相較首次置業(yè)者，改善型置業(yè)由于先前有房在手，資金壓力并不大，但往往受傳統購房思想束縛，也成為購房大軍中的困難戶(hù)。對此，業(yè)內專(zhuān)家指出，伴隨著(zhù)城市化進(jìn)程的深入，地鐵延伸、配套跟進(jìn)，原先很多區域都發(fā)生了翻天覆地的變化，改善型客戶(hù)打破原有偏見(jiàn)，才是成功購房的有效之道。

　　人群剖析

　　購房預算250萬(wàn)

　　家庭收入狀況20000-30000元

　　吳先生和太太結婚5年了，目前孩子也已經(jīng)3歲了。吳先生一家目前住在閘北的一套90平米的二房中，因為孩子逐漸長(cháng)大，現有的房源面積顯得有些局促，因此想換購一套大面積的房源。吳太太看中的同地段的房源，補差價(jià)要百萬(wàn)元，還沒(méi)有算上該還銀行的錢(qián)。吳先生表示周邊的新房不多，看得上的價(jià)格奇高，同地段購置壓力過(guò)大，因此希望找一個(gè)地段稍差，但是品質(zhì)較高、配套全的區域，這樣有了多余的錢(qián)還可以再投資，這樣的生活才有保障。

　　銀行指導 合理利用公積金

　　農業(yè)銀行個(gè)貸部工作人員表示，按照估算，吳先生家現有的房子市值270萬(wàn)元，加上此前沒(méi)有還清的20萬(wàn)，出手后到手250萬(wàn)左右。吳先生要求每個(gè)月還貸總額不超過(guò)萬(wàn)元，同時(shí)有近期再購置一套房源的計劃，建議吳先生考慮總價(jià)在300萬(wàn)左右的房源，這樣一套房子貸款50萬(wàn)，每個(gè)月算上公積金，還款大約在4000-5000元。吳先生現有的房子是屬于父母名下，現在吳先生以自己名義買(mǎi)，算作首次購房，考慮到吳先生還要再次購置一套一房，那么此次購房可以采用純商業(yè)貸款，享受7.5折優(yōu)惠，另一套小房源則可以采用純公積金貸款，利率較低。這樣的話(huà)，吳先生每個(gè)月貸款壓力就小很多。

　　行業(yè)指導 打破傳統購房觀(guān)念

　　同策咨詢(xún)與研究部主任夏宇表示，說(shuō)到改善大家都有個(gè)共識，就是要向外圍區域選擇，但是一方面對于要外遷又心存抵觸，總覺(jué)得這些傳統意義上的郊縣地區很遠，會(huì )降低生活質(zhì)量。這里就要提醒大家要有選擇性的判斷。目前可以考慮一些老城區，比如南翔、嘉定新城、周康，這些區域雖是傳統的郊縣，但是正因為如此，周邊積聚了成熟的配套，這不同于那些新興的區域，規劃中的配套沒(méi)有幾年，還不成氣候，而在老城區所有的配套已經(jīng)成熟到你無(wú)法想象。

　　此外，從內環(huán)、中環(huán)、外環(huán)的概念而言，一些老城區也是環(huán)內的優(yōu)質(zhì)地段，比如南翔，毗鄰中環(huán)，開(kāi)車(chē)到中山公園等地僅需20-30分鐘，目前那里的公寓房單價(jià)在1.8-2萬(wàn)元不等，相比市區的中環(huán)便宜不少。還有周康等區域，也是中外環(huán)的地段，11號線(xiàn)開(kāi)通在即，未來(lái)出行也很便捷�？偠�言之，改善住房如果既要選擇大戶(hù)型，品質(zhì)樓盤(pán)，又不愿意貼補過(guò)多的資金，只有識別這些傳統意義上的郊縣的優(yōu)勢，才能以最少的價(jià)格獲得最大的舒適度。

　　開(kāi)發(fā)商指導 改善型也需考慮升值

　　贏(yíng)佳策略總經(jīng)理楊健認為，改善住房也要關(guān)注保值、升值的概念，這部分人群起始資金大，選擇范圍大，但是購房也要更理性，以免跌進(jìn)高泡沫的區域。建議有兩個(gè)選擇，一類(lèi)是選擇一些被低估的區域，比如以中環(huán)畫(huà)個(gè)圈，在東南西北尋找價(jià)格低谷，外環(huán)也是以此類(lèi)推。還有一類(lèi)則是選擇一些機會(huì )，比如目前有不少項目會(huì )促銷(xiāo)或者低開(kāi)，這種地段的項目知名度高，大家都知道好，自然機會(huì )有限，就要求購房者出手積極，一般一些新開(kāi)的房源要求積累人氣，首次開(kāi)盤(pán)價(jià)格都不高，但是名額很少。還有就是選擇一些次新房，這類(lèi)社區一般使用不超過(guò)5年，設施很新，還是現房，如果運氣好還可以找到全新的投資類(lèi)房源，相比新房，這類(lèi)房源價(jià)格往往更低，不僅可即刻入住還可以為購買(mǎi)者省去租房子的錢(qián)，性?xún)r(jià)比很高。

　　媒體指導 先分析，后選房

　　對于改善型群體而言，因為手中資金相對充裕，購房壓力比一些首次置業(yè)者要小不少。建議對現有住房進(jìn)行分析，哪些是滿(mǎn)意的，哪些是要改進(jìn)的，帶著(zhù)經(jīng)驗去看新房會(huì )比較有的放矢，對一些細節問(wèn)題也會(huì )有認知。其次由于是自住，建議購置一些交房在即或者次新房，這樣可以省下不小一筆租金開(kāi)支。最后，在購房時(shí)機上，推薦先買(mǎi)后賣(mài)(在首付資金允許的情況下)，這樣可以避免因為急于購房追漲，其次也能避免急于出售價(jià)格被壓低。

　　房源推薦

　　新房推薦

　　普陀桃浦值得考慮

　　新梅置業(yè)副總裁張文均認為改善置業(yè)者手頭資金相對寬裕，可以選擇中環(huán)甚至地段更佳的區域，在中心區域尋找價(jià)格洼地，一些次新房的單價(jià)在3萬(wàn)元左右，在北面的虹口、閘北也有不錯的總價(jià)在300萬(wàn)以下的房子。如果改善客群對面積要求高、社區品質(zhì)有要求，那么可以適當選擇一些靠近中環(huán)左右的房源，那里新房源比較多，單價(jià)在2-3萬(wàn)元不等，考慮到中環(huán)區域的后期供應不斷減少，這里的房源比較抗跌，比如普陀桃浦等，都是不錯的選擇。

　　二手房推薦

　　關(guān)注改頭換面新高行

　　高行板塊與金橋板塊隔河相望，目前各項配套正發(fā)展、完善之中。板塊內生活配套主要集中于高行鎮附近，以及軌交6號線(xiàn)站點(diǎn)周邊，現有綠地威廉公寓、連城新苑、景源佳苑等標桿樓盤(pán)，多數為品牌商所打造，品質(zhì)、環(huán)境均較佳。翔殷路隧道開(kāi)通后，板塊與浦西的銜接度提高，尤其是到五角場(chǎng)商圈十分方便。未來(lái)軌交12號線(xiàn)建成并投入使用，還將提高板塊的出行便利度，并使生活配套得到進(jìn)一步完善，與傳統印象中的高行相比，已經(jīng)出現了翻天覆地的變化。

　　21世紀不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐金橋華高分行經(jīng)理郭益紅介紹，綠地崴廉公寓位于東靖路、新行路，緊鄰高行鎮中心，為06-07年交付使用的新小區，由品牌開(kāi)發(fā)商綠地集團打造，總占地面積達23.5萬(wàn)平米。作為高行板塊標桿樓盤(pán)，小區以出色建筑品質(zhì)和優(yōu)美景觀(guān)規劃而見(jiàn)長(cháng)，每個(gè)院落入口處都設有豪華、舒適的入戶(hù)大堂，以大理石鋪設；并設有大面積中央水景、中央花園和綿延的綠化帶，綠化率高達70%。目前，小區周邊配套已基本完善，有774、815、843等多輛公交車(chē)，也可轉車(chē)至軌交6號線(xiàn)東靖路站。日常生活方面，有聯(lián)華超市、農工商超市及農產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)，還有東溝幼兒園、浦東新區華高小學(xué)、高行中學(xué)、金橋地段醫院、高行衛生院等就學(xué)、就醫設施。

　　上海中原浦東二區總監王凱昀則介紹，目前隨著(zhù)2號線(xiàn)東延伸段的開(kāi)通，越來(lái)越多在張江科技園工作的人士將置業(yè)的眼光轉向了廣蘭路站和唐鎮站附近。距離塘鎮占近15分鐘路程的保利金爵公寓更是受到了不少改善性置業(yè)者的青睞。2009年底開(kāi)盤(pán)的保利金爵公寓位于浦東唐鎮核心生活配套區，是面積近40萬(wàn)平方米的大型高品質(zhì)生態(tài)宜居社區，里面既有聯(lián)排別墅，又有小高層景觀(guān)電梯，以目前該樓盤(pán)二手房成交情況來(lái)看，122平米的三房總價(jià)在230-250萬(wàn)之間，是改善性客戶(hù)不錯的選擇。周邊配套上有大型超市，如家樂(lè )福、樂(lè )購；又有教育配套，如唐鎮小學(xué)、唐鎮中學(xué)；其次還有一些醫院、金融配套等。而在交通上，除了地鐵二號線(xiàn)，還有一些公交線(xiàn)路可以滿(mǎn)足居民出行。撰文 周祺瑾 李琛