時(shí)銀行與房產(chǎn)關(guān)系更加復雜，隱患將逐步加大，調控難度更大。

　　就在這場(chǎng)討論后不久，政府的調控文書(shū)再次出臺。9月2日，上海市住房保障和房屋管理局下發(fā)關(guān)于嚴格商品住房預售許可管理通知，該文件重申了關(guān)于預售許可最低規模的規定，指出建筑面積小于3萬(wàn)平方米的商品住房項目必須一次性申請預售；超過(guò)3萬(wàn)平方米、確需分批預售的，每次申請預售的建筑面積不得低于3萬(wàn)平方米。中原地產(chǎn)研究部報告指出，該條例在“金九”當前出臺用意十分之明確，就是為穩定供應保駕護航，同時(shí)對于政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)的緊縮態(tài)度的又一次提醒。

　　不過(guò)上海易居研究院楊紅旭表示，4月出臺的調控在有一些地區已經(jīng)有了效果，對于北京、上海等房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的區域效果也有一定的體現，綜合經(jīng)濟發(fā)展情況，政府不會(huì )短期內出臺二次調控。但是如果房?jì)r(jià)繼續走高，甚至出現和調控希望看到的相違背的情況，很難預測是否有更加嚴厲的調控出臺。