《北京市物業(yè)管理辦法》實(shí)施細則昨公布 自10月1日起———

　　10月1日以后，北京購房人收房前，將辦“業(yè)主一卡通”，入住時(shí)需在“業(yè)主一卡通”內預存最多不超過(guò)12個(gè)月的物業(yè)服務(wù)費；業(yè)主入住起，一直到全體業(yè)主和開(kāi)發(fā)商完成物業(yè)共用部分交接前，都將由開(kāi)發(fā)商提供前期物業(yè)服務(wù)，并不得向業(yè)主收取物業(yè)費，但業(yè)主大會(huì )遲遲不成立，如籌備組成立滿(mǎn)3個(gè)月都未召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議時(shí)，開(kāi)發(fā)商則可以收取物業(yè)費�！侗本┦形飿I(yè)管理辦法》將于下月1日起正式施行，市住建委昨天發(fā)布了實(shí)施該辦法的一些具體細則。

　　下月1日起申請商品房預售和現房銷(xiāo)售的住宅項目，都由開(kāi)發(fā)商承擔前期物業(yè)的責任。開(kāi)發(fā)商可以自行提供物業(yè)服務(wù)，也可以將全部專(zhuān)項服務(wù)委托給物業(yè)企業(yè)，或者委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)，受委托的企業(yè)要符合相關(guān)的資質(zhì)要求。前期物業(yè)的期限，則是指從首戶(hù)業(yè)主入住起，至全體業(yè)主與開(kāi)發(fā)商完成物業(yè)共用部分交接為止。

　　市住建委相關(guān)負責人對此表示，下月1日起，申請辦理商品房預售許可或現房銷(xiāo)售的住宅項目，開(kāi)發(fā)商都要在售房前確定物業(yè)服務(wù)事項和服務(wù)標準，并委托物業(yè)服務(wù)評估監理機構對服務(wù)費用進(jìn)行測算，測算結果應當在售樓處等銷(xiāo)售場(chǎng)所公示，并寫(xiě)入房屋買(mǎi)賣(mài)合同和前期物業(yè)服務(wù)合同。這意味著(zhù)，將來(lái)業(yè)主買(mǎi)房時(shí)，就可以知道小區物業(yè)服務(wù)的標準和物業(yè)費標準。

　　昨天的實(shí)施細則中，雖然明確“完成物業(yè)共用部分交接前，開(kāi)發(fā)商不得向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費” ，即在成立業(yè)主大會(huì )，與開(kāi)發(fā)商交接物業(yè)共用部分前，業(yè)主是不需要交物業(yè)費的。但同時(shí)也明確以下4種情形開(kāi)發(fā)商可收前期物業(yè)費：籌備組成立滿(mǎn)3個(gè)月未召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的；首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議未決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同且未確定物業(yè)管理方式的；首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議結束后，開(kāi)發(fā)商向全體業(yè)主發(fā)出書(shū)面查驗通知之日起30日內未開(kāi)始查驗的；物業(yè)共用部分經(jīng)查驗符合相關(guān)標準，開(kāi)發(fā)商向全體業(yè)主發(fā)出書(shū)面交接通知之日起30日內未完成交接的。也就是說(shuō)，如果業(yè)主因為不想交物業(yè)費，“拖著(zhù)”不成立業(yè)主大會(huì )也是不可以的。

　　昨天公布的細則中還確定，在交付房屋前，開(kāi)發(fā)商應當向業(yè)主發(fā)放該套房屋的“業(yè)主一卡通”。業(yè)主入住前，應當與銀行、建設單位簽訂前期物業(yè)服務(wù)費托收協(xié)議，并按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同和前期物業(yè)服務(wù)合同約定的費用標準，在“業(yè)主一卡通”內預存不超過(guò)12個(gè)月的物業(yè)服務(wù)費。

　　此外，上述市住建委負責人表示，在《北京市物業(yè)管理辦法》實(shí)施前，如果是分期開(kāi)發(fā)建設的住宅項目，已有前期物業(yè)服務(wù)合同或者物業(yè)服務(wù)合同的，將按照合同約定執行。

　　政策解讀

　　-前期物業(yè)管理的期限是多少時(shí)間？

　　《通知》規定了前期物業(yè)管理期限為首戶(hù)業(yè)主入住至業(yè)主與建設單位完成物業(yè)共用部分交接�！侗本┦形飿I(yè)管理辦法》實(shí)施后申請辦理商品房預售許可或現房銷(xiāo)售的住宅物業(yè)項目，建設單位承擔前期物業(yè)服務(wù)責任。建設單位可以自行提供前期物業(yè)服務(wù)，也可以將全部專(zhuān)項服務(wù)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者將專(zhuān)項服務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)，受托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)應當符合相關(guān)的資質(zhì)要求。

　　-前期物業(yè)管理階段建設單位應當履行什么義務(wù)？

　　建設單位在銷(xiāo)售房屋前應當履行以下義務(wù)：

　　1.在銷(xiāo)售房屋前確定物業(yè)服務(wù)事項和服務(wù)標準；

　　2.委托物業(yè)服務(wù)評估監理機構對服務(wù)費用進(jìn)行測算；

　　3.將測算結果在銷(xiāo)售場(chǎng)所進(jìn)行公示；

　　4.將測算出的服務(wù)費用標準和服務(wù)標準寫(xiě)入房屋買(mǎi)賣(mài)合同和前期物業(yè)服務(wù)合同；

　　5.按照合同約定的服務(wù)事項和服務(wù)標準提供服務(wù)；

　　6.在交付房屋前，向業(yè)主發(fā)放該套房屋的“業(yè)主一卡通”；

　　7.向業(yè)主收費前應當履行必要的通知義務(wù)，并將收費起始時(shí)間及前期物業(yè)服務(wù)合同約定的收費標準在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示。

　　-前期物業(yè)管理階段業(yè)主的權利和義務(wù)是什么？

　　在前期物業(yè)管理階段，業(yè)主應當積極成立業(yè)主大會(huì )。并規定了籌備組成立滿(mǎn)3個(gè)月未召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，業(yè)主應當按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定向建設單位繳納物業(yè)服務(wù)費。以此推動(dòng)業(yè)主積極成立業(yè)主大會(huì )。

　　相關(guān)新聞

　　業(yè)主收房前要預存

　　根據規定，每套房屋將對應一張“業(yè)主一卡通”，“業(yè)主一卡通”除了“預存”物業(yè)服務(wù)費外，同時(shí)具備銀行端的金融功能和在北京市業(yè)主決定共同事項公共決策平臺的使用功能。

　　在交付房屋前，開(kāi)發(fā)商應當向業(yè)主發(fā)放該套房屋的“業(yè)主一卡通”。業(yè)主入住前，要在“業(yè)主一卡通”內預存不超過(guò)12個(gè)月的物業(yè)服務(wù)費。如果發(fā)生了4種業(yè)主應當繳納物業(yè)費情形時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)合同關(guān)于業(yè)主物業(yè)費標準及費用繳納的相關(guān)約定將即時(shí)生效，開(kāi)發(fā)商可以根據約定通過(guò)銀行直接從“業(yè)主一卡通”中劃轉前期物業(yè)費。但建設單位向業(yè)主收費之前，應當履行必要的通知義務(wù)，將收費起始時(shí)間以及前期物業(yè)服務(wù)合同約定的收費標準在小區內顯著(zhù)位置公示。

　　市住建委有關(guān)負責人還明確，目前，北京市業(yè)主決定共同事項公共決策平臺已開(kāi)發(fā)完畢，并將于10月1日與《北京市物業(yè)管理辦法》施行同步上線(xiàn)。屆時(shí)，業(yè)主即可使用“業(yè)主一卡通”實(shí)現公共事項決策。(記者 余美英)